台北捷运系统联合开发场站上盖物业的运营管理

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1、台北捷运系统联合开发场站上盖物业的运营管理房地产开发CHINAREALESTATE台北捷运系统联合开发场站上盖物业的运营管理1张世杰(1.清华大学房地产研究所，北京100084)摘要：地铁的建造和运营对地方政府而言，需要进行高额的财政投资和补贴。为减轻财政压力和管理负担，地方政府往往需要采用与私营机构联合开发的形式，以获取足够的开发资金和专业的设计、开发及运营管理支持。对于私营机构而言，能否确保合理、稳定的投资收益，关系着项目投资的成败以及参与联合开发的积极性。而这种合作关系下，场站上盖物业的运营管理是否科学，能否保证足够的现金流入，是合作成败的关键问题。本

2、文根据相关法律法规和契约条款，从前期规划、物业接管、运营管理以及物业移转四个阶段，分析总结了台北捷运系统联合开发场站上盖物业在运营管理阶段的有关经验，对未来大陆城市进行地铁及场站上盖物业联合开发具有一定借鉴意义。关键词：台北，捷运系统，上盖物业，联合开发中图分类号：F293文献标识码：B文章编号：1001-9138-(2013)04-0016-23收稿日期：2012-12-10票的收入来收回建设投资并达到盈利的目的。将1台北捷运系统联合开发场站上盖物业的运营管理房地产开发CHINAREALESTATE台北捷运系统联合开发场站上盖物业的运营管理1张世杰(1.清

3、华大学房地产研究所，北京100084)摘要：地铁的建造和运营对地方政府而言，需要进行高额的财政投资和补贴。为减轻财政压力和管理负担，地方政府往往需要采用与私营机构联合开发的形式，以获取足够的开发资金和专业的设计、开发及运营管理支持。对于私营机构而言，能否确保合理、稳定的投资收益，关系着项目投资的成败以及参与联合开发的积极性。而这种合作关系下，场站上盖物业的运营管理是否科学，能否保证足够的现金流入，是合作成败的关键问题。本文根据相关法律法规和契约条款，从前期规划、物业接管、运营管理以及物业移转四个阶段，分析总结了台北捷运系统联合开发场站上盖物业在运营管理阶段的

4、有关经验，对未来大陆城市进行地铁及场站上盖物业联合开发具有一定借鉴意义。关键词：台北，捷运系统，上盖物业，联合开发中图分类号：F293文献标识码：B文章编号：1001-9138-(2013)04-0016-23收稿日期：2012-12-10票的收入来收回建设投资并达到盈利的目的。将1重要性地铁是各大城市缓解地面交通压力，改善居地铁场站上盖物业的开发运营权利一并赋予开发民出行便捷程度的重要基础设施。然而，建造和建设地铁系统的私营机构，使私营机构获得相应运营地铁系统对地方政府而言，需要进行高额的的租金与管理费用，以弥补运营阶段的成本支出财政投资。受限于地方财政压

5、力，地方政府往往并回收建设投资，为政府和私营机构联合开发地需要采用与私营机构联合开发的形式，以获取足铁系统提供了双赢的解决方案。在这种合作关系够的开发资金和专业的设计、开发和运营管理支下，场站上盖物业的运营管理是否科学，能否保持。而对于私营机构而言，能否确保合理、稳定证足够的现金流入，是合作成败的关键。的投资收益，关系着项目投资的成败以及参与联台北市在发展捷运系统的过程中，对地铁场合开发的积极性。由于地铁票价受到政府的价格站和上盖物业，较多地采用了联合开发的模式。管制，在后期运营过程中，私营机构很难依靠车为实现私营机构和公共利益的最大化，台北市将16房地产开

6、发CHINAREALESTATE图1：营运人选定流程图2：利益相关人之间的权利义务关系参与投资人申请台北市政府监督不通过捷运公司审查合作捷运公司投资者联合开发契约通过转换不通过台北市政府核准监督管理营运人使用者营运契约管理条例通过签订营运契约书（投资契约书）及缴交保证金资股东获取更多的盈利，使员工获得合理的报酬，是运营管理的目标。使物业运营管理可持续发展，进行联合开发是私营机构参与积极性的重要保证。第二，满足客户需求。满足客户需求指的是，必须深入了解营运人联合开发大楼监督客户的需要，提供完善的设施和满意的服务，才经营管理能增加更多的客户。第三，社会贡献。企业

7、经营者有社会责任，经营应符合公共事业的原则，配投入使用后的场站上盖物业的运营权移转给私营合政府的城市发展政策，促进经济的繁荣。台北房地产公司进行管理，提高了场站上盖物业的后捷运系统联合开发场站物业的类型，以集合式住续运营绩效，确保了联合开发项目的成功。宅、写字楼、商场及其他复合用途为主。联合开本文将结合台北市的相关法律法规和契约条发的运营管理，从选择投资者到转换为营运人的款，从前期规划、物业接管、运营管理以及物业流程，如图1所示。移转四个阶段，分析介绍台北捷运系统对联合开联合开发场站物业的运营管理关系着公共部发模式下形成的场站上盖物业进行运营管理的主门与私人

8、部门的合作，考虑两者之间的利益平衡要工作内容，以及运