奖励民间自办市地重划政策之检讨与建议

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1、2009年海峡两岸土地学术研讨会奖励民间自办市地重划政策之检讨与建议许松*赖佳琴**壹、前言台湾历经产业和经济快速成长，随着社会繁荣发展，都市逐渐扩张，许多的土地问题都亟待寻觅解决之道。内政部于1979年六月订颁「都市土地重划实施办法」，积极引导以土地重划方式进行都市土地开发利用，对都市整体建设发展，及解决政府财政困难问题，具有极大帮助。为鼓励民间参与公共建设，同年九月制颁「奖励都市土地所有权人办理重划办法」，作为民间自办重划之法令依据。实施至今，已届三十年，累计至2008年底止，政府公办与民间自办地区共741区13,838公顷，取得公共设施用地4,872公顷，节省政府公共建设经费支出约

2、5,639余亿元，对都市建设发展，提高土地利用，贡献至巨。民间自办市地重划既可促进都市建设发展，节省政府公共设施取得成本及开发工程所需经费，同时土地所有权人亦可获得土地价值增涨之实质利益，可谓公私均蒙其利，在政策上政府应予鼓励与协助。惟奖励民间自办市地重划政策经多年执行结果后，发现衍生不少困难问题，尤其是法规面与实务面之落差，造成投资者身份妾身不明、土地所有权人纠纷层出不穷，使得自办市地重划的功能无法有效的发挥。如何解决这些困难问题，使投资开发者在自办市地重划的过程中能够顺利执行，如何使土地所有权人的财产权益有公平、合理、合法的管道来保障，为本研究之目的。本文透过自办市地重划之办理情形，

3、参酌现今社会、经济、环境之改变，针对制度面、法规面与执行上之困境，提出建议或修改意见，寻求解决之道，俾使奖励民间自办市地重划政策能落实执行。*许松朝阳科技大学都市计划与景观建筑系副教授前台湾省政府地政处处长**赖佳琴逢甲大学景观与游憩所在职专班研究生13贰、奖励自办市地重划之理念与策略市地重划系依照都市计划规划内容，将都市一定范围内之土地，依据法令，运用科学方法加以重新整理、就原有相关位次交换分合，并配合兴建公共设施，改善道路、公园、广场、河川等，使各笔土地成为大小适宜，形状方整，具备一定规格之地界，然后分配予原土地所有权人，藉此促使都市土地为更经济合理便利之利用，进而形成井然有序之都市

4、，其公共设施用地及重划费用由土地所有权人负担，是一种整体性、综合性、自偿性的土地改良利用事业。经重划后之各宗土地均为直接临路，且公共设施完备之立可建筑用地，重划后因区内公共设施完备，生活环境质量改善，地价随之大幅上涨，故重划公共设施用地及工程建设费用，虽由重划区内土地所有权人共同负担，对土地所有权人而言，仍可享受交通便利、环境质量提升及土地增值等实益，而对政府言，不仅政府可节省庞大建设经费支出，亦可创造财源，增加财政税收，确属一种「惠而不费」、「公私两利」的都市建设事业。市地重划之实施方式有公办、自办之分，1977年制订平均地权条例时，于第五十八条规定，为促进土地利用，扩大办理重划，中央

5、主管机关得订定办法，奖励土地所有权人自行组织团体办理，以重划区内私有土地所有权人半數以上，而其所有土地面积超过重划区私有土地总面积半數以上者之同意，并经主管机关核准者，得由土地所有权人自行组织重划会办理市地重划。奖励自办市地重划，其目的在运用民间资源及力量参予都市公共建设，政府并给予奖勵措施，以扩大办理市地重划，加速促进都市土地开发利用，健全土地使用分区管制及提高都市生活环境质量。以民间自办方式办理市地重划，一方面可纾解政府人力、财力不足之压力，另一方面可结合政府与民间力量，改善都市环境，创造就业机会。市地重划的基本理念，是建立在「使用者付费」与「受益者负担」二大原则下所建立的土地开发方

6、式。市地重划之共同负担，是政府基于重划区内之公共设施系提供区内地主使用，而要求地主负担全部或部分公共建设费用，符合「使用者付费」原则。依现行平均地权条例第六十条规定，重划区内供公共使用之道路、沟渠、儿童游乐场、邻里公园、广场、绿地、国民小学、国民中学、停车场、零售市场等十项用地，除原公有道路、沟渠、河川及未登记地等四项土地抵充外，其不足土地及工程费用、重划费用与贷款利息，由参加重划土地所有权人按其土地受益比例共同负担。而原土地所有权人重划后所分回的土地，因公共设施改善带动地价上涨，使区内地主大家都受益，基于「受益者负担」原则，应按其土地受益比例共同负担。自办市地重划的参与者，除地主提供土

7、地之外，重划公司或开发者在办理重划过程中扮演相当重要的角，资金的提供与专业技术的服务不可或缺。现行奖励自办市地重划制度之设计，是建构在「政府」与「地主」间之权利义务关系上，对「重划公司」之根本没有法定地位，仅在重划业务上受到政府之管理监督(如图1)。因此，现行奖励自办市地重划办法，在法制设计上所采取之策略如下：1.自办重划定位为私法范畴。131.重划会属非法人之临时性组织。2.公权力不积极介入。3.私权争执诉请法院裁判。4.自办重划