昆山房地产市场调研报告

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1、昆山房地产市场调研报告昆山位于江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。东西最大直线距离33公里，南北48公里，总面昆山市政区图积936.52平方公里，其中水域面积占23.1%。2007年底，总人口68万人。外来暂住人口达90万人。2008年地区生产总值突破1500亿，达1500.26亿元，实现全口径财政收入272.55亿元，其中地方一般预算收入达到115.69亿元。先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市、国

2、家园林城市、国家生态示范区、“大陆投资环境最值得推荐城市”、“最佳中国魅力城市”等称号。一、土地市场2007年至今，昆山市共出让土地1.64万亩（1094公顷），平均地价77.2万元/亩。－14－1、按照用地性质分布如下：住宅用地出让均价105.1万元/亩，供应量很小。商住用地出让均价136.2万元/亩，占经营性用地的2/3，出让量呈下降趋势。－14－商业用地出让均价120万元/亩，价格波动较大。以上三类经营性用地累计可建建筑面积1200万平方米以上，土地超量供应明显。工业用地出让均价20.2万元

3、/亩，占土地总出让量的1/2。2、按照板块分布如下：－14－玉山镇是昆山市的“老城区”，基础设施最为成熟；花桥镇紧邻上海，直接接受上海辐射，商品房的很大一部分销量来自上海客户；开发区紧邻玉山镇东侧，是昆山市主城区向东发展，靠拢上海的战略发展区。以上三个地区的土地出让量占整个昆山市的57%。－14－本地块即位于开发区板块内，前进东路北、黄浦江路东侧－14－，用地面积7466平方米，用地性质为商业（办公），容积率4.5-5.0，建筑密度30%-40%。该地块曾于2月25日由奚友方、何轩宇以204万元/

4、亩的价格摘牌，其中奚友方（兴化人）为苏永泰建造工程有限公司（由兴化市第二建筑工程公司改制而来）董事长。二、商品房市场一年来，昆山市累计销售商品房3.19万套，估算约320万平方米（找不到成交面积数据），其中玉山镇、开发区、花桥镇销量占全市的66%。近期交易量呈明显上升趋势。－14－通过对142个在售楼盘的跟踪观察（由于数据收集限制，跟踪观察有误差，但误差不会大），目前95个住宅项目共批准销售75277套，一年时间－14－（2008年7月至今）共销售15175套，已批未售的尚有23017套，照此推算

5、的去化周期为1.5年；47个商业楼盘共批准销售23345套，一年时间共销售4107套，已批未售的尚有10810套，照此推算的去化周期为2.6年，尚不计新开楼盘，说明昆山市商品房市场供应量还是偏大的。分别选了有代表性的10个住宅项目和10个商业项目：住宅项目1、世贸蝶湖湾花园总占地面积近72万平方米，总建筑面积约107万平方米，国庆期间沁湖美墅9.1折起，优惠单价7850元/㎡起，250-290㎡现房赠送宽景大露台和3-4米层高的阁楼。高层公寓部分房源9折销售，优惠单价在5700元/平方起。蝶湖湾湖

6、景独栋也已公开，面积300㎡起，总价470万起，湖景独栋享受100-200平方米的私家花园和双车位车库。152米超高层公寓即将公开面世。2、新城域花园本期推出的400套房源，户型面积在89-120平方米之间，销售均价4300-4400元/平方米，将在2010年交房。3、世贸东一号新城位于昆山城市中轴前进路东端，约120万平米，西侧紧邻城市绿海——夏驾河景观带，北端华东MALL时尚坐标，在动车组、高铁提速昆沪同城之际，以电梯多层、花园洋房、观景高层三大产品，持续赢得市场追捧。－14－现有一期多层、高

7、层、花园洋房在售，多层价格4800元/平方米左右，高层4000元/平方米左右，花园洋房7000元/平方米。4、衡山城国际花园位于中华路与黄山路交汇处，为法式ART-DECO高层建筑风格，在售高层六栋约700-800户，户型面积在130-140平方米，均价5000-5500元/平方米。近期推出的200多套单身公寓，主力面积在52-75平方米之间，均价6500-7000元/平方米，5、荣丰锦园位于环庆路，首期属于单纯的多层建筑，分为115—118平米的3房住宅和35—38平米挑高3.9-4.2米小户型

8、单身公寓两种形态，均为现房。住宅均价3600元/平方米，公寓套均16万。6、菁英汇位于昆山创业路占地面积20974平方米，总建62336平方米，总计500户，均价5600元/平方米。本期推出的272套房源余100套左右，即将推出的4号楼户型面积在41-88平方米之间，主力户型81-88平方米，合计200套，预计在2009年11月份交房。7、华强.青春雅居目前在售为二期多层、小高层，其中多层还剩20户，房屋户型为83、88平方米，销售均价为3700元/平方米，现在购买优惠100元/平