盛京文化商城改造项目可行性研究报告

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1、盛京文化商城改造项目可行性研究报告沈阳出版发行集团二零一五年三月45目录盛京文化商城改造项目可行性研究报告11.项目背景31.1项目概要31.2项目必要性32.宏观环境分析32.1国民经济在新常态下平稳运行32.2零售业将继续承担“扩大内需”的重任，未来仍是国民经济的支柱产业32.2.1“扩大内需”引导零售市场持续发展32.3文化产业崛起势不可挡33.区域市场分析33.1城市概况33.2消费市场总量持续平稳增长33.3沈阳消费体系中文化消费占比稳步增长33.4沈阳市商业地产发展现状34.商业发展环境分析34.1太原街是沈阳市的核心商圈34.

2、2太原街商圈交通情况34.3太原街商圈内竞争分析35.项目内容及特色35.1项目内容35.1.1图书专营版块35.1.2视听体验版块35.1.3传统文化版块35.1.4创新生活版块35.1.5亲子娱乐版块35.1.6新华教育版块35.1.7文化活动版块35.1.8服务配套版块35.2项目特色35.2.1智能化购物35.2.2社区化交流35.2.3情景式展示35.2.4会员式订制35.2.5精细化服务36.SWOT分析36.1优势36.2劣势36.3机会36.4威胁37.项目发展规划37.1发展规划37.2经营定位37.3目标客群38.投资收

3、益3458.1项目资金38.2项目融资38.3经营规划38.4自主经营部分预测38.5回收期内部收益率38.6资产升值38.7项目投资收益估算38.7.1投资估算38.7.2经营收入与费用测算39.风险与对策39.1政策支持39.2市场风险39.3经营风险39.4资金风险39.5管理风险39.6对策与展望3结论31.项目背景1.1项目概要盛京文化商城位于沈阳市和平区太原街商圈内，西至太原街步行街东至天津街，毗邻五洲春天与盛贸饭店。太原街商圈核心位置。对面中兴商厦与兴隆一百。距沈阳火车站1.5公里，沈阳客运站1公里。图1-1项目位置概况图45

4、图1-2项目周边状况东舜百货为五洲商业广场发展有限公司所有，东舜百货总建筑面积6.99万平方米。分为地上6层和地下1层。其中地上建筑面积6.19万平方米，地下负一层建筑面积0.8万平方米（地下负二层停车场未计入总面积）。图1-3项目具体落位图目前该购物中心已歇业，项目物业内部已清空。五洲春天，东舜百货，华联商厦地下停车场均为联通状态，该项目收购后需外立面及内装改造。东舜百货建筑面积明细：楼层工程面积(㎡)层高（米）总计备注456F9904.935.19904.93购置5F10665.145.110665.14购置4F10693.335.11

5、0693.33购置3F10693.335.110693.33购置2F10382.915.110382.91购置1F9623.885.859623.88购置B1F80185.258018反租B2F106905未计入未购买，420个车位1#、2#、3#地块地下连通合计69981.5269981.52B1F-6F项目改造总投资9亿元。其中物业购置7.3亿元，前期营运投资需要1.3亿元，资本化利息4000万元。正式运营第一年实现含税营业收入7.5亿元，在此基础上不断递增，预计第五年实现经营收入10亿元，达到一个相对稳定的收入规模。投资回收期6.06

6、年，内部收益率为20%。1.2项目必要性1.2.1项目自身优势“盛京文化商城”项目是沈阳出版发行集团履行国有文化企业责任，从建设沈阳文化阵地、发展文化产业实际出发，倾心打造的超大型文化商业综合体项目，将成为沈阳规模最大的文化商品、文化服务交易平台和体验消费场所。本项目以推动文化事业繁荣和文化产业发展为理念，以拉动文化消费、促进消费增长为目的，以满足市民多元化文化需求为宗旨，以做大做强沈阳出版发行集团为目标，通过对多门类优秀文化产品和服务的聚集，创新业内领先的商业模式，实现文化消费的聚集裂变。本项目突出了文化商品的特色性、消费的体验性、O2O

7、线上线下的交互性，将成为国内一流的集文化体验、文化休闲、文化娱乐、文化消费于一体的综合性文化商城，进一步拓展沈阳城市文化消费的空间。本项目将使文化产品与文化消费、文化创新与文化展示、文化服务与文化体45验完美对接，开创文化经营的全新理念和运营方式，推动我市文化产业和文化消费的相互促进、协调发展。本项目将对建设文明沈阳、和谐沈阳、文化沈阳起到重要的引领作用，对营造高品质、大众化文化消费，活跃文化商业氛围，激发市民文化消费热情，提升沈阳中心城市的文化品位起到重要推动作用。本项目从经营理念、经营规模、经销品种、经营设施、运营模式上都居国内领先水平

8、，并可通过复制在其他地区进行连锁经营。本项目将成为我市的文化“航母”和文化新地标，成为吸引国内外优秀文化产品聚集沈阳，展示沈阳文化消费活力的重要场所。1.2.2实现经济规模，提升