论未成年人房屋所有权处分及其规制

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1、论未成年人房屋所有权处分及其规制论未成年人房屋所有权处分及其规制论未成年人房屋所有权处分及其规制论未成年人房屋所有权处分及其规制论未成年人房屋所有权处分及其规制——兼评《房屋登记办法》第十四条王克先浙江新时代律师事务所[内容提要]未成年人拥有房屋在现实生活中越来越普遍。未成年人大多属于无民事行为能力或限制民事行为能力人，为了保护未成年人的合法权益，法律设置了监护制度。监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。如果不处理，被监护人房屋将会遭受损失，或者被监护人的成长发展将会受到影响，且处理结果使被监护人实际获益，该处理才能认为是为被监护人的利益。《

2、房屋登记办法》第14条规定，因处分未成年人房屋申请登记的，应当提供为未成年人利益的书面保证。但这里的保证法律性质仅是承诺。未成年人房屋处分登记应予完善，不仅由监护人对为未成年人利益作出承诺，同时由第三人作保证；并对为未成年人利益事由进行实质性审查。[关键词]未成年人房屋所有权处分规制一、问题的由来近年来，随着经济发展，人们的生活水平不断提高，家庭财产日益增多。有的人出于种种原因，如：对子女关爱，夫妻感情不稳定担心离婚，准备再婚，为逃避债务，规避未来开征遗产税等等，出钱购买房屋，所有权登记在未成年子女名下，或将自己房屋变更到未成年子女名下。此外，未成年人也可

3、以通过继承、受赠等方式取得房屋所有权。因此，未成年人拥有房屋在现实生活中越来越普遍。相应的，父母需要处分未成年子女房屋也与日俱增。未成年人房屋的处分及其规制也就成为人们不得不面对的问题。未成年人是指未达一定年龄因而其行为能力和责任能力受到法律限制的自然人。《未成年人保护法》第2条规定，本法所称未成年人是指未满十八周岁的公民。《民法通则》第11条规定，十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。第12条规定，十周岁以上的

4、未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。父母可以未成年子女名义购房，可以将房屋所有权直接登记到未成年子女名下，也可以将未成年子女列为房屋的共有人。但是，处分未成年人房屋时，却有一定的限制条件。《民法通则》第18条规定，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。父母将房屋所有权登记在未成年子女名下容易，但当处分该房屋时，就会遇到法律障碍。二、未成年人房屋来源未成年人房屋，是指未成年人以自己名

5、义享有所有权的房屋。未成年人一般无劳动、经营收入，房屋以继承、受赠或其他无偿方式取得。关于未成年人继承、受赠，法律有其特殊规定：《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》8、法定代理人代理被代理人行使继承权、受遗赠权，不得损害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权、受遗嘱权。明显损害被代理人利益的，应认定其代理行为无效。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）6、无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以

6、上行为无效。129、赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产。当父母以未成年子女购房，将房屋登记到未成年子女名下，虽然不会有赠与合同，但房屋登记行为实际上就是将房屋赠与给未成年子女的赠与行为。未成年人房屋可以个人所有或共有的形式存在，未成年人个人继承、受赠的房屋归个人所有，共同受赠、家庭共有房屋则以共有的形式存在。三、处分未成年人房屋及其法律依据未成年人大多属无民事行为能力或限制行为能力人，不具备自己独立管理、处分其房屋的能力。为了保护未成年人的合法权益，法律设置了监护制度。《民法通则》第16条规定，未成年人的父母是未

7、成年人的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由祖父母、外祖父母；兄、姐；关系密切愿意承担监护责任的其他亲属、朋友中有监护能力的人担任监护人。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》10、监护人的监护职责包括：保护被监护人的身体健康，照顾被监护人的生活，管理和保护被监护人的财产，代理被监护人进行民事活动，对被监护人进行管理和教育，在被监护人合法权益受到侵害或者与人发生争议时，代理其进行诉讼。《民法通则》第18条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理

8、被监护人的财产。这里的“处理”是指广义的处分行为，对房屋而言，包括