农村宅基地使用权流的理论与实践探析

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1、农村宅基地使用权流的理论与实践探析文章作者：梁亚荣教授等来源：大特区民商法律网浏览次数：598字体：阅读权限：游客身份花费会员币：0添加时间：2008-9-2616:14:07提交会员：admin农村宅基地使用权流的理论与实践探析梁亚荣1朱新华2邓明辉3（1.海南大学法学院，海南海口570228；2.南京农业大学公共管理学院，江苏南京2100953.中山大学法学院，广东广州510015）摘要：宅基地使用权自由流转具有强烈的现实需求和一定的制度基础，能产生经济当事人在现行宅基地制度安排下无法获得的外部利润，符合“卡尔多

2、-希克斯”效率标准。实践证明，“以宅基地换房”改革实践模式在目前我国县乡财政紧张及集体收入不足的状况下能达到中央政府、地方政府、集体、农民等各参与主体的一致性同意，具有较强的生命力和适应性；而“宅基地入市流转”模式适用于经济发达地区，是长久之计。应进一步从开放集体建设用地、完善宅基地使用权的创设、理顺流转的收益分配、建立价格机制等方面推进农村宅基地使用权流转的改革。关键词：宅基地使用权流转；必要性；可行性；改革中图分类号：文献标识码：A文章编号：一、引言宅基地[①]是农民最重要的财产，保护宅基地就是保护农民最根本的利

3、益。一方面，国家为了保护农民权利、保证农村社会稳定，对宅基地使用制度改革一直采取审慎的态度，《物权法》坚持了农村宅基地使用权限制交易的原则[1]；另一方面，宅基地使用权的自发流转在中国各地尤其在大中城市的城乡结合部是一个普遍现象，其发展势不可挡[2]。这一相互矛盾的现象引起了人们的广泛关注，学者们分别从经济学、法学、社会学等角度对宅基地使用权流转问题进行了深入探讨。在这一问题的讨论过程中，大部分学者[3-7]认为宅基地使用权流转符合市场规律，有利于稳定农村社会、提高社会福利，也有少部分学者[8-10]认为宅基地使用权

4、流转会破坏农村稳定、加剧村庄内部不平等，从而反对宅基地自由交易。宅基地使用权流转问题依然没能得到有效解决。根据制度变迁理论，制度变迁的内在动力是微观经济主体对最大化利益的不断追求，当制度外的变化促成外部利润的形成，而这些潜在的外部利润又无法在现有的制度安排下“内在化”时，人们就会寻找一种新的制度安排，以便获取这些获利机会。[11]当制度创新中的当事人实现了一致同意时，制度创新就是有效率的。运用制度变迁理论能对当前宅基地使用权流转问题进行合理的解释，而天津、广东等地方从“权”和“利”两个方面对宅基地流转进行的改革实践为

5、全国性的宅基地使用权自由流转改革奠定了基础。二、宅基地使用权流转的理论分析宅基地使用权属于用益物权的范畴，权利人将宅基地使用权在其权利范围内流转是宅基地使用权的应有之义。但我国现行的宅基地使用制度是在计划经济年代形成的，为了与城乡分割的二元结构相适应，给予农民基本生存保障，我国宅基地采取了所有权集体所有由农民均分使用的行政调配方式，宅基地使用权带有强烈的成员权福利性质而禁止自由流转。随着经济的高速发展，我国正在经历城镇化、工业化、市场化的重大经济社会转型，原有的均分、福利性质的农村宅基地使用制度的经济、社会基础正逐步

6、丧失，改革农村宅基地使用制度、允许宅基地自由流转势在必行。以下着重从经济、社会层面对宅基地使用权流转进行分析。（一）宅基地使用权流转的必要性分析1、宅基地资产价值的凸显是宅基地使用权流转的经济根源在市场经济条件下，土地资源的配置服从效率标准，一切稀缺资源优化配置的必要途径是并按市场需求流动或转让[②]。随着开放型经济与城市基础设施建设的深入发展，大量外来资金与人口涌入郊区和农村，使村镇集体土地的价值迅速提升。国有建设用地与集体建设用地之间巨大的利用效益的差距，推动了集体建设用地（包括宅基地）在农民个人和集体经济组织与

7、其他单位和城市居民之间的流动，进而形成集体建设用地（包括宅基地）市场。土地的承载、养育等传统功能逐步萎缩，而财富储存功能、产业空间聚集功能、土地增值等新兴功能不断加强。宅基地使用权的财产属性逐步彰显，在城市郊区和经济相对发达的乡镇，农村宅基地使用权流转逐渐盛行，已呈不可逆转的发展趋势。2、城乡融合推动宅基地使用权自由流转随着城乡一体化社会保障体系的建设，农村社区走向开放，城乡之间人员、资金、技术交流增多，我国城乡二元结构逐渐被打破，城乡融合步伐加快，城乡土地市场也逐步融合，国有土地和集体土地之间将逐步平等。解除对宅基

8、地使用权流转的限制，赋予宅基地与国有土地“同地、同价、同权”的平等地位，既有利于充分利用数量巨大的农村宅基地存量资源以缓解建设用地的供求矛盾，优化城乡土地资源配置，也使广大农民凭借土地权利合理分享工业化、城市化带来的好处，促进城乡经济持续健康发展。（二）宅基地使用权流转的可行性分析1、宅基地使用权流转经济的可行性（1）外部利润与制度创新按照制度