浅析“营改增”对房地产企业税收的影响及对策

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1、浅析“营改增”对房地产企业税收的影响及对策　　“营改增”从字面意思看就是对以前缴纳营业税的应税项目改征增值税，改革以消除营业税存在重复征税的弊端为主要目的，是优化我国税制进程中的重要一步，对于我国税制的发展具有里程碑式的意义。自2012年改革实施以来，从在部分试点地区的部分行业实施到逐步推广至全国范围内，随着“营改增”的慢慢深化，改革取得的成效是有目共睹的，不仅使许多企业减轻了税负，也改善了我国的税制环境。现在历经四年的试点，“营改增”终于自5月1日起在全国各行业全面推开，也意味着营业税将彻底退出历史舞台。随着“营改增”的全面铺开，曾经对

2、营业税的税收贡献巨大的房地产行业无疑受到了广泛关注，因为这项改革将会在很大程度上影响我国房地产企业的税负和发展、我国房价的稳定、甚至会影响到我们每一个人的生活，房地产行业的复杂性也加大了改革的难度。如何应对这项重大的税制改革并减轻企业的税收负担，使自己在改革的大环境中立于不败之地也成为了每一个房地产企业思考的问题。　　一、“营改增”对房地产企业开发成本的影响　　（一）“营改增”对房地产企业在获取土地阶段成本的影响　　获取土地使用权是企业开发房地产的基础。我国房地产开发的土地主要是出让方式、划拨方式、转让方式等，其中以土地出让方式最为常见。

3、我国土地所有权掌握在国家手中，其他企业或个人只能获得一定期限的土地使用权，获取的方式主要就是向国家支付土地出让金。根据房地产行业“营改增”的最新政策，对于适用11%增值税税率的房地产开发企业，其向政府部门支付的土地价款可以在计算应纳增值税税额的时候从销售额中扣除。通常情况下，土地成本一般占商品房成本的30%以上，这使得能够申请认定为一般纳税人的房地产企业的税负能够大大降低。然而能否认定为一般纳税人还在很大程度上取决于企业的生产经营规模以及财务管理水平。　　（二）“营改增”对房地产企业在房地产开发建设阶段成本的影响　　房地产企业经营业务范围

4、广且相对较复杂，大多数房地产企业都同时涉及房地产开发建造和房地产经营的业务，而房地产开发建造又与建筑业息息相关，所以“营改增”会对其开发成本产生影响也成为了必然。由于在房地产开发过程中产生的成本中开发成本有着举足轻重的地位，如果企业在征收增值税后可以取得这部分支出的增值税专用发票，就可以新增很大一部分进项税额，从增值税的计税方式看这无疑可以大大减轻企业的税负。但房地产企业财务管理和发票管理还在一定程度上受其业务复杂性的制约。　　房地产开发企业要从事开发经营活动，必须具有生产资料和劳动力，生产资料即企业在建造房地产过程中采购的建筑材料，劳动

5、力即房地产建造过程中招用的劳动工人。对于采购建筑材料的成本，通常为了保证材料的质量或控制材料的成本，房地产企业会结合所采购材料的价值、用途等因素决定在哪里购买。对于那些需求数量比较大的材料，比如砖、水泥、钢材等，企业通常会选择从一些规模较大、管理水平较完善的大企业购买，而这些企业通常为一般纳税人，可以为其购买客户开具建筑材料采购的增值税专用发票，房地产企业就可以抵扣相应的进项税额。但是在房地产开发过程中，通常还需要采购一些零星的、同时需求量也比较大的建筑材料，比如五金配件、铁钉等，对于这些材料房地产企业常会选择一些规模较小、财务管理水平不

6、太健全的小企业、杂货店、甚至是个体户，导致房地产企业的税负由于不能从他们那里取得可以抵扣的进项税额发票而增加。　　对于劳动力成本，结合我国目前从事建筑工程劳务的人员来看，大多数都是来自农村的进城务工人员，因为这些农民工的人数比较多，聘用的时候比较方便，而且更能够吃苦耐劳。但是，值得注意的是这些人员通常都比较分散，难以管理，所以基本都没有负责管理他们的特定的劳务公司，农民工也不可能为房地产企业提供增值税专用发票。这就导致房地产企业支付给这些人员的劳务报酬无法计算进项税额抵扣，在无形之中增加了企业劳动力成本的支出。　　二、“营改增”对房地产企

7、业税负的影响　　营业税在“营改增”之前与增值税一样是我国税制结构的重要组成部分。“营改增”对于弥补税制缺陷、减少重复征税的现象有一定的积极意义。由增值税的计税方式可知改革后纳税人提供应税服务会从原来对收入全额征税变成对各环节产生的增值额征税，应纳税额会相应有所降低。根据房地产业“营改增”实施细则，在改革后对于销售不动产的一般纳税人的基本税率为11%，而实行简易计税办法的纳税人则适用5%的征收率。销售不动产在改革之前适用的是5%的营业税税率，但是可以肯定的是比较税负在“营改增”前后的变化时，仅仅根据税率数字的大小来判断是不科学的，不能根据税

8、率上升就得出税负会变大的结论，因为不同的税种其计税方法也有差别，虽然改征增值税后的税率较高，但是还有进项税额可以抵扣，所以计税方法的不同自然也应该纳入比较税负时应该考虑的因素。　　（一）增值税