宅基地使用权收回的法理和法律依据分析

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1、宅基地使用权收回的法理和法律依据分析宅基地使用权收回的法理和法律依据分析一、宅基地使用权的含义　　宅基地使用权这一概念的提出始于学术界，在土地性质上是相对于国有土地性质的集体所有土地，在用途上是相对于农业生产用地的住宅用地。其产生虽具有一定的社会历史原因，但在立法正式确立时已经具有一定的社会基础。其正式为官方法律文件所确认是出现在2007年3月16日第十届全国人大五次会议上通过的《物权法》上，并将该权利归结于用益物权下进行专章规定。　　其在《物权法》第一百五十二条中的规定是宅基地使用权人依法对集体所有的

2、土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。据此，我们可以认为宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，它是指自然人依法享有的，在集体所有的土地上下建造、保有房屋及附属设施的权利。　　二、宅基地使用权的法律制度框架　　在新中国成立初期，为了巩固新生政权，同时郑重履行打土豪，分田地的承诺，采取了土地私有的制度，将耕地按户分配到农民手里。之后由于国家工业化的需要，为了提高农业的产出效率，为工业服务，在借鉴苏联模式的基础上，我国开展了轰轰烈烈的农业合作化运动，并根据列宁的理论，逐渐由初级社向

3、高级社，再向人民公社的土地集中。　　尽管法律对于宅基地的相关制度已经做了规定，但在《物权法》中不过寥寥的四条规定，其他更多地散见于《土地管理法实施条例》等其他规章中，对于这些法律规定，笔者简单地做了以下的梳理：　　（一）宅基地使用权的取得。根据规定，宅基地使用权的原始取得是通过申请审批的方式，在集体经济组织内，以户为单位，无偿取得。　　（二）宅基地使用权的行使、转让。对于宅基地使用权的行使，法律并没有做过多的干预，因为这是完全的私权利领域，只要不损害他人合法权利即可，同时也仅要求应当符合乡（镇）土地利用

4、总体规划。　　而对于宅基地使用权的转让则是当前争议比较大的话题，比较合理合法的方式有继承、赠予的流转。尽管在法律依据上存在空白甚至有法律自身的矛盾，但是实践中的私底下的隐形交易确确实实是存在的，而且大部分是本文由.L.收集整理基于各自的村规民约。　　（三）宅基地使用权的消灭。在《物权法》中，关于宅基地使用权的消灭只明确了一种情形，就是因自然灾害而灭失的，宅基地使用权消失，同时，对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。当然，在其他法律中体现出来的还有收回和调整，被征收等其他原因而消灭的。　　三、宅基地使用

5、权收回的法律依据分析　　当前，尽管在宅基地使用权流转没有立法保障的情况下宅基地私下流转的情况普遍，但同时存在的还有宅基地的闲置的问题。宅基地闲置的产生主要有以下两个原因：1、使用权人通过流转后占有多于一处的宅基地，而将其中的一处或几处宅基地闲置；2、农民进城后将留在农村的宅基地闲置。　　而在法律中宅基地使用权可以收回的情形只有在《土地管理法》中的第六十五条中规定的具有下列情形的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：（1）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；（

6、2）不按照批准的用途使用土地的；（3）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。　　同时只规定依照第（一）项收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。　　可见，若将宅基地使用权置于农村集体土地使用权的含义下，只存在以上三种情况的宅基地使用权的收回。但对于前述中的宅基地闲置的情况，管理者并无收回的合法依据，使用权人也无退出的机制。　　四、宅基地使用权收回的法理分析　　本文论述至此，便提出一个重要的命题，若要使宅基地使用权可以收回，其法理依据何在，又如何保障各方利益。　　（一）宅基地使用权收回的法

7、理依据。宅基地使用权归根结底是一种用益物权，即他物权，那就说明还有一个宅基地所有权，按照我国规定，就是集体土地所有权，该集体所有权的行使在《物权法》第六十条中已有规定。在前文的论述中已经提到，宅基地使用权的由来，宅基地使用权既然是无偿取得且具有福利性，则该所有权拥有者也就有权根据需要收回。　　（二）宅基地使用权收回的补偿标准。在地随房走的法律制度和宅基地本身的无偿性下，宅基地使用权的收回，可类比于国有土地上的房屋征收。因此，笔者认为可以参照《国有土地上房屋征收补偿条例》（下称条例）中规定的补偿标准中的被

8、征收房屋价值进行补偿。按照条例中的规定，补偿的内容包括：1.被征收房屋价值的补偿；2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。同时还规定了市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。由于国有土地上房屋的征收中，涉及到回迁或者产权调换的问题，同时还有其他工业性或者商业性的房屋，所以有补偿内容中的第2、3项。但由于本文讨论的宅基地使用权的收回，其性质属于住宅用地，也就不存在补偿内容中第