浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策

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1、浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策　　近年来，“营改增”税收改革工作在全国范围内得到迅速普及与深入，随着国家对房地产企业的税收调控作用不断强化，我国房地产企业“营改增”工作迫在眉睫，房地产企业必须要采取相关的应对措施与解决办法才能够适应现阶段税收政策。简言之，“营改增”税收改革政策对于我国房地产企业税收的影响主要在于房地产与生产成本两方面的税赋项目，因此房地产企业在筹划税收对策时也应该着重从此方面入手，不断优化生产过程中的生产成本、在房地产影响上也适当调整税收策划，从而起到维持和促进企业经济进一步发展的良好成效。　　一、营改增对房地产企业税收的影响分析　　（一）“营改增”对房地产企业开

2、发成本的影响　　对于任何一家企业而言，经济成本都决定了企业所能获得利润的多少，“营改增”政策的逐步实施给我国房地产企业的成本带来了不可忽视的影响。众所周知，房地产企业中建筑的施工需要使用大量的建筑材料，但这些材料并不能在一家建材公司全部买到，加上其他因素的限制，这些建筑材料往往需要从多家公司分别购入。但由于有不少材料都是从小公司、小商家购入，但这些小企业并不能够提供专用的增值税发票，因此房地产企业在缴纳税款时也无法将这些增值税予以扣除，从而在无形之中增加了房地产企业的运营成本。不仅如此，房地产企业中的建筑施工工作人员大多都来自于我国农村地区，这一类人群没有专门的劳务公司代为管理，因此房地产企业

3、在人力成本上也无法开出专用的增值税发票，当然也没有方法加以扣除。需要注意的是，如果房地产企业能够与较大的企业展开合作则能够扣除相应的增值税税款，从而降低企业的税务负担，总体来看，“营改增”政策的实施不但会对房地产企业的开发成本产生影响，同时对于房地产企业的税负也起到了巨大的作用力。　　（二）“营改增”对房地产企业的税负影响　　近年来我国社会经济得到了迅速发展，我国政府也对方方面面的管理机制不断加以完善，为进一步促进我国经济发展，政府“营改增”政策的提出并先于房地产企业试点试行，其目的在于通过“营改增”政策的实施来减少房地产企业的税务负担，那么此项政策实施以来，这项政策给房地产企业所带来的减负作

4、用有多大呢？自我国房地产企业实施“营改增”政策以来得到了社会各界的普遍关注，因此这项政策的实际作用与意义也逐渐在试行当中得以体现。在实行“营改增”整车以前，房地产企业营业税的税率为5%，政策实施之后房地产企业增值税销项税率为11%，作用的体现本文下面将以实例展开说明。　　假设某房地产公司年销售收入为1000万元，经济成本为400万元，增值税销项税率为11%，进项税率为17%，在不考虑其他因素的前提下：　　“营改增”前：1000×5%=50万元。　　“营改增”后：1000/（1+11%）×11%-400/（1+17%）=40.97万元。　　由此不难看出，“营改增”对于小规模的纳税企业而言这项政策

5、的实施必然是利大于弊的，这些小规模企业的税收压力将会随着“营改增”政策的实施而随之较少。但对于一般纳税人而言，通常年销售额超过500万元或是通过企业会计核算方可提供准确纳税资料的企业只有进项金额大于营业收入较大比例时，才能够保证“营改增”政策实施达到降低房地产企业税务负担的最终效果。正因如此，随着“营改增”政策的实施给房地产企业的税收带来了巨大的影响，甚至在实际当中并没有真正达到降低房地产企业税务负担的作用。鉴于房地产企业的特殊性质，以前在税务工作中经常会出现部分税上加税的问题从而导致房地产企业的税务负担大大增加，但“营改增”的实施落地则有效避免了房地产重复纳税的问题，从而也在间接减少了企业税

6、收负担、提升企业经济效益。　　二、营改增对房地产企业税收的筹划对策　　（一）开发成本的税收筹划对策　　由于房地产开发阶段耗时较长，鉴于这一特殊性房地产往往需要在开发阶段付出巨大的成本，因此在工程项目的施工之前就必须对各环节做好相应的筹备与策划工作，只有将成本预算、施工管控做好才能够切实降低房地产企业的开发成本。此外，由于“营改增”主要是扣除增值税，因此如果房地产企业在工程项目建设期间就能够将这些成本摊开便可平均抵消增值税，从而起到降低企业税务负担的作用。从某种程度上来说，房地产企业税收对房地产企业的经济效益有着重要影响，一旦税务负担过重就很可能给房地产企业增加许多不必要的成本，因此在房地产企业

7、的开发成本控制上一定得做好筹划与控制工作。　　（二）重视对“营改增”制度的学习，完善对进项的管理　　之所以将“营改增”政策在房地产企业试行，其目的就在于其他领域都能够发挥“营改增”在税务征收上的杠杆作用，因此房地产企业必须要高度重视“营改增”制度，在企业内要积极组织相关的财务人员、管理人员进行培训，首先必须要让大家对“营改增”有着充分的认识与了解，并通过不断的学习、培训来让企业内每一位员工都主动投