市调分析报告1007171749238262

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1、目录前言第一部分招商项目市场调查与分析1、商场自身情况调查2、商场周边业态调查3、周边辐射社区调查第二部分重点类比调查与分析1、类比情况2、调查综述第三部分商场定位1、定位原规2、定位分析3、商场发展定位第四部分招商策略第五部分招商实施计划第六部分推广计划及费用预算第七部分规划思考前言流行前线淘宝城地处核心商业圈红旗区，红旗社区作为老牌大型社区，人口密集，消费力旺盛。红旗区作为长沙的“客厅”品牌形象，集商务服务、文化产业、休闲娱乐及高端零售业组成的“四合一”体系的核心商业圈，根据政府的整体《规划》提出

2、，以整体布局下的房地产业为基础，以改造红旗区为核心，进行二次开发。红旗区将是侯家塘街道辖区内最具潜力的板块，也是长沙的“客厅”中心。项目名称：流行前线依托红旗社区核心商业圈的影响力和人气，共同打造长沙首席时尚社区生活购物特色商城。第一部分招商项目市场调查与分析一、商场自身情况调查调查参与人员：招商部人员调查时间：2010年6月20日-7月1日调查范围：1、专业市场6家，东塘大都市商业街、潮流特区东塘店、百汇服饰广场、神禹服饰广场、东塘交易大楼、弥敦道金色年华店2、本项目周边主要商业业态专业市场调查内容

3、有：1、租金、转让费等其他入场费用状况2、市场的规划布局、业态定位、经营管理模式；3、经营户对本市场的看法、建议、满意度及认可性；调查对象：各专业市场管理部门、专业市场经营户（一）现实条件1、商场区位条件流行前线位于长沙市历史悠久的红旗社区梓园路（长唐里），是长沙商业发展的核心商业圈。紧接贺龙体肓广场，周围高档小区密集，人口集中，地理位置较好，所处的商业区块以经营百货日用品较为成熟；商场因层面分部局限，临街铺面为独立自主经营，杂乱没有整体感，对本商场的商业人流引导会有一定的影响。2、商场交通条件商场紧

4、依城南路（广济桥）及劳动路（侯家塘）。整体区位性较好，途径本项目的公交线路有11、101、105、116、143；但交通通达性受到制约，①劳动路由西向东车辆不能进入梓园路②人民路自东向西也没有公车进入梓园路③城南路由东向西和由西向东分别只有101和11路进入梓园路④途径本项目的公交线路，南北向多，东西向少，对东西向人群影响较小。3、商场产品条件商场共两层，负一楼一层及二楼一层，总商业面积为3000平方米；☆外立面：因处老社区，房屋相对陈旧，现代感不强，临街商铺广告位杂乱，要重点做外立面形象包装。☆出入

5、口：共3个主出入口2个，位于长唐里路，上下主出入口为台阶。☆内墙面：地板相对陈旧，立柱较多；中庭有一扶梯通道上二楼，部分区域乘高不到2米。☆商铺：产权统一，独立分租店铺面、摊位，商铺规格；2层都以小规格。☆停车：暂无停车位，小区内可停少量车辆。☆仓库：专用仓库面积不大，3个仓库位，位于负一楼，约100平米。小结综上所述；商场所处的区位及交通条件较为优越，但其在商场结构及配套方面存在一定不足，如立柱较多、乘高不够、仓库面积小、停车位少等。由于前阶段商场经营为菜市场，局部功能相对落后，加上内外立面陈旧，内

6、环境档次底，目前商场给人的整体形象相对较差。（二）商场周边相关业态调查各街道业态布局（见表）街道业态调查表分析小结：1、从周边业态调查所见，主要业态为满足居民日常生活所需的业态。2、日常用品杂货店占总比率的27.8%，远超过一般社区所占比率，证明人流众多而且消费层次不高，原因是在本区域内缺乏中高档购物场所和大型购物超市。3、餐饮占总比率的23.4%，其中以便利型、快速型餐饮和特色小吃为主。4、服装服饰14.6%，童装2.3%，比率低于一般社区服饰类门店所占比率，主要原因也是居民缺乏形象统一、设施完善的

7、购物场所。5、企事业单位4.6%，证明本区域完全具备中高档购物、消费、休闲场所的设立条件。（三）人口及周边楼盘价格调查备注:因红旗区为长沙市老社区，社区内居民年龄层次涵盖较大，老中青和儿童都有，因此每户按4口人计算，那本社区的居住人口总和约为：4276*4+69500=86604人从本区域房价分析，项目周边新盘不多，作为城市中心，拿地成本较高，现在开盘和即将开盘的新楼盘均价都在6000元/㎡以上，证明本区域具备很强的消费能力。红旗区二手房交易活跃，流动人口较多，按照每人所需商业面积1㎡计算，红旗区的现

8、有商业面积远远不能满足需求。第二部分重点类比调查与分析一、重点类比调查与分析（一）流行前线淘宝城、大都市、神禹、交易大楼、百汇综合类比情况分析：1、从本项目附近在经营的几个商场的经营规模来看，经营规模大都在5000㎡以下（东塘大都市一个区的面积大概就是3000㎡，整体可以看作是六个小型商场的组合）。2、各商场都是都小铺经营格局，面积在10㎡/铺左右，便于出租。3、经营方式以零售为主。（二）楼层租金(元/㎡/月,建筑面积）分析：1、除百汇商场历经几次改造经