“龙湾”别墅项目可行性分析及项目实施计划报告

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1、目录第一部分、市场背景一、苏州及新区概况二、经济发展统计指标分析三、城市建设现状和城市规划发展对项目影响第二部分、苏州房地产市场分析一、房地产市场概况二、别墅市场现状分析三、别墅市场前景预测第三部分、项目分析一、项目概况二、项目资源环境分析三、项目SWOT分析第四部分、项目开发研究一、项目总体方案报告二、单体设计方案解析三、项目建设周期四、项目销售计划第五部分、项目盈亏分析一、项目成本分析二、项目销售收入三、项目计划利润四、项目毛利率五、项目预计回报率第六部分项目开发经营风险分析及策略一、项目盈亏平衡分析二、敏感性分析三、项目

2、开发经营主要风险及对策分析第七部分结论和建议第一部分、市场背景一、苏州概况1、概况：俗话说“上有天堂，下有苏杭”，苏州这个2500年古城位于中国经济最活跃的区域——长江三角洲中心地带，全市总面积8488平方公里，其中市区1650平方公里。现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等８个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江５个县级市，2006年末全市户籍总人口615.55万人，比上年增加8.24万人，其中市区总人口229.75万人，比上年增加4.64万人。全市平原占54.8%，水面占42.5%，平均海拔4米左右

3、。境内河流纵横，湖泊众多，京杭运河贯通南北，望虞河、娄江、太浦河等连接东西，太湖、阳澄湖、昆承湖、淀山湖镶嵌其间。2、交通：苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部，地处沪、苏、浙三省交界处。东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。沪宁线上几乎所有的列车均停靠苏州；公路有312国道(上海-新疆)、318国道(上海-西藏)、204国道（烟台-上海）过境；苏嘉杭高速公路的建成使沪宁高速公路、沿江高速公路、沪杭高速公路和沪苏浙皖高速公路全线贯通；长江与京杭大运河流经使水运四通八达并延伸海外。区位优势十分明显，是一个极具潜力的开放城市。3

4、、历史文化：苏州是吴文化的发祥地，文坛贤能辈出。评弹、昆曲、苏剧被喻为苏州文化的“三朵花”。已有400多年历史的昆曲，是“中国戏曲之母”；评弹是用苏州方言表演的说唱艺术，已在江、浙、沪流传了300余年。苏州的工艺美术闻名中外，苏绣与湘、蜀、粤绣同被誉为我国的“四大名绣”；桃花坞木刻年画与天津杨柳青木刻齐名，世称“南桃北杨”；苏州的缂丝、雕塑、宋锦、玉石和红木雕刻等工艺品，各有千秋，巧夺天工。“江南园林甲天下，苏州园林甲江南”，苏州是全国重点旅游城市，古城座落在水网之中，街道依河而建，水陆并行；建筑临水而造，前巷后河，形成“小桥

5、、流水、人家”的独特风貌。集建筑、山水、花木、雕刻、书画等于一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，拙政园和留园被列入中国四大名园。苏州既有园林之美，又有山水之胜。寺观名刹，遍布城乡；文物古迹，交相辉映。加以文人墨客题咏铭记，作画书联，更使之名扬中外。灵岩、天平、洞庭东山西山、邓尉、虞山、玉山等处，都是天然的风景胜地。4、经济发展：苏州不光是中国历史文化名城、重要旅游度假城市，也是中国具有重要经济地位的城市和发展最为迅速的城市之一，全市2006年实现地区生产总值4820.26亿元，总量稳居江苏省首位，按可比价计算增长15.5%。

6、其中：第一产业实现增加值91.54亿元，增长0.7%；第二产业实现增加值3154.50亿元，增长15.8%；第三产业实现增加值1574.22亿元，增长15.7%。5、生活水平：城乡居民生活水平不断提高。市区城市居民人均可支配收入18532元，全市农民人均纯收入9316元，分别比上年增长13.9%和11%。市区居民家庭人均消费支出为12472.3元，比上年增长11.7%。年末城乡居民人民币储蓄存款余额2427.42亿元，比上年增长17.9%。年末家用客车拥有量达36.96万辆，增长34.0%。住房保障工作进一步加强，市区全年销售

7、定销房4723套，销售面积34.75万平方米；改造危旧房19.8万平方米；五个老新村改造顺利完成。二、经济发展统计指标分析收入快速增长，已步入富裕生活2006年城市居民可支配收入为18532元，同期增长13.9％，政府预测年均增长率保持在12%以上，预计到2010年城市居民可支配收入可达29000元。2006年末苏州城乡居民人民币储蓄存款余额2427.42亿元，比上年增长17.9%。从上面两个表格可以看出苏州的目前城市居民生活水平的发展相当迅速和稳健。2006年苏州城镇居民家庭恩格尔系数为35.8％，农村为36.6%。根据国际

8、上通行标准恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕的标准可以看出，苏州目前人民生活水平已经处于富裕阶段。在达到富裕阶段后，必然希望得到更好的生活质量，而居住是人们最先希望改善之一。个私经济发展迅速从上表可以看