文化商城改造项目可行性研究报告

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1、盛京文化商城改造项目可行性研究报告1.项目背景1.1项目概要盛京文化商城位于沈阳市和平区太原街商圈内，西至太原街步行街东至天津街，毗邻五洲春天与盛贸饭店。太原街商圈核心位置。对面中兴商厦与兴隆一百。距沈阳火车站1.5公里，沈阳客运站1公里。图1-1项目位置概况图43图1-2项目周边状况东舜百货为五洲商业广场发展有限公司所有，东舜百货总建筑面积6.99万平方米。分为地上6层和地下1层。其中地上建筑面积6.19万平方米，地下负一层建筑面积0.8万平方米（地下负二层停车场未计入总面积）。图1-3项目具体落位图目前该购物中心

2、已歇业，项目物业内部已清空。五洲春天，东舜百货，华联商厦地下停车场均为联通状态，该项目收购后需外立面及内装改造。东舜百货建筑面积明细：楼层工程面积(㎡)层高（米）总计备注6F9904.935.19904.93购置435F10665.145.110665.14购置4F10693.335.110693.33购置3F10693.335.110693.33购置2F10382.915.110382.91购置1F9623.885.859623.88购置B1F80185.258018反租B2F106905未计入未购买，420个车位

3、1#、2#、3#地块地下连通合计69981.5269981.52B1F-6F项目改造总投资9亿元。其中物业购置7.3亿元，前期营运投资需要1.3亿元，资本化利息4000万元。正式运营第一年实现含税营业收入7.5亿元，在此基础上不断递增，预计第五年实现经营收入10亿元，达到一个相对稳定的收入规模。投资回收期6.06年，内部收益率为20%。1.2项目必要性1.2.1项目自身优势“盛京文化商城”项目是沈阳出版发行集团履行国有文化企业责任，从建设沈阳文化阵地、发展文化产业实际出发，倾心打造的超大型文化商业综合体项目，将成为沈

4、阳规模最大的文化商品、文化服务交易平台和体验消费场所。本项目以推动文化事业繁荣和文化产业发展为理念，以拉动文化消费、促进消费增长为目的，以满足市民多元化文化需求为宗旨，以做大做强沈阳出版发行集团为目标，通过对多门类优秀文化产品和服务的聚集，创新业内领先的商业模式，实现文化消费的聚集裂变。本项目突出了文化商品的特色性、消费的体验性、O2O43线上线下的交互性，将成为国内一流的集文化体验、文化休闲、文化娱乐、文化消费于一体的综合性文化商城，进一步拓展沈阳城市文化消费的空间。本项目将使文化产品与文化消费、文化创新与文化展示

5、、文化服务与文化体验完美对接，开创文化经营的全新理念和运营方式，推动我市文化产业和文化消费的相互促进、协调发展。本项目将对建设文明沈阳、和谐沈阳、文化沈阳起到重要的引领作用，对营造高品质、大众化文化消费，活跃文化商业氛围，激发市民文化消费热情，提升沈阳中心城市的文化品位起到重要推动作用。本项目从经营理念、经营规模、经销品种、经营设施、运营模式上都居国内领先水平，并可通过复制在其他地区进行连锁经营。本项目将成为我市的文化“航母”和文化新地标，成为吸引国内外优秀文化产品聚集沈阳，展示沈阳文化消费活力的重要场所。1.2.2

6、实现经济规模，提升品牌影响力对于文化产业与零售业的有机融合，由于国家政策的大力支持，资本市场也高度关注这一行业。沈阳出版发行集团本身品牌影响力在沈阳乃至辽宁区域都是首屈一指的。图书行业又是文化产业的核心，在沈阳图书市场中新华书店一直在市场中居于领导地位。强力的品牌支持加之项目的可复制经营属性，预期将实现公司规模的大幅提升。1.2.3通过经营提升物业价值，从而提升公司价值在当前通胀和人民币升值预期不断增强的背景下，持有经营位于城市核心商圈的优质商业物业，除了可获得稳定的经营收益外，还可通过经营提升商业物业的价值带来的资

7、产回报的上升，从而提升公司价值，这也是公司应对当前商业地产调控，延伸公司产业链的重要手段。项目地处沈阳核心商圈中最繁华地段，以“文化地产商业化，商业地产文化化”为核心理念，旨在追溯文化本源，开辟蓝海市场，重新引领沈城市民回归高品质阅读。并向文化的外延不断拓展，将商业与文化完美结合，全力打造沈城文化新地标。1.宏观环境分析2.1国民经济在新常态下平稳运行　2014年，面对复杂多变的国际环境和艰巨繁重的国内发展改革稳定任务，国民经济在新常态下保持平稳运行，呈现出增长平稳、结构优化、质量提升、民生改善的良好态势。2.2零售

8、业将继续承担“扩大内需”的重任，未来仍是国民经济的支柱产业432.2.1“扩大内需”引导零售市场持续发展全年社会消费品零售总额262394亿元，比上年名义增长12.0%（扣除价格因素实际增长10.9%）。其中，限额以上单位消费品零售额133179亿元，增长9.3%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额226368亿元，比上年增长11.8%，乡村