契税新政典型案例解读

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1、契税新政典型案例解读[典型案例]李先生于2008年7月4日签定购房合同，房子单价6000元/平方米，总价70万。黄先生在今年11月3号购买了个人的第一套房，面积为90平方米，合同日期为11月3号。他们不知道自己办理房产证时分别应该如何交纳契税。　　[典型解析]2008年10月23日公布的新政规定：个人购买高档住房的(别墅类和联体别墅住房除外)契税税率由4%调整为3%。其中，个人购买普通住房由2%调整为1.5%;个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。　　10月28日，市国土房产局出台了实施细则：今年2月1日前签订购房合同或交易合同的，按照此前单价

2、5500元/m2、总价70万及别墅的分界线，高档房及普通房分别征收4%或2%的契税;2月1日~10月31日购买的房产，以合同时间为准，按照单价5700/m2、总价80万及别墅等标准，分别征收2%或4%的契税;11月1日以后购买的房产，以合同时间为准，按房屋不同档次，分别按4%、3%、1.5%或1%征收契税。　　根据以上新政推理：李先生签定购房合同时间在2月1日~10月31日之间，按照单价5700/m2、总价80万的标准判断，他的这个房子由于单价超过了5700/m2，所以属于非普通住宅，故契税为4%。黄先生签定合同的时间在11月1日之后，执行新政，因为他是首次购买个人住房且

3、面积为90平方米，故契税为1%。契税该在什么时候交   （案例）   邓小姐购买樱花园的房子，交首付款时，开发商让她把契税、印花税、买卖手续费、房屋登记费等一并缴清，并把这些钱与首付款一起开在同一收据里。   后来邓小姐听说契税并非在购房时就必须交纳，就要求开发商退还其预付的契税。开发商则认为，这实际上是为客户着想，契税预先收齐，办理房产证时方便，表示不愿退，双方闹得很不愉快。邓小姐遂向律师咨询。    （评析）   首先让我们从法律上来看一下，契税究竟应该在什么时候交、向什么部门交。   《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签定土

4、地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属合同性质凭证的当天”。   第九条规定：“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内交纳税款”。   可见，契税应该在签定土地、房屋权属转移合同的当天交纳。但实践中，由于我国实行国家登记确定不动产所有权转移的制度，所以往往是买卖双方到房管部门立契的当天，才被视为房屋权属合同确定日。也就是说，房屋买卖双方办理房屋登记过户手续的时候，才是交纳契税的义务发生之日。   有些购房者很早就签定了商品房预售合同或销售合同，但由于种种原因，可能要很久甚

5、至几年以后才去办理房屋过户登记手续，只有在办手续的时候才开始交纳契税。   再看法律规定的收税机构，国家税务总局《关于契税征收管理若干具体事项的通知》第二条规定：“契税征收应当以征收机关自征为主。目前自征确有困难的地区，经上一级征收机关批准，可以委托当地房屋管理部门、土地管理部门或者其他有关单位代征。对代征单位，征收机关应发给委托代征证书，进行政策和业务指导，确保将代征税款及时解缴入库。”   实际上，现在通行的做法都是由房管部门代为征收契税的，除外，其他企业一般无权代为征收契税。   樱花园的开发商在签定预售房屋合同的同时就要求客户预交契税、手续费等，我猜想其本意可能只

6、是想代理客户办理房屋权属转移手续。先预收契税等费用，就不必日后再追着客户罗罗嗦嗦地索要交契税的钱、索要交手续费的钱等。这倒也是从便民的角度考虑的，但为什么最后会与客户闹得很僵呢，我认为是其工作方式存在不妥之处。这件事情，原本可以向客户好好解释，让客户了解到法律的具体规定，得到客户的理解与配合。并且要注意，从法律角度上讲，客户并无需在签署房屋预售或销售合同的同时就先行交纳契税的。之所以这样，完全是为了方便开发商代办相关手续。所以客户愿意配合就配合，客户不愿意配合，谁都无法强迫客户先交纳税费。基于这个道理，当客户提出要求退还预交的税费时，也不能扣着不给。由于不太了解法律的规定

7、及工作方式欠妥，所以本案例中的开发商处于好心办事，但效果欠佳，令人遗憾。我想，只要双方以法律为依据，以互谅互让的精神协商，应该不难解决这个问题。契税案例　　（1）父母将自己名下房产过户给子女（即仅作房产证更名），是否视同法定继承人继承土地、房屋权属，不缴纳契税？　　答：父母在世时将名下房产过户给子女的行为不能视同继承土地、房屋权属，应属于赠与行为，按规定缴纳契税。　　（2）个人购房发票购房金额里既包含了住房还包含了车库价格，是否要分开缴纳契税？　　答：承受的房屋附属设施如为单独计价的，按照各自适用的税率缴纳契税；如与房屋统一计