宏泰“产业市镇”模式的解读精要

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1、优合智库▪内参<第五期>深度解读：宏泰“产业市镇”模式导读：一、关于宏泰二、宏泰产业市镇模式解读■宏泰产业市镇开发流程的四个阶段图解以及详解（有图表）■宏泰的三大主要业务■业务收入来源：——2014年主要收入占比——2014年利润占比三、详解业务模式以及收益：以龙河高新项目为例■项目概述■与政府合作协议主要内容■2014年土地出让情况（图表）■项目持续性收益部分：园区税收返回额（图表）四、产业市镇模式的核心竞争力■目前国内产业园区四种形态：■宏泰差异化的核心竞争要素五、业务模式、财务数据与华夏幸福对比思考：六、轻资产模式有多轻？七、复制模式能走多远？八、亮点借鉴优合智库▪内参<

2、第五期>正文：■关于宏泰：中国宏泰产业市镇发展有限公司 （以下简称“宏泰”，股票代码6166.HK）始创于1995年6月，是中国大型产业市镇规划、开发及运营服务供应商中的先行者之一。公司在河北廊坊起步，目前的主要产业市镇项目也位于廊坊市。除了产业市镇的规划开发和运营外，宏泰本身也直接从事房产开发、销售和租赁，这是其在产业市镇之外的业务。宏泰的业务重点是专注于京津冀一体化和“两横三纵”城市化战略布局范围内的土地面积达10平方公里或以上的大型产业市镇项目开发，这有别于传统物业开发商。除专注产业市镇项目开发业务外，公司还在产业市镇项目内和河北省其他地区通过招标、拍卖、挂牌出让程序取得

3、土地，投资、开发、销售居住、商业及产业物业项目。其官方网站上的信息显示，目前已取得居住、商业及产业物业项目土地使用权面积205.9万平方米，开发和储备的居住、商业及产业物业项目达22个，总建筑面积286.8万平方米，另外还有5个用于取得租赁收益的投资物业，建筑面积21.3万平方米。这些物业项目与产业市镇开发业务产生协同效应，增加了可观的收入和现金流量。本期智库内参将从深度剖析宏泰的产业市镇模式、业务收益来源、利润，该模式的可持续性等，剖析宏泰的发展内核，为公司运营提供参考：■定位：“中国大型产业市镇、开发及运营服务供应商”■发展模式概括：宏泰发展董事局主席王建军对自身的发展模式

4、解释为：将产业整合和新城建设有机地结合在一起，以产业园区发展为基础，构建一整条或多条完整的产业链，以大体量的园区投资与开发建设为支撑，在平台之上整合多种资源，构建标准的可复制模式。优合智库▪内参<第五期>■宏泰目前主要产业市镇项目及其分布：中国宏泰正在与河北省廊坊市、张家口市、安徽省滁州市地方政府就5个产业市镇项目的开发进行合作，项目规划总面积近70平方公里，包括位于河北省廊坊市的龙河高新技术产业区、龙河商务休闲度假基地、广阳高新科技成果孵化园，位于安徽省滁州市的滁州承接产业转移集中示范园区，以及位于张家口新区宏泰产业园。龙河高新区已进入积极发展阶段，并已开发大量可供出让土地。

5、其余几个项目处于开发初期，预计直至2035年，现有的产业市镇项目可持续提供可出让的土地。 宏泰发展产业市镇项目基本情况一览表龙河高新区龙河商务区广阳园区滁州园区张家口市新区宏泰产业园面积和现况规划面积28平方公里（2800万平方米）；已进入积极发展阶段规划面积9.5平方公里（950万平方米）；已签订具约束力的协议，未开始土地整理以及基础设施建设规划面积15平方公里（1500万平方米）；已签订具约束力的协议，未开始土地整理以及基础设施建设规划面积15平方公里（1500万平方米）；已签署具约束力的协议，开始市场营销活动规划占地2361亩（约160万平方米）；已签订具约束力的协议，未

6、开始土地整理以及基础设施建设产业定位新一代信息技术、高端装备制造、现代服务和物业开发度假旅游及设施、商务总部及文化产业（待落实）规划中新材料、新能源、装备制造、现代服务及绿色食品（待落实）。（初步）高新技术、可再生能源总部经济产业园区。服务范围规划、设计、产业定位、土地平整、兴建基建、市场行销以及管理经营项目的跟进服务规划、设计、产业定位、土地平整、兴建基建、市场行销以及管理经营项目的跟进服务规划、设计、产业定位、土地平整、兴建基建、市场行销以及管理经营项目的跟进服务招商引资以“生态、现代、活力”为理念，打造“特色产业区，生态宜居城 ”， “北方滨水生态新区”、“科教、经济、文

7、化、商贸中心”、“张家口市现代服务业核心集聚区”■宏泰产业市镇开发流程的四个阶段图解以及详解：优合智库▪内参<第五期>第四阶段第三方设立业务管理及经营产业市镇项目开发物业招商引资及吸引具潜力企业客户土地整理及基础设施建设第二阶段地方政府取得土地配额第三阶段第一阶段规划设计及定位产业市镇地方政府通过公开拍卖、招标或挂牌互让流程出让土地使用权注：部分非由宏泰执行第一阶段：主要为产业市镇的初期规划，在这期间宏泰与地方政府、第三方国际规划公司进行讨论、合作，最终获得政府对于产业市镇规划的审批；第二阶