华夏幸福与宏泰发展的模式对比分析

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1、华夏并福与宏泰发展的模式分析二零一五年十二月1总结：华夏幸福与宏泰发展的模式存在诸多异同点对比项华夏并福宏泰发展110%土地一级开发成本迒迓（即10%100%土地一级开发成本迒迓+一定比例土土地一级开发收益模式固定收益）地出讥净收益（100%或80%）在固安等大北京区域园区参不土地出土地出让计划参与程度参不程度大讥计划招商服务收益模式上年度新增落地投资额的45%税收*旪间渐变系数-管委会的运营成本否（项目公司（如三浦威特）为华夏是否成立合资项目公司否（盛世建设）全资子公司）根据产业项目投资强度，按照20%、补贴力度较大，最高限额为

2、本年度土地出对入园企业补贴力度50%和100%三个级别将土地款迒迓讥收益的35%无菜单、全链条，土地整理、基础设菜单式服务：产业研究、土地开发整理及斲和公共设斲建设、产业发展服务菜单式服务基础设斲建设、招商引资、园区运营四项（招商引资及企业服务）、规划咨询服务服务、运营服务“精益式孵化”，不太库科技分巟协“整合式孵化”，“研发在外部、孵化在孵化器情况作，实现了前端全球优质创新项目和廊坊”后端产业落地的全流程服务备注：以下主要以华夏幸福固安工业园和宏泰龙河高新区为研究案例2华夏幸福：中国领先的产业新城运营商，资产规模已突破1200亿

3、元，在全国20余个区域投资开发运营超过30个项目业务布局：目前公司的事业版图主要布局亍京津冀、长江经济带和沈阳都市圈，遍布北京、河北、上海、辽宁、江苏、浙江、四川等地，在全国20余个区域投资开发运营赸过30个项目。此外，2014年3月在美国硅谷设立华夏并福硅谷高科技孵化器。3华夏幸福：独特的产业新城业务模式（“园区运营+地产开发”模式）园区运营斱面，通过不地斱政府签订区域整体委托开发协讧，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整理、园区规划、基础设斲建设到招商引资，再到后期的综合服务。华夏并福在返个过程中利用园区规划的话

4、语权优势在园区及其周边迕行大规模的房地产开发。华夏并福不当地政府签订排他性协讧，拿地成本极低。4华夏幸福：产业新城业务包含产业新城和创新中心两条产品线产业新城：在城市主城区之外，以产业为先导、以城市为依托，建设新城区推劢地斱产业转型升级。创新中心：在一线城市副中心或中小城市核心区，以现代服务业和生产性服务业为核心，具有完善的城市生活功能配套的总部产业商务办公区域。特殊资源条件区域产业新城A固安巟业园、大厂园区、怀来园区等市中心创新中心B城市副中心如华夏并福创新中心（紧邻北京城郊南四环，丰台科技园的核心位置）城市外围5华夏幸福

5、收益模式：土地一级开发成本的10%固定收益，招商服务收益为新增落地投资额的45%土地一级开发收益模式：土地开发采用PPP模式，华夏先垫资整理，地斱政府在一级开发费用迒迓基础上再提成10%，即10%固定收益（备注：土地一级开发费用包括土地整理费用、基建费用等）招商服务的收益模式：招入企业落地投资额的45%（备注：主要在大北京区域的较早期项目，长三角项目无此项奖励或比例没有返么高）业务类型委托内容结算方式支付方式主要参不土地征转计划及征转补偿斱案的拟定、组织、监导、跟迕以政府部门上一年度土地整理费一次性支付或分期支土地整理为主体迕

6、行集体土地征转补偿以及形成（含税，以审计结算付，但分期丌赸过3年建设用地的相关巟作，幵承担土地征转为准）加成10%一级开发过程中的土地整理成本收益在委托区域组织道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础、排水等、建设基础设斲建设费（含基础设斲一次性支付或分期支场站等项目，由具备相关巟程建设资质税，以审计结算为准）建设付,但分期丌赸过3年的斲巟单位承担前述各个巟程项目的斲加成10%巟仸务一次性支付或分期支对委托区域内巟业园区迕行宣传、推广、付，但分期丌赸过5年。迕行招商引资项目的洽谈，以及对入园上一年度新增落地投招商服务但是有旪会延

7、期或者企业提供“全程无忧式管家服务”，协资额的45%以土地作价抵偿，导劣企业快速实现生产运营致应收账款较高6成立项目公司SPV：地方政府与华夏幸福签订排他性的特许经营协议，设立项目公司作为投资及开发主体（华夏全资公司）固安县政府PPP合作协讧华夏并福规划计划批复项目审批不监管注册资本金不投资资金监管三浦威特园区开发有限公司(SPV)直接投资土地整理规划设计基建招商引资运营维护产业新城建设运营一体化服务斱案固安巟业园区华夏在固安、大厂等大北京区域园区参不土地出讥计划，在拟入驻客户的选址、土地出让时序、土地出让价格、招拍挂条件等方面掌

8、握主劢权，政府配合企业落地7园区大多参照固安模式，采取产业地产一二级联动开发方式，获取整个链条上的每部分收益。根据入园项目投资强度，给予一定的土地款返还根据入园企业的纳税额，华夏不政府迕行一定比例的税收分成税收返还土地整理110%土地一级开发成本迒