营改增对房地产企业的影响及对策

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1、总第576期管理观察2015年5月第13期ManagementObserver上旬出版营改增对房地产企业的影响及对策郭爱粉（广东广物房地产开发有限公司，广东广州510310）摘要：随着“十二五规划”的即将结束及“营改增”试点工作的深入推进，房地产业的营改增税制改革已是势在必行。本文从“营改增”产生的背景出发，分析可能对房地产开发企业产生的影响，并在此基础上提出相应建议及对策。关键词：营改增房地产影响对策一、营改增的背景价外税，营改增后，相同的收款现金流入的情况下，企业报表列示的收入金额会减少。自1994年分税制改革以来，我国长期维持营业税

2、与其次是税负负担上升，主要体现在：税率的提升，增值税两税分立并行的局面。营业税与增值税作为我国预计由5%提升至11%；土地出让金/城市基础设施配套流转税的两大主要税种，占据了我国税收收入体系的巨/征地补偿等费用、融资费用的进项税如不能抵扣，则增大比重。然而，营业税以营业额全额为课税对象征税，值税税负加大；具有多次重复性征收的特点，这极大地加重了我国交通再次是经营成本和融资成本增加，建筑成本和融资运输、建筑业及服务业等的税收负担，不利于行业的发展，成本是房地产业的主要成本，建筑业税率上升，且进项而增值税是以增值额为依据计征的，虽“环环计征但

3、层税额远低于销项税额，建筑企业势必将成本增加转嫁给层抵扣”，有效避免了重复征税问题，且两税并行也不房地产企业，从而导致房地产企业的成本上升，借款利符合国际税收制度的整体发展趋势。息进项税暂不允许抵扣，房地产项目的融资成本增加。“营改增”是我国“十二五规划”纲要时期（2011-在市场环境没有明显利好的情况下，房地产企业难2015）提出的一项重大税制改革措施，目的是为了优化以通过提高售价将增加的成本转嫁给购房者，这就必然税制结构，消除重复征税，完善增值税的抵扣链条，促导致房地产业利润受损。进第三产业的快速发展，鼓励服务业外贸出口，促使企（二）

4、企业现金流的影响业加快转型升级，提升企业核心竞争力，实现国民经济由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，要求与社会的健康协调发展。企业必须有充足的现金流来维持企业的正常运转。房地2012年1月1日，“营改增”率先在上海市启动交产开发企业多采用预售制，流转税在确认预售收入的当通运输业和部分现代服务业的试点改革，并逐步推至其期就要缴纳，占用流动资金，营改增后，转让无形资产、他行业及全国范围；目前除了房地产、建筑业、金融保险业、销售不动产增值税税率为11%。增值税构成房地产企业生活服务业，其他行业均已实现“营改增”。2014年5月不可忽视的现金

5、流出。1日，国务院总理李克强在《求是》撰文提出了“营改增”营改增后，房地产项目的现金流入金额可能会增大，五部曲，明确2015年基本实现“营改增”全覆盖。现金流出，在开发阶段，进项税金额将大幅增加，预售阶段，销项税额大幅增加，综合影响，前期资金垫付成二、“营改增”对房地产企业的挑战本加大，后期留抵过多，无法抵扣。（三）对房地产运营模式的挑战（一）对项目利润情况的影响营改增后，不同的运营模式对项目税负和现金流会首先是对收入的影响，营业税为价内税，增值税为造成影响。以自营或出租为主的商业地产，由于回收期·60·企业管理较长，进项税的抵扣在“试点

6、初期分年度按5%比例抵扣”，以便与供应商的价格博弈。前期将产生巨大留抵进项税，对房地产企业的现金流将（二）加强内部财会人员培训造成影响。“营改增”税制改革对房地产开发企业财务管理与总包方式的选择也对税负的造成影响，因直接采购会计核算处理等的影响客观上要求企业加强对内部财会材料的进项税为17%，而建筑业进项税为11%，甲供材人员的培训，针对营改增后的应税服务范围界定、业务模式将比包工包料模式取得更多的进项税，从而更好地留成收入确认时点、营改增对税务岗位和财务核算的要降低税负。求、纳税申报和税款缴纳的变化、发票的取得和开具、（四）对业务模式的

7、挑战发票管理的变化等实操关注点进行培训。营改增的实施将对房地产固有业务模式带来巨大挑（三）及早作好税务筹划战，如价税分离的原则性差异，造成对供应商价格的调整，在做好对财会人员的培训基础上，企业管理决策层对合同条款约定等等。应会同财务人员与采购、工程、销售人员及早作好税务营改增之前，是否取得增值税专用发票对企业的利筹划，以此为企业的业务规划提供依据。财务人员应与润没有什么影响，但是营改增后，购买小规范纳税人的采购、工程、销售人员保持联动沟通，加强采购工程销产品还是一般纳税人的产品，对企业的利润和税负就会售交易的发票管理，并综合考虑人工、材料

8、、机械价格造成影响。与进项税额能否抵扣的问题。对财务管理的挑战。营改增的实施亦将对房地产业（四）扩展业务范围，加快业务转型升级财务管理带来巨大挑战，如法律责任的重大、核算流程以“营改增”税制改