农村宅基地使用权抵押问题探析

《农村宅基地使用权抵押问题探析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、农村宅基地使用权抵押问题探析论文摘要作为农村重要金融要素的宅基地使用权，在法律上是禁止抵押的。而农村经济的发展以及农村土地市场的形成客观上要求宅基地使川权抵押这种法律现象的存在。木文认为根据资源优化论及权力配置正义论，宅基地使用权应当进行抵押。论文关键词宅基地使用权抵押抵押登记农村金融服务体系在农村社会管理创新的金融改革的大背景下，2012年7月25日，中国人民银行、国家发改委等八部委联合印发《广东省建设珠三介金融改革创新综合实验区总体方案》，该方案决定在广东省梅州市进行农村金融改革创新综合实验。《方案》提

2、出要培育完善的农村金融要素市场，推进农村宅基地和土地承包经营权抵押贷款试点工作。这是在农村进行金融改革的创新型试验，也是对宅基地使川权抵押制度的一项建设性试点工作。木文就以宅皋地使川权抵押问题为基点对农村金融改革创新提出一些适应性建议。一、我国宅基地使用权抵押的基础理论（一）宅皐地使川权抵押的界定我国《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利川该土地建造住宅及其附属设施。因此，宅基地使用权是指农村居民及少数城镇居民在集体所有的土地上建造住宅及附属设施的川益物

3、权。宅基地是宅基地使用权的物质载体，要深刻了解宅基地使用权的内涵就必须淸楚宅基地的所承载的功能。从社会发展方面看，宅基地承载着社会发展和保障的功能。作为一个传统的农业人国，农村宅基地具有居住的最基木的社会保障功能。因此，对纯农业经营的农民来说，对其土地权益的保护则能更大程度的提需土地的社会保障能力。当然，宅基地的社会保障功能不仅表现在实物保障,有时述表现为心理安慰保障。这种保障具有明显的社会福利性质。从经济发展方面看，宅基地具有财产和金融载体功能。农村的金融要素贫乏，十一地作为农村具有金融要素功能的资源之一

4、，具有很大的市场需求。《中华人民共和国土地管理法》第62条和《土地管理法实施条例》第6条的规定进一步表明，农村宅基地不能够单•独流转，但是可以根据房地一体原则而随房流转。可见，现行的宅基地使用权是一种受限制的用益物权，基丁其社会保障性功能的考量，现行制度忽视了其财产金融功能，未将其作为纯粹的物权来安排。（二）宅基地使用权抵押的理论基础1.资源配置优化论这是宅基地使用权抵押的经济学基础。根据新制度经济学的研究，可转让性是产权的一种本质属性，它涉及所有权通过出售或捐赠等方式的变化。不可转止的产权木质上违背了资源

5、最优配置的基本原则。从经济学来看，土地的利用应该要理解为一个动态的过程。而土地的动态利用，事实上反映的就是要求十地产权要具有可转让性。宅基地使用权抵押在坚持宅基地使用权归农八所有的询提下，进行抵押流转，使得农村的生产要素处于一个动态的利用状态。2.权利配置正义论这是宅基地使用权抵押的法学基础。利益的正当性评价结果在法律上表现为权利。对于权力配置止义论，罗尔斯提出了著名的止义两原则：第一，最大权利公平原则；第二，差异原则。笔者以为，权利配置止义的两个原则，实际上是反映了现实权利配置中可能出现的两个环节：一是权

6、利设定环节；二是权利限制环节。在权利设定环节，必须遵循最人化权利公平原则；而对权利进行限制吋，则应当考虑到现实中的些问题遵循差异原则。《担保法》规定宅棊地使用权属于禁止抵押的用益物权。如果赋予宅皐地完整的川益物权，那么其从法律上就符合流转的条件。二、我国宅基地使用权抵押的立法现状及现实问题（一）立法现状从现有法律、政策的规定来看，法律严格禁止宅基地使用权的直接抵押。此外，我国法律虽未禁止农村房屋的转计，但农村住宅的流转却有严格限制。2007年《物权法》第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地

7、管理法等法律和国家有关规定。将宅基地使用权流转的问题引致到《土地管理法》以及国务院的若干规定。同时《物权法》184条对禁止抵押财产的范围做了同《担保法》第37条基本相同的规定，将宅基地使用权明确排除在抵押财产Z外。2012年7刀25H,中国人民银行、国家发改委等八部委联合印发的《广东省建设珠三角金融改革创新综合实验区总体方案》，提出发展以土地金融为核心的农村金融要素市场，把农村宅基地使用权和土地承包经营权的抵押贷款作为改革创新重要突破口。（二）现实问题1.宅基地使用权抵押无法可依，闲置严重在国家城市化进程的

8、背景下，统筹城乡发展，农村集体组织成员对于城乡各种要索的自由流动的要求越來越迫切，而忖前我国法律关丁宅基地制度设计，注重农民房屋的静态保有，禁止将农村宅基地及其房屋进行抵押，忽视了农村房屛应有的财产屈性。这不仅大大减少了农民牛产融资的渠道，也严重制约了金融机构在农村范围内业务的扩大和发展。而农村居民经常因为农房继承等事实行为而占有多处宅基地。法律禁止宅基地使用权流转，宅基地及其房屋乂没有相应的回收机制，这些多余的