asia pacific special report september 2014_s. chinese

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1、亚洲超高层写字楼：世邦魏理仕环球研究和成功的租赁策略策略顾问部目录3概要5引言6主力租户为何要入驻超高层写字楼？10超高层写字楼为何需要主力租户？13超高层写字楼的品牌推广与市场营销战略16超高层写字楼的招租与租金战略23结论亚洲超高层写字楼：成功的租赁策略概要主力租户选择超高层写字楼的原因有很多。这一般包括优越的地段、卓越的建筑质量和良好形象，但其他因素也变得越来越重要，例如交房周期、相宜的租金以及更为灵活的租赁条款、优秀的物业管理、配套设施和与业主之间的合作机会等等。超高层写字楼若要取得成功，需要引入

2、一个或多个主力租户。最显而易见的原因就在于超高层写字楼的面积较大，而主力租户恰恰属于大面积用户。但在现实中，这并不仅仅是那么简单的——主力租户对超高层写字楼的业主不可或缺，还因为他们可以立竿见影地为该写字楼项目建立声誉，减轻项目风险，提高租金叫价能力，促进招租活动以及有效提升入驻率等。由于亚洲的大部分开发项目都具有投机性，业主们常常会面临入驻率长期在低位徘徊的风险，尤其是在市道欠佳的情况下。因此，我们建议超高层写字楼的业主最好是在设计阶段尽早开始品牌推广，因为这样可以在施工阶段就开展针对主力租户的市场营销

3、。这一方法往往能大大地提高早期签约预租客户或引入重要主力租户的成功率。对于普通写字楼项目的营销和租赁活动来说，第一个关键节点是达到30%的承诺预租率水平。而对于超高层写字楼，这个关键节点要推迟到50%的承诺预租率。为实现这一目标预租率以及促进营销和租赁活动，新的超高层写字楼项目应当至少在竣工前两年就开始向主力租户预招租，一般情况下，这也是所有类型不论高度或大小如何的写字楼项目开始预招租的时间节点。提供优惠的租赁条款和租金报价来吸引主力租户是非常关键的。利用“早期租金优惠”在竣工前12-36个月引入重要主力

4、租户是确保进驻率能达到50%这一极其重要水平的关键一步，这时超高层写字楼才会开始具有市场主导权。根据世邦魏理仕的经验，这一战略可以在引入重要主力租户后立即创造“网球回弹”效应，让业主在租金谈判上取得更有利的主导地位。而在竣工前12个月期间，也可向其他主力租户提供“预租折扣”，但这些折扣应当低于“早期租金优惠”。这将帮助写字楼在竣工前达到50%的理想预租率水平。一旦进驻率达到50%后，由于此时完成招租的压力大幅减少，业主可以将租金逐步提高到正常水平。但考虑到超高层写字楼达到接近满租需时较长，市场气氛或有可能

5、发生重大改变，增加项目风险水平并反过来影响租金上涨的步伐。主力租户入驻超高层写字楼无论对业主和租户而言均属于双赢状态。本报告中包含的建议和借鉴为超高层写字楼的业主提供了建设性的指导。然而，随着时间的推移，租户的空间要求以及他们工作和利用空间与技术的方式将会持续发生变化。开发商需要通过升级现有写字楼的硬件设施，调整新建写字楼项目的设计，以满足租户的要求。©2014年世邦魏理仕有限公司世邦魏理仕环球研究和策略顾问部3亚洲超高层写字楼：成功的租赁策略4世邦魏理仕环球研究和策略顾问部©2014年世邦魏理仕有限公司

6、亚洲超高层写字楼：成功的租赁策略引言2014年7月，世邦魏理仕亚太区研究部发布了报告《亚洲超高层写字楼的崛起》，这是我们有关亚洲超高层写字楼开发、管理和演变的系列专题报告的第一篇。该报告指出，许多亚洲城市都采取“筑巢引凤”的方式来打造金融中心。这些城市纷纷开建超高层写字楼以吸引金融业租户，但这种方法普遍都以失败告终。该报告指出，这种方法如要取得成功，超高层写字楼，尤其是新兴市场的超高层写字楼在开发时应当把地方甚至是中央的支持、配合力度考虑进去，因为政府的决策将对整体商业环境、社会观念、市场周期和租金水平产

7、生巨大的影响。此外，该报告还列出了影响租户决定是否选择租赁超高层写字楼的多个标准。这一般包括地段、建筑质量和品牌，但其他因素也变得越来越重要，例如交房周期、优秀的物业管理、配套设施以及与业主之间的合作机会等。《亚洲超高层写字楼：成功的租赁策略》是我们超高层系列报告的第二部分，本报告将更深入地探讨这些因素并进一步阐述租赁超高层写字楼对主力租户的多方面好处。本报告的另一主要焦点是超高层写字楼招租,尤其是为什么主力租户对确立新超高层写字楼的声誉、促进招租进度、提高租金叫价能力和最终确保项目的长期成功至关重要。本

8、报告为超高层写字楼业主提出了有关品牌推广、市场营销、招租和租金策略的典范实务。此外，本报告还通过多个案例分析，讨论了过去十年某些亚洲超高层写字楼为什么能取得巨大成功程度而部分超高层写字楼却只能苦苦支撑的诸多原因。©2014年世邦魏理仕有限公司世邦魏理仕环球研究和策略顾问部5亚洲超高层写字楼：成功的租赁策略主力租户为何要入驻超高层写字楼？主力租户可以定义为入驻一栋写字楼两至三层以上的公司或组织，不论该写字楼的规模如何。他们往往是