浅析营改增对房地产开发企业的影响及对策

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1、浅析“营改增”对房地产幵发企业的影响及对策吴信龙闽西职业技术学院导出/参考文献关注分享收藏打印摘要：“营改增”是我国财税体制的一次重大改革，不仅促进了各产业结构的转型升级，而且为我国财政收入提供丫可靠保障。自2016年5月1口起，房地产行业正式被纳入“营改增”范围，作为受“营改增”政策影响最为广泛的行业之一，税制改革对房地产行业税负的减轻起到了积极作用，但此次变革对房地产的发展也产生了差异化的影响。木文简述税制改革历程及实际意义，分析“营改增”对房地产企业税负的影响，并根据现阶段“营改增”对房地产行业的影响提出相应对策。关键词：“营改增”；房地产企业;影响;应对措施;引言我国现代化建设已经逐步

2、融入全球经济一体化，并且“十二五”规划明确提出逐步深化税收体制改革，税收制度的完善对经济管理规章制度的改革起着不容忽视的作用，因此，对税收体制的改革刻不容缓。营业税与增值税是我国税务体制中最为重要的两个流转税，二者相互平行，相互补充。近年来，随着我国经济水平的提高和税收制度的改进，二者出现了许多弊端。因此，推进“营改增”是社会经济发展的必然要求，此次变革对各行业来说既是机遇又是挑战。房地产行业作为我国的重要税收来源之一，近几年对我国经济贡献更是巨大，由于房地产企业开发周期长，资金链大等特征，如何让房地产企业适应“营改增”所带来的巨大变化成为重中之重。改革开放以来，我国增值税进行过几次变革，但此

3、次“营改增”是最为重大的一次。“营改增”前，对于房地产企业，营业税的计税依据是销售额，并且企业采购建筑材料时也要交纳增值税，因此重复计税是改革之前所面临的最大问题，企业流通环节越长税负越重。如今的房地产开发企业，面临材料、劳动、财务、技术等成本的不断提高，再加上沉重的税负，已经严重阻碍了企业的转型发展和产业结构的调整，由此可看出，税制改革刻不容缓。增值税即在流通环节对增值部分进行增收的一种税金，很好避免了重复征税，特别是对于环节多而复杂，产业链长的房地产企业尤其有利。从长远来看，“营改增”不仅可以减轻房地产企业税负，有效抑制房价过快上涨，而且可以加快产业结构调整，优化产业链机构，促进市场良性发

4、展。因此，房地产企业应该积极应对“营改增”，不断加强企业的财务管理使其更好适应税制的改革，实现优化产业结构，提升房地产企业核心竞争力。二、“营改增”对房地产企业的影响“营改增”对房地产企业开发成本的影响对于房地产企业来说，企业的开发成本直接决定企业利润，实行“营改增”对房地产企业来说有着不容忽视的影响。在建造房屋的过程屮，房产企业的开发成本无非就是建筑材料以及人工费用。房地产企业在建筑过程中需要采购大量的原材料，例如:钢筋、水泥、砂石等等。在“营改增”之前，许多企业为了削减成木，通常向个体小商户或者小作坊釆购，而这些小商户们可能都只是小规模纳税人，其至无法开具增值税通用发票，根本不具备开具专用

5、发票的资质，房产企业无法进行进项税额抵扣。而在“营改增”之后，房地产企业为了获取增值税专用发票，在原材料订购中，会放弃以往小规模纳税人价格上的优势，选择一般纳税人的中大型企业进行购买，争取获得最大额度的进项税额。对于房产企业来说，既弥补釆购时价格上的劣势，又进一步提升了材料的质量。“营改增”对于房地产企业成本的影响也显而易见的。实行“营改增”之前，企业为了降低自身的人工费用，选择的往往是农民工或者未成年人等廉价劳动力。对于这些独立的个体，企业根本无法与之签订正式的劳务合同，更不用说开具增值税专用发票。但“营改增”之后，企业由于无法获取增值税专用发票而导致税负的增加。(二)“营改增”对房地产企业

6、税负的影响为了加快经济发展，政府通过对税收制度的完善，提出对房地产企业进行“营改增”，主要目的是为Y降低企业税收，减少企业运营成本。而部分企业在实行“营改增”后，税收出现了“不降反升”的现象，“营改增”没有在部分房地产企业赋税中起到作用。“营改增”刚刚实行时，得到了各房产企业的关注，它的影响慢慢显现出来。在实行“营改增”之前，企业缴纳的是营业税5%，“营改增”之后，企业缴纳的是增值税11%。下面对改革后房地产企业税负影响举例说明。假设某房地产企业某项目销售收入为S，原材料成本、劳务成本、设备租赁、管理费用等开发成本合计为T，假定进项税额统一为17%。“营改增”之前，房地产企业需要缴纳的是营业税

7、即5%*S，“营改增”之后，企业应纳税金=销项税额-进项税额二S/(1+11%)*11%-T/(1+17%)=9.91%S-85.74%To假如，营改增前后房产企业缴税额不变即：9.91%S-85.74%T=5%*S,可得出5.75%S=T。而对于大多数房地产企业,企业的开发成木都超过销售额的一半，因此“营改增”对房地产企业来说可以起到大幅减少税收的作用。通过分析，我们可以清楚地知道，房地产企业的