从经济学角度浅谈,提高物业管理企业的核心竞争力　

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1、从经济学角度浅谈,提高物业管理企业的核心竞争力随着扬州近几年城市建设步伐的加快，作为朝阳产业的物业管理行业也得到飞速发展,盘点扬州物业管理市场，虽然起步相对较晚，但起点高，发展快，到目前不论规模大小，档次高低，登记注册的物业管理公司已将近数百家。就扬州目前的城市发展态势来看，现有的物业管理公司数量还没有达到饱和，市场前景广阔。但基于目前物业管理行业在服务质量、服务观念、服务效益上普遍存在的不完善和人们对物业管理缺乏更深的了解，很大程度上制约和限制了物管公司的进一步发展，形成不对称三角形，即声誉好的挑物管公司吃不完，一般的公司吃不饱，稍忿差的的公司没得吃。“僧多粥少”和“粥呀多僧少”同样是个问

2、题，物管公司之间的启竞争依旧相当激烈。事实上一个企业能醛在市场竞争中做强做大，必须在组织、管匆理、决策、指挥等方面形成竞争优势，就靖是所谓的企业核心竞争力。物业管理企业┪的核心竞争力是什么？从经济学角度讲，物业管理企业的核心竞争力就是控制成本葩。包括科学合理的成本设置和严谨有效的撇成本核算程序。成本是一个价值范畴，马唧克思的劳动价值理论认为成本是企业维持呤简单再生产的补偿尺度。物业管理行业的嘌生产与其它行业有形产品的生产不同，有恤形产品从生产到销售需要经过很多部门和糁渠道，降低成本效果不明显、不直观，往往要等到年终经过复杂的经营核算才能反熨应出来。而物业管理行业不同，物业管理徘是无形产品生

3、产，不需要复杂的产品设计，不需要复杂的销售环节，当月生产（服邴务）当月见效。节省一块钱的管理费支出，就增加一块钱的毛利，效果十分明显、哇直观。笔者认为，物业管理企业降低成嗜本、实行成本费用管理，主要应从以下四个方面入手：一、固定成本费用管理。物业管理企业的性质决定了物业管理企业愦成本费用主要是人力资源成本费用支出。绾在固定成本费用组成中，大头是公司管理绫人员的工资，特别是中层以上部门领导的躲工资，一个管理层管理人员的工资，是基筮层服务层员工的几倍；减少一个管理人员搬的岗位，就可以增加几个服务层员工的费胜用支出。因地制宜、合理有效地设置公司ㄌ职能部门，是降低物业管理企业固定成本绋切实有效

4、的方法和手段。物业管理企业职钴能部门的职能就是控制、决策、协调、服务四大功能。从劳动生产率的角度来衡量膻，物业服务管理的全过程，90％的工作攵量是在管理处完成的。因此，物业管理企像业职能部门的设置，应以精干、高效为宜辫，部门越少、人员越精越好。机构庞大、裘人员冗杂是极大的资源浪费，不但增加了骱成本，还增加了内耗，降低了管理效益。娜如何科学、合理、有效地设置公司职能德部门和人员岗位？笔者认为，以管理“幅む度”来确立编制比较科学、合理、有效。散就扬州目前的物业管理公司来看，最大的己管理面积在80万平方米左右，其总经理的管理幅度为2～3人（含副总经理和主贲要职能部门经理）；副总经理的管理幅度迢为

5、3～5人（含职能部门经理和管理处主乏任）；职能部门经理的管理幅度为3～7莫人（本职能部门和相关事业部门）。二━、管理费用。主要指的是招待费和车辆使甚用费。招待费在许多公司占有相当大的比羿例。物业管理行业是微利行业，赚钱不易馐，随着行业运作的进一步规范，赚钱更加魍不易。如果一个企业仅公司每年的招待费灵在10万元左右，车辆使用费在20万元橘左右，这对一个中等规模的物业管理企业洳来说，应该是一笔不小的成本费用支出。吁对招待费的支出要有的放矢，该花的钱一型定要花到位，不该花的钱坚决不花。车辆仳使用方面鼓励个人买车，公司给予适当补政贴，工作时间外出办事用个人的车，以达到降低公司管理成本的目的。三、变动

6、成本。在物业管理企业成本核算中，变动∽成本占的比例最大，主要是基层服务人员荏的工资。物业管理行业属劳动密集型服务噶行业，科学、合理地使用人力资本是物业管理企业降低成本的重点。如何控制好人攸力资本的成本费用？可以从两个方面入手味：（一）科学、合理地制定基层单位的编用人编制。根据公司管理的小区（大厦）桌的实际情况和本公司的管理水平定岗定编苠。例如：管理面积比较大的封闭式多层小缰区，可按人均管理面积3500～4000平方米来核定小区管理处人员编制。技节防措施好又是封闭式高层小区，可按人均颞管理面积3000平方米来核定管理处人⒈员编制。技防措施差又不是封闭式的高层じ小区，可按人均管理面积2000

7、平方米卅来核定管理处人员编制。面积较小的封闭摧式多层小区，可按人均管理面积2500平方米来核定管理处人员编制。开放式的ъ小区管理难度比较大，可根据实际、具体的情况在定编人数的基础上乘以10～2忧0％的系数。定编只是一个参考比较值汶，我们可把定编值看作是小区成本核算的渫边际值，大于边际值就会减少利润甚至亏荭损；少于边际值就能保本或者多盈利。。（二）向科学管理要效益。向管理要效椤益在物业管理行业