钟伟：房地产病根在于政府财政体制不完善

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1、钟伟：房地产病根在于政府财政体制不完善　　非常兴奋有机会到这儿来跟大家讨论房地产趋势题目，我们不讨论应当怎样，不应当怎样样，我们也不讨论情感题目，我们只讨论数据和可能的趋势。我们只讨论可能性。第一部份，回顾和展看。第二，宏观经济的短时间、中期、长时间的看法。第三，房地产行业的短时间、中期和长时间。　　第一，回顾和猜测。我们看一下回顾，09年博鳌的时候，我们所做的预判是这样，假如没有次贷危机大多数人已不做这个事了，已破产了。第二，我们以为商品房的销售面积零增长，销售金额略增5%，也就是商品房价格在今年略有上升。第三，第二季度出现拐点。回顾往年博鳌

2、论坛所做的四个预期，有接近事实的，也有一些偏差的。我们猜测结论是看起来2010年商品房销售面积大约要下滑15%左右，销售金额下滑10%，也就是今年全年国家统计局商品房销售价格同比依然是增长的。假如没有特别大的意外，在第四季度刘晓光所预期的现象有可能出现，那个现象就是价格安稳，销售量有温顺的复苏。这是我们所预计一些数字，大家可以看一下。2010年和09年相比，全年销售金额降落5%-10%，销售面积降落15%-20%。　　第二，经济增长的短时间、中期、长时间。短时间，短时间回落。今年回落情况和08年四个季度回落情况非常类似。08年初12%增长，年底

3、下跌到8%。今年四个季度，年初可能12%，年底可能8%，所以今年经济一路降落。通货膨胀到5-10月份到达高点。假如不出意外，7月份、8月份CPI就是高点。全年物价是中间高、两头低。上半年高于下半年。经济增长的中期，L型，在09年我们判定中国经济V型复苏，但是假如看过往10年，我们发现中国经济不是V好，是大的L型的，08年现在一直是9%左右的水平，次贷危机发生前，经济已降温。08年到2013年，中国经济很有可能增长速度都在9%左右，比此前五年下了一个台阶。所以固然今年的经济增长大约全年9.4%、9.5%还可以接受，我们应当有心理预备，也就是接下来

4、3年增长速度都是比较平缓的。　　长时间，这个题目我们命名为***三难，这个题目不是温总理导致的，但是是他必须要面对和解决的。***三难是甚么意思呢？国务院明显不太可能同时达成下面三个政策目标：通货稳定、经济高速增长、经济增长方式转型。假如中国政府要寻求很高的经济增长速度，并且维持物价相对稳定，那末经济运行就维持在原来粗放增长轨道上。假如中国政府要寻求经济增长并且同时大力推动经济增长质量的转型，那末要素价格、环境资源价格、劳动力价格等等对物价推动作用就会非常明显，通货膨胀就会变得难以控制。假如中国政府要寻求经济质量的转型、方式的转型，并且同时口头

5、通货稳定，经济增长速度必定下降。目前我们选择的是第三种结局，寻求经济转型和通货稳定，放弃了对太高的经济增长速度的寻求，从长时间来看，***三难始终存在，这不但是本届政府要面临的挑战，也是下一届政府需要面临和克服的题目。假如不能解决这个题目，不排除2020年以后中国经济发生剧烈危机调剂可能。这是对经济即是短时间、中期、长时间的判定。今年一路向下，所以明年第一季度经济二次探底的可能性和风险大大增加。　　中期来看，我们应当适应比较温顺的9%左右的经济增长的速度。从长时间来看，经济增速和通货稳定和经济增长的转型三者很难并存，我们必须做出取舍，而其中目前

6、已被舍弃掉的就是高于10%的经济增长。　　第三，房地产行额短时间、中期、长时间判定。短时间价稳量升。所谓价格稳定我们指的是在售楼盘价格安稳，新盘低价进市。商品房新房价格实际已降了，但是在国家统计局统计当中，降幅不太明显。量升呢，固然传统来看，第四季度、明年第一季度实在不是商品房销售旺季，但是今年可能例外。中期，政治因素。在未来2-3年，也就是政府换届之前，三个因素特别重要：1、设计房地产税收政策，我历来没有反对政府开征房地产税，我只要求政府就开征房地产税走正常的立法程序，经过公然讨论，然后征求广泛民众意见后再终究制定、修订和实施。这是触及国计民

7、生重***律政策，不应当处于秘密的、局部的、不为公众知晓的决策状态下。2、住房保障体系。也将对房地产行业造成巨大影响。根据目前看法，假如保障性住房面积套型比较小的话，未来三年有可能保障性住房供给量到达5-8亿平米，这对地方政府是一个巨大的财政压力。3、通货膨胀。由于中国经济在明显降温中，我不再以为2011-2012年会有明显的通货膨胀压力。长时间呢，长时间是量稳价升。过往10年，00年到2009年，房地产行业销售金额每年增长不到40%，约38%，投资增长每年约27%-28%，销售面积每年增长大约20%，这业预示着过往十年，三线以下城市商品房价格

8、累计涨幅120%-150%。一线城市，商品房价格涨幅可能3000-400%之间。　　既然这样的话，房地产行业开工面积、竣工面积、销售面积、土地储备面积