文汇路商业项目服务建议书

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1、敬呈：宏方置业文汇路商业项目服务建议书赢盛中国陕西分公司2015年6月前言主题：宏方置业文汇路商业项目服务建议书尊敬的各位领导：非常荣幸赢盛陕西分公司能与贵司就位于咸阳文汇路商业项目进行合作沟通，我们非常重视此次机会并希望有机会可以参与到贵司项目的全程运作。基于对项目基本信息和与贵司初步沟通的理解，我司愿意提供如下服务建议书，服务建议书包含赢盛对于本项目的初步理解和可以提供的服务内容：•项目前期定位顾问服务•建筑设计优化顾问•合作伙伴资源提供十分感激贵司给予我们机会提供本服务建议书，如贵司对其中内容有任何

2、疑问或者建议，请随时联系我们，谢谢！目录壹项目思考及案例分析贰服务内容叁工作节奏及报价肆团队介绍壹项目思考及案例分析项目简析1.1区位及开发背景分析陇海铁路以及郑西高铁专线贯穿咸阳市区，目前铁路沿线大多土地资源闲置，部分路段遭遇乱搭乱建，大量的钢铁、桥墩、临建成了这座城市的空中荒漠，影响铁路安全与市容市貌。1.2区域城市功能分区项目偏离主城区，属于咸阳道北，城市边缘地带，地理环境及居住环境相对较弱，在开发产品及消费群体辐射范围具有一定模糊性和难度。1.3项目周边资源分析项目周边聚集着大量的常住人群，及工业

3、企业，为项目带来强大的消费基数，但消费水平及消费习惯处于初级阶段，有待培养，对于我们项目而言，定位及业态需扩大辐射范围，吸引区域以外消费人群。1.4项目周边环境分析项目区域整体环境较差，常住居民为咸阳老市民，周边交通环境差，较拥堵。整体呈现“脏、乱、差”形象。改造区域环境也是我们重要的使命与前提。桥下目前多为临时搭建的农贸市场及早市，氛围强，但环境弱，严重影响城市容貌及交通。郑西高铁咸阳段秦皇路以东——东风路以西段地处咸阳老城区文汇路，建筑大部分老住宅楼，临街商业店铺也多为住宅楼改造而成，配套设施差、装修

4、规格低，且铁道两侧更有部分乱搭乱造的临时建筑。1.5项目道路环境分析项目整体北侧临路，南侧紧邻火车道，顶层为高铁道，结合项目进深情况来看，目前道路环境尚可，但造成噪音污染，对项目品质有一定影响。乐秦联育新皇盟路兴东北三下北风路路穿路路该段交通由于早市及道路狭窄，容易造成交通拥堵，不利于车辆行驶。但具有很好的聚人条件。北侧临路，南侧为火车道。该段为市政绿化，且绿化带较宽，北侧紧邻道路，无法规划商业，造成商业整体断裂，建议可在此处规划主题公园，增加项目卖点。该处地块进深相对较宽，北侧临道路，双向四车道，道路环

5、境相对较佳。该处道路环境佳，双向四车道，且紧邻道路。1.6项目概况项目长度较长，不利于商业发展及互动性，且呈现带状分布，中间有800米不可建路段，造成项目断层。不利于项目整体运营及发展，如该劣势无法规避，可考虑分段定位，阶段开发。1.7项目现状整体环境较差，且长度较长，中间出现断裂段，无法实现商业连贯性。拥有大量专业市场及传统住宅区。总体呈现：环境差、消费力弱、消费基数大。秦皇北路-联盟三路：该段为最窄处，现在为净地，为首要动工。现周边聚集大量早市及物流园区，氛围热，但整体环境不佳。联盟三路-乐育路下

6、穿：该段不可规划，有下穿道路，且有少量城市绿化，道路交通较为拥堵，为项目整体规划带来较大难度。乐育路下穿-新兴北路：该段现未拆迁，作为二期开发，且长度较长，周边聚集大量老住宅区，居住密度大。新兴北路-东风路：该路段尚未拆迁，为建材市场及人力市场，环境差。该处开发价值最大，也是该项目开发的利益点。1.8项目SWOT分析S：优势W：劣势1、地块获取成本低；1、长度长，规划难度大；2、周边有较多的消费人群；2、中间拥有段层，无法实现连贯性；3、均临路。3、周边商业环境差，需一定培养期。O：机会T：威胁1、可

7、争取一定的政府政策支持；1、周边由铁路造成的污染较大，不利于商业运营；2、城市商业市场整体处于发展阶段，空白点较多。2、区域消费习惯尚未形成；3、商业市场大环境影响，且项目不属于商业中心，这对后期招商具有一定难度。1.8项目思考方向我们的思考方向对于本案而言，本项目属性如下：•特殊性较强，高架桥下，是否对我们有利？•沿陇海线条状分布；•地跨属性较为特殊，无法实现快速变现。•永久性临建；•商业距离拉长，互动性较为困难；•高铁高架下；•具有少数性，可参照案例少；•地块被绿化带分离。•需要整体考虑项目整个开发模

8、式及盈利点。在研究项目之前，先看下国内外一些高架桥下案例？案例分析高架桥下空间利用类型分析序号使用方向具体利用备注1停车场台北高架桥下的停车场2体育活动场所A8高速公路主题公园公共空间3休闲场所苏坡立交桥苏坡神坛4服务设施澳门金莲花广场旁高架桥下5交通使用6商业使用日本高架桥下聚集众多小商铺艺术长廊、殡仪馆、7其它法国艺术桥商业长廊澡堂、温泉、仓储国内外高架桥下空间利用类型分析名称高架类型利用形式构成原因日本停车场汽车普及铁路