威尼斯水城招商方案

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威尼斯水城商业步行街招商方案-招商方案作者：fangwang文章来源：房策划点击数：601更新时间：2008-10-6　　　免费点此：下载地址1下载地址2下载地址3威尼斯水城商业街招商策划方案鑫业房地产顾问有限公司河南•郑州•威尼斯水城商业街项目组二00七年五月二十四日以下内容免费阅读威尼斯水城商业街招商策划方案 鑫业房地产顾问有限公司河南•郑州•威尼斯水城商业街项目组二00七年五月二十四日目录第一部分项目基本情况一、本项目地段概述c地理位置：c商业氛围：c项目规模：第二部分：项目分析一、威尼斯水城周边居住消费人口状况二、威尼斯水城周边商业环境状况三、威尼斯水城商业街项目SWOT分析第三部分：水城步行街商业定位一、水城步行街经营定位：第四部分：水城商业步行街业态组合第五部分招商策略一、招商平面分割图(见附图)二、威尼斯水城商业租金调查及水城步行街租金确定c威尼斯水城水城步行街租金调查：c威尼斯水城中心城部分商业街商铺租金调查c水城步行街租金及租赁期： c租金策略c租赁期内实际租金收益：三、招商目标客户第六部分招商整合推广策略一、水城步行街推广主题二、招商推广策略三、招商推广时间进度安排第七部分：水城商业物业管理（略）第一部分水城步行街基本情况一、本项目地段概述c1、地理位置：威尼斯水城步行街项目位于西临冉屯东路，东靠桐柏北路，北倚五龙口南路。系河南省城开集团公司集多年开发经验倾力打造的大型住宅小区水景项目，占地700亩，建筑面积约100万平方米，2005年荣获“中国住交会中国名盘”殊荣，以其成熟的外部环境、完美的内部规划、出色的建筑设计、国际标准的物业管理……，成为引领中原时尚的样板社区。c2、商业氛围：威尼斯水城,处于价值飙升中的西北板块，贯穿郑州东西的“经济新干线”农业路与横跨西区南北的“黄金大道”桐柏路共同构筑了完善的交通网络，坐拥都市繁华，项目3公里范围内临近郑州西区商业中心：公交总站、商业大厦、家世界等主力商业近在咫尺；项目内部配套包括：泛会所、高素质幼儿园、净菜超市……引领都市新贵品质生活。步行街项目周边区域内交通道路状况良好，路面平整宽阔，周边商业上有天成批零商场、朱屯农贸批发市场、思达超市、双汇连锁店等，教育上有育才小学、秦岭路小学、郑州第八十中学等，交通方面已开通线路有216路、218路、68路、96路、55路、24路、71路、45路、76路。c 3、水城步行街的商业规模：商业建筑面积：8995.34平方米；属住宅底层商业，其中：外街为两层，一楼层高3.5米，2层为3.8米，开间3.8米；内街为一层，层高为4.1米，开间3.6米。商铺未进行全面招商，目前商铺尚未进行出租。商铺面积统计表：楼栋编号楼层建筑面积商铺间数出租情况销售情况单层面积整栋面积1#1F404.4㎡822.36㎡42F417.96㎡15#1F229.78㎡456.71㎡22F226.93㎡111#1F607.98㎡1212.61㎡122F604.63㎡214#1F1322.1㎡2658.07㎡132F1335.97㎡4外街面积小计：5149.39㎡3912#1F1109.38㎡2813#1F796.02㎡2015#1F1102.67㎡2216#1F837.88㎡8内街面积小记：3845.95㎡78商铺面积总计：8995.34㎡117第二部分 ：项目分析1、中原区城市社会经济发展状况中原区主要经济指标如下：　　经济发展：生产总值年均增长14.5%左右，到2010年地区生产总值达到43亿元。地方财政收入达到9.2亿元，年均增长16.5%；规模以上工业企业增加值达到14亿元，年均增长22%；全社会固定资产投资5年累计完成125亿元，年均增长20%；社会消费品零售总额达到84.5亿元，年均增长14%；出口总额达到2.7亿美元，年均增长20%；5年累计实际利用外资1.7亿美元，年均增长21%。结构调整：三次产业比重调整为2：50.5：47.5；非公有制经济增加值比重达到90%以上。人民生活：城镇居民人均可支配收入达到15294元，年均增长9%；农民人均纯收入达到7901元，年均增长8%；城镇登记失业率控制在4.5%以内。　　城市发展：全区总人口达到70万人，建成区面积达到68平方公里，建成区人口达到65万人。2、项目周边居住人口、消费状况本项是对周边居民的户数、人口总数，居民的消费能力、消费现状等进行综合比较分析。基本范围划定（北达五龙口村，南到陇海铁路，西至环城西路，东连郑北机务段）周边范围内人口及居民现状：大的居住点有24处，总户数约23000户居民，常住人口约70000余人。具体情况如下：名称总户数人口数威尼斯水城（含银榕、银田）3489户（水城968户、银榕867户、银田1645户）10500冉屯村常住人口3001200正功花园252750风和日丽家园300010800电厂家属院5281580华瑞紫光苑168500中机建设公司家属院126380 新世纪小区3001000地质调查队家属院168500郑州宇通重工家属院30009000郑工家属院460014000清城美苑9002700鸿基西湖春天1700户5100五龙口村13004000西景佳苑280860机械化公司社区3701100司法局家属院200600化肥厂家属院8002400嵩岳小区17005200中原区法院家属院260780搪瓷厂家属院120368煤仓北街5号院150450嘉悦花园200600合计小结：中原区城镇居民人均可支配收入达1.54万，较郑州市平均可支配收入1.88万低0.34万元，从该数据可以看出该区域在郑州市属中低收入人群，但人口总量较大，中原区人口总量约为65万，占郑州市常驻总人口216万的30.09%。从上表调查情况可以看出，水城周边1.5公里商圈常住居民常住人口达70000人左右，随着该区域城市建设的发展，以及各个新建生活区入住人口的不断增加，在未来3—5年内水城周边楼盘将进一步增加密度，加之不断增强的居民人均收入，对住宅区域商业配套设施的消费需求将进一步增强，一个区域商圈也将逐步形成。 3、项目周边商业配套设施情况1、生活、教育、邮政、金融配套设施情况表银行（共计6家）名称路段商家户数中国农业银行冉屯路冉屯东路交叉口1中国工商银行桐柏路和冉屯路交叉口路东2桐柏路农业西路交叉口向北200米郑州市农村信用社冉屯路冉屯东路交叉口向南500米2冉屯路与西站路交叉口向东200米中国建设银行冉屯路秦岭路交叉口1通讯、客票：（共计5家）名称路段中国网通营业厅冉屯路和冉屯东路交叉口向西200米铁通营业厅冉屯路和桐柏路交叉口向西200米路北中国联通营业厅冉屯路和桐柏路交叉口中国移动营业厅桐柏路西十里铺交叉口对面、煤仓北街冉屯路与西站路交叉口向东200米著名餐饮：（共计6家）名称路段面积鑫狮麟酒店桐柏路西站路向西100米路东黄山酒楼桐柏路农业路向南100米路东大嘴美食城桐柏路农业路向南100米路东小蒙羊火锅桐柏路农业路向北200米路东 农家菜饭馆冉屯路中段200㎡天府小吃冉屯东路中段15㎡超市：（共计8家）名称路段经营情况面积思达超市冉屯路朱屯集贸市场旁稳定98㎡冉屯路秦岭路80㎡双汇连锁店冉屯路桐柏路向西100米路北70㎡丹尼斯便利店煤仓北街230㎡精品烟酒冉屯路15㎡中州烟酒店开元新城大门右侧60㎡美嘉美百货冉屯东路与煤仓北街交叉口65㎡名贵百货冉屯路65㎡农贸市场（共计2家）名称路段商家户数面积朱屯农贸市场冉屯路北2000㎡冉屯农贸市场冉屯路北1000㎡药房（共计3家）名称路段面积张仲景大药房冉屯路中段130㎡福寿禄大药房冉屯路中段260㎡长生堂大药房冉屯路中段110㎡其他 (共计14家)名称路段经营情况面积先锋音像冉屯路北侧（新世纪小区楼下）良好50㎡浪莎袜业冉屯路南侧（新世纪小区楼下）良好40㎡双星专卖店冉屯路与冉屯东路交叉口良好50㎡得时康干洗冉屯东路煤仓北街交叉口良好30㎡小脚丫童装煤仓北街中段良好26㎡美容美发飞剪演艺冉屯路南侧（新世纪小区楼下）良好35㎡大发师美发冉屯路南侧（新世纪小区楼下）良好30㎡发尚艺理开元新城右侧良好14㎡金堤美容良好80㎡小敏美发屋开元新城右侧良好200㎡金麦面包房冉屯路良好70㎡美的专卖冉屯路良好17㎡惠诚五金建材冉屯路中段良好20㎡大郑州摄影冉屯东路中段良好40㎡4、周边社区商业项目情况楼盘鸿基西湖春天风和日丽清城美苑新世纪小区商业项目建筑面积30万㎡经济适用房13000㎡约5000㎡户型（50-380㎡）10000㎡住宅户数1700户3000户900户300户消费群小区居民小区居民社区居民周边居民商业开街时间2004年5未开街 2005年商业分布食品/医药/干洗超市/音像/中介通讯暂无招商超市/汽修/食品/服饰/医药售价/租金3000-4000元/㎡17-38月元/㎡6000-8600元/㎡元5000元/㎡（已售完）代表商家：丹尼斯/好嘉利/双凤鞋业/中国移动左右间便利店福禄寿医疗器械双汇/思达超市双星专卖小结：水城周边主要商业网点主要分布在冉屯路、冉屯东路、桐柏路、煤仓北街以及农业路附近，商店数量350多家。大部分面积很小，缺少大型商业与餐饮。　商铺平均在20-40平方米左右。主要以烟酒百货、五金土杂、小吃店、小型服装鞋袜、干洗店、美容美发等业态为主。较大型的超市、购物中心、餐饮、娱乐场所较少。目前该区域较知名有左右间、思达、丹尼斯等三家便利型的超市。c4、水城商业街项目SWOT分析：1）、优势S：A、项目周边交通便利，配套齐全；区域内交通道路状况良好，路面平整宽阔，商业上有天成批零商场、朱屯农贸批发市场、思达超市、双汇连锁店等，教育上有育才小学、秦岭路小学、郑州第八十中学等，B、已入住和即将入住住户人口数量庞大，市场前景广阔；仅城开小区包括威尼斯水城一、二期，银榕，银田住宅户数达3489户，入住人口约达1万余人，项目周边居住人口达7万余人；C、本项目不仅覆盖本项目小区，并且辐射核心商圈范围约一公里内的周边地区；2）、劣势W：A 、本项目商铺开发时缺乏商业规划，商业规划没有先于建筑规划进行设计施工，导致商业空间布局施和硬件设施不合理，不利商铺的经营，从而给商铺的下一步招商造成较大困难。B、项目所处的冉屯东路非主干道，人流车流较少，该区域房地产发展的时间较短，楼盘集中程度不高，生活环境配套设施还不够完善，该区域西边有郑州水晶股份有限公司（原郑州化肥厂）、郑州热电厂等污染较重的企业，对该区域的居住状况会造成一定的影响；总体感觉污染大、周边居民区档次较低，而且还给人有些荒凉的感觉；3）发展机遇O：A、农业路两侧辐射区域将迎来前所未有的发展契机。由桐柏路、农业路、经三路、城东路和航海路共同构筑而成的郑州中环这一强大交通网络辐射区内，农业路走廊凭借其得天独厚的区位优势，正在形成新的经济中心、科技中心、信息中心、金融中心、文化教育中心和娱乐消费中心。B、周边商业配套的相对滞后，蕴藏了周边人群对商业设施的较大需求，如能根据顾客消费需求准确定位本商业项目的话，将进一步提升项目品牌价值和创造利润空间。4）发展威胁T：沿农业路、冉屯路的住宅小区基本都在售卖临街的底商，随着不断建设开发的住宅小区，底商的供应量也将不断增加，另外，在开发商铺模式上形成同质化，与周边商业构成竞争；小结：通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目招商成功的关键。第三部分水城商业步行街商业定位（一）、根据市场现状和项目的自身特点，建议项目定位为：商业定位思路：经调研项目所处位置是非城市主要商业中心区，周边缺乏大型的商业设施，且周边居住人群消费水平属中等，平均年龄结构偏大，因此将业态定位于满足周边消费需求的配套商业业态，以此基础进行招商。形象定位：1、意大利风情步行街，品味异国情调，格调生活！ 2、居家迪士尼购物乐园消费定位：服务中等收入小区居民，辐射周边居住区域人；基本满足商圈内顾客以购物、餐饮、娱乐为主的必须性的消费需求。市场定位：开放式社区型的商业模式，（邻里中心，便利生活）完美结合专业店+商业步行街，集合购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的“邻里中心”。（二）、招商客户定位1、连锁商业；2、中小型品牌专业店的经营者3、功能性专业店的经营者第四部分项目业种业态组合（一）项目业种业态组合方案一：1#、特色餐饮、网吧；5#、中餐；11#超市；14#、银行、服装品牌专卖、茶叶茶具、药店、干洗、眼镜；12#、鞋包、化妆品、饰品、糖烟酒、彩票投注；13#、西点面包房、卤制品专卖、水果店、保健品、布艺花艺；15#、时装、男装、童装、童玩、等16#、儿童教育中心、文具、图书、音像制品、玩具、时尚数码用品、学生用包、书吧；方案二： （二）招商业种范围：外街：超市：连锁超市店等餐饮类：快餐店、中餐店、火锅店、串串香、粥屋、早餐店等特色餐饮。电信：包括联通新时空、中国电信营业厅。数码类：手机通讯专卖。服装鞋包类：七匹狼、红蜻蜓等。其他：千色店、柯达、银行办事处或自助银行、网吧、游戏厅、儿童教育中心等。内街：糖烟酒、西点面包房、卤制品专卖、茶叶茶具、药店、保健品、冲印、干洗、钟表维修、首饰加工、机械修鞋、美容美发、布艺花艺、票务中心、旅行社、彩票投注、文具、图书、音像制品、玩具、时尚数码用品、学生用包、眼镜、时装、男装、童装等第五部分招商策略（一）、招商原则：1、商业街的业态和业种，实行统一布局规划进行招商；2、招商实行五统一：既统一进行招商，统一品牌管理，统一营销活动，统一装饰形象、统一物业管理；3、招商顺序原则。招商采取先大户、后小户，先品牌户、后一般户的策略4、对进场租赁经营的商户，实行放水养鱼的政策，培养市场进入成熟期，对核心主力店及大商户招商给予各项优惠政策，以求达到带动市场的作用。5、招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务，统一管理的原则为广大签约商户和顾客都提供尽可能的便利。（二）、周边商铺租金调查通过对项目周边商铺的调查，农业路有近30商铺，冉屯路有45个商铺，冉屯东路5 个，桐柏路400个，集贸市场150-300个，得到的租金情况如下表：租价农业路煤仓北街冉屯路底层商铺集贸市场冉屯东路底商街铺1层20-50元35元17-40元20-57元15-35元备注目前，水城周边街铺实行按整间出租形式计算，则其套内面积租价为20-40元/㎡之间，经过充分考虑市场因素，由此得出本项目市场租赁之保守价格，根据内外街位置不同，整套商铺套内面积租金应在15-30元/㎡之间。（三）招商目标客户商业步行街名称对应目标客户外街：临冉屯东路★超市：沃尔玛社区店、丹尼斯、思达等★餐饮类：快餐店、火锅店、百岁鱼，串串香等特色餐饮。★电信：包括移动、联通、中国电信营业厅。★服装鞋包类：七匹狼、红蜻蜓等。★银行办事处或自助银行、网吧、游戏厅内街：★西点面包：三色鸽、好嘉利、西萨等品质优良的蛋糕面包房。★干洗：康洁连锁★药店仟禧堂文具、图书、音像制品、化妆品、玩具、时尚数码用品、学生用包、眼镜、时装、男装、童装等：碧岗商圈、纬四路郑花商圈©©品牌专业店★糖烟酒：精品烟酒专卖店 （四）、租金制定1、原则上，临路外街商铺租金每平方米20元，分层的租金制定一层为每平方米20元，二层每平方米10元；实行范围：1#5#11#14#；2、内街商铺12#13#15#16#租金为每平方米25元；以上适用于中小商户实行的租金，大客户与主力店具体进行协商；3、租金交纳方式及优惠措施方案一：租金建议：一般按季度交纳；按年度一次性交纳，优惠2个月租金；一次性交纳3年的租金，优惠6个月租金；方案二：入驻前半年实行零租金，商户仅缴纳相应的水电物业费；（五）、商户入驻经营费用交纳及优惠措施1、物业管理费按平方收取，费用待定；2、水电费一户一表，按商业用水用电价格，以实际发生额计算交纳；3、税费由商户自行办理；4、进场内装修费用商户自理；5、广告位统一进行规划，商户有偿使用；（六）、租金年收入预估以全部出租情况计算：楼栋编号楼层建筑面积月收入年收入平均租金/平方单层面积租金1#1F404.4㎡2080882F417.96㎡104179.65#1F229.78㎡204595.62F226.93㎡102269.3 11#1F607.98㎡2012159.62F604.63㎡106046.314#1F1322.1㎡20264422F1335.97㎡1013359.7外街面积小计：5149.39㎡64980.512#1F1109.38㎡2527734.513#1F796.02㎡2519900.515#1F1102.67㎡2527566.7516#1F837.88㎡2520947内街面积小记：3845.95㎡96148.75商铺面积总计：8995.34㎡元17.9元/㎡以上为粗步计算，未计算商铺年递增率增加的收入额。第六部分招商推广（一）招商推广策略A、推广目的：结合项目定位，对辅助品牌店和主力品牌进行招商，筛选有实力有特色的主力品牌入驻；B、推广方式：（1）使用主力媒体发布招商广告；媒体选择对象：报纸硬广、户外广告、灯杆挂旗、立招、站牌广告、过街或楼体条幅、DM海报、招商手册；建议主要选择报纸硬广、户外广告、DM海报、过街或楼体条幅形式发布招商信息。（2）成立招商中心，最好选择沿街醒目位置设立，一方面扩大宣传影响面，一方面方便与目标客户进行开发、拜访、接洽；建议选择冉屯东路较好商铺位置成立威尼斯水城商业街招商中心；（3）根据客户积累情况和主力店进驻情况可适时安排召开“招商说明会” ，一方面进一步扩大影响，一方面为商业街开业造势！（4）签约主力品牌进店的广告及新闻发布；（5）预告改装开幕时间和广告以及新闻发布；（二）招商推广主题：主题一：威尼斯水城商业步行街，社区商业，全面招商！主题二：到西部淘金去！零租金入驻水城商业街！主题三：70万滚滚人流，带来滚滚钱流！主题四：开放式社区型的商业模式，完美结合专业店+商业步行街，集合购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的“邻里中心”。（三）水城商业街整体招商工作计划进程时间安排（以下为初步设计进程时间，具体时间待定）　一进行项目商业业态及招商、租赁市场调研5月26日　二确定项目功能分区，确定招商平面图及面积6月1日之前　　三确定本项目的招商形式及条件6月1日之前　　1、租赁四、成立招商中心6月5日　　五、招商工作中物业、工商税务费用的确定7月1日之前　　五制定具体的招商项目明细6月10日之前　　1、项目分类　　2、目标客户的定位　　3、招商人员区域地点分配　　六制定各种招商项目的租金费用、收益预算、编制租金表6月10日之前　　七制定宣传推广计划及开支预算　　1、招商工具6月5日之前　　（1）招商地点及办公用品 6月5日之前　　（2）确定物管及介入经营管理队伍7月30日之前　　（3）印制宣传单、书刊、价目表6月15日之前　　2、招商文本　　（1）招商手册6月15日之前　　（2）租赁合同6月15日之前　　（3）物管文本8月1日之前　　（4）装修要求8月1日之前　　（6）商业管理文本8月1日之前　　3、传播及媒体　　（1）制定详尽的广告创意、策略、诉求及执行、控制方案6月3日之前　　（2）确定媒体及发布计划6月3日之前　　（3）确定新闻媒体操控方案6月3日之前4、整体形象推广方案6月5日之前　　八全面开展招商工作6月1日起　　九整体形象推广执行6月5日起　　十招商结束2007年8月30日　　十一试业及开业推广2007年10月1日　　十二开业2007年12月1日　　十三、整个商业街招商计划　　时间完成招商率　　2007.6.30前40%　　2007.7.15前50%　　2007.7.30前60-65%　　2007.8.15前70%　　2007.8.30 80%　　2007.9.1590％十五、整体方案中的费用预估　威尼斯水城商业步行街招商方案-招商方案招商推广费用预估　　　序号项目费用预算（元）备注1招商接待中心装饰700002招商手册制作300003招商推介活动200004报纸、户外广告等媒体5开业庆典100,0006大型租赁客户租金补贴（以实际发生）7所有招商人员工资及提成500008所有招商人员的交通、通讯等招商有关费用200009所有招商合同工本费、办公用品费等5000总计：49.5万