台北捷运联合开发的住宅租购选择行为研究

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1、台北捷运联合幵发的住宅租购选择行为研究白仁德江颖慧进加挫台湾政治大学地政学系台湾当局试图以捷运联合开发的方式提供社会住宅，以促进住户使用大众运输，并解决土地取得、开发资金筹备与都市住宅等问题。然而既有研宂较少对捷运联合开发的住宅租购选择行为进行了解，本研宄因而以问卷调查的方式取得捷运联合开发住户的住宅属性与家户社会经济特性资料，并以二元罗吉特模型探讨捷运联合开发住户租购选择行为的影响因素。研究发现，潜在的承购住户特性为户长年龄越大、户长已婚、家户所得越高、家户就业人数越多、家户人口数较少者;反之则为潜在承租住户特性;在住宅特性方而，住宅房价越高、坪数越大，家户选择承购捷

2、运联合开发住宅的儿率越小。前述校估结果可作为联合开发住宅设计的参考。关键词：捷运联合开发;租购选择行为;二元罗吉特模型;Ccrvcro和LandisUl、洪得洋与林祖嘉［2］、Cervero和Duncan£^l等人的研究均证实，大众运输系统对车站邻近地IX不动产价值只正向影响。捷运建设虽具有以上优势，然而设施开发因为有庞大的营建资源与开发资金待整合，iL捷运设施开发因为有大量的土地需求，若以土地征收方式取得捷运设施用地则可能因所有权人抗争导致捷运建设推动困难。政府近年试图以捷运联合开发的方式来提供社会住宅，其中捷运联合开发指将土地使用分区划定为“联合开发区(捷)”，并由

3、土地所有权人提供土地、政府兴建捷运设施，并征求投资人兴建捷运联合开发的建筑物以1。通过联合开发，政府可以用征收以外的方式取得开发用地，土地所有权人则可避免土地征收并分享开发效益，而投资人则可经由投资开发案获取合理利润1^1。此外，捷运联合开发也可强化捷运站点开发，并带动运输廊带的发展，进而扩大为都市的整体发展［9］,落实以大众运输为导向的发展(Transit-orientedDevelopment)理念，达到永续发展的目标。陈胜智［10］、李家侬［11］及李怡婷［12］指出，捷运联合开发已成为近年台湾推动T0D的普遍做法。而捷运联合开发因具有交通便利性优势，对不动产价格

4、也有相当的影响效果［9］［13］，捷运联合开发因此逐渐受到不动产市场的关注。然而在房价高涨的今天，家户对捷运联合开发住宅的租购选择行为将直接影响政府对联合开发住宅的规划。相关研究虽曾就人众运输系统对住宅租购选择行为加以探讨，然而既有文献却未S对捷运联合开发住宅的租购选择行为进行丫解，规划上缺乏对开发决策的参考作用。为此，本研究对捷运联合幵发住户进行问卷调查，以搜集详细的个体资料，探讨影响捷运联合开发住户选择承租或购买住宅的因素，将实证结果供作捷运联合开发住宅开发的决策依据。文章包含除前言在内共分为四个部分，第二部分的研究设计将说明变量的选取与研究方法，并说明样本资料，作

5、为大众运输与住宅租购选择行为模型建构的依据;第三部分是对实证结果进行说明，并对捷运联合开发住宅住户租购选择行为的影响因素进行分析;最后部分则为结论以及对后续研究的建议。2研宄设计2.1变量选取与研究方法家户的住宅选择行为是一连串的决策过程，包括租购选择、住宅区位、住宅质量等，而租购选择通常又是最优先决策JM1。Iwarere和Williams[15]曾以罗吉特模型探讨美国华盛顿行政特区的区位属性及职业对住宅租购选择的影响，研究显示区位属性为主要的显著变量，而职业及收入也对租购选择有关键影响。Bourassa和Hoesli£j^l探讨瑞士住宅拥有率偏低的原因后发现，当拥屋

6、相对成本（拥屋与租屋成本比值）上升时，理性家户将倾向选择租屋，反之会倾向拥屋。傅美生1121以罗吉特模型分析台北市家计负责人属性对住宅类型与权属选择的影响，研究发现，年纪较轻、教育程度较低及家庭人口数较少者选择租赁的比例较高，婚姻状况及职业则不具有显著性。林祖嘉探讨住宅需求与租购选择行为后发现，户长的年龄越大、教育程度越高、公教人员、己婚及家户人口数较多者购屋儿率较高。薛立敏和陈绣里探讨影响台湾地区住宅自有率变动因素后发现，拥屋成木较租屋成木高时家户将倾向租赁，然而，当房屋预期增值则会倾向购屋，家户所得越高、户长年龄越大及家户人口数越多者购屋几率也较高。谢文盛、林素菁探

7、讨租税效果对住宅租购选择的影响后发现，财产税增加时，家户选择租赁的几率将高于购屋，而家户所得增加或房屋租赁价格提高则有助于购屋选择儿率的提升。彭建文Ml针对拥屋和对成本与借款限制对家户拥屋几率的影响进行分析，实证结果发现拥屋相对成木及借款限制对于拥屋几率呈负相关，此外家户所得、户长年龄、户长己婚、家户人口数及家户中的老年人口数对拥屋几率具正向影响，未成年子女数则呈负向影响。表1住宅租购选择行为模型自变量说明表Tab.1Independentvariablesoftenurechoicebehaviormodel表2研允年度(2012年前)