房地产项目融资文件分析

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1、房地产项目融资文件分析（一）项目融资文件基本文件项目贷款人和他们的律师不仅要认真起草贷款和担保文件，还应认真对待物权凭证（documentoftit1e），以及贷款人与项目发起人或其它有关方签署的合同。这些文件很可能在申请融资前就存在，它们是项目的基础。下页的检查表4列举了有关文件。在检查基本文件时，贷款人应特别注意：消极保证条款将影响项目资产和现金流量，而项目资产和现金流量是贷款的担保和还款来源；建设和销售合同很可能包含限制转让的条款；建设或运营合同要求由承包商或运营公司投保，其后果是项目发起人将不能把保险或保险权益作为担保或将其它直接收益提供给贷款人；其它融资文件中的交叉违约、消

2、极保证和平等条款（paripassu）阻碍了形成以贷款人为受益人的资产担保／抵押；□项目收入或项目发起人的收入或资产的变化情况；□抵扣（set一off）权可能导致借款人的其它与本项目无关的项目的失败损害本贷款项目的价值；□先买权，一致同意的要求，或者合资方要求平等（paripassu）担保／抵押权利；□按照贷款文件，借款人被认为违约时，由于借款人没能满足现金需要（cashcalls）或为放弃成本（abandonmentcosts）提供担保，或未能运用其它结束权（terminationoptions），借款人权利的丧失或减少；□“不可抗力”条款免除了一个或几个参与方的履约责任；□保密条

3、款限制传播有关项目发起人和项目本身的消息；□强制放弃或接管条款（“take一out”provision）要求当合资方都希望放弃该项目时，其中他们当中的一个应承担其余合资方的责任；□对特许和任何附加条件（包括对转让的任何限制）的满期和撤销条款。检查表4项目文件以下是可能涉及的项目文件：□各项政府特许、批准文件；□关于土地有权（包括获得必要的地表和浅海的所有权）的文件；□项目发起人之间的合资文件；□股东协议；□项目公司的组织文件；□项目管理文件和技术顾问合同；□项目建设文件和分包合同；□承包商和分包商的履约保函和预付款保函；□其它保证因素，如销售合同规定的责任；□项目的各种保险文件；□供

4、货合同一或是通常的商务合同，或是“或供或付”（supp1yorpay），或收费合同；□销售合同一或者是通常的商务合同，或者按照购买（off一take），或“或取或付”，（rakeorpay），或“且取且付”（takeandpay）合同；□使用（throughput）合同；□技术和运营许可证；□计划部门和环境部门的批准书；□基本设施供应合同一电力、燃气、水；□精炼合同（当产品需精炼后才能售往市场时），运输合同；□项目发起人的其它融资合同在某些情况下，如果项目文件的某些规定不利于贷款人保护自己的利益、不利于保证项目不被放弃（项目文件中规定的情况除外），贷款人也许应该坚持修改项目文件，或者

5、使有关方面取消这些规定。为了达到上述目的，贷款人可能被迫同意承担借款人对项目发起人的债务。在有些情况下，贷款人接受这些有风险的规定可能实际上对自己无害。当商谈项目文件时，项目发起人应及早认识那些项目贷款人和他们自己可能面临的问题。问题发现的越早就越容易解决。例如，在项目文件中加入免责和除外（waiversandexclusions）条款，而不是后来要求改变和批准。融资文件融资文件应包括：□基本融资协议（写明贷款条件、保护条款等如检查表列举的规定事项）；□担保文件；□项目贷款人和担保权益托管人之间的信托、协调或共同贷款人协议；□担保。安慰信和其它支持文件；□融资文件；当借款不是筹资的唯

6、一或第一来源时，应包括发行债券，商业票据，股票承销报价等文件；□掉期、期权。封顶和利率区间（capsandcollars）等可能涉及一个或几个贷款人、或涉及第三方的附加融资文件。检查表融资文件融资协议必须包括以下条款：□融资金额和目的；□利率和还本付息计划；□付给安排行、代理行和贷款人的佣金和费用；□贷款前提条件一法律意见书，董事会决议，所有项目合同的副本，担保合同的交接，政府批准文件，弃权信，专家报告和财务报表；□对向借款人和／或其它有关方追索的限制；对现金流量的专门使用；□保护性条款一税收补足条款（gross一ups），增加成本补偿，利率选择，市场干扰，非法监督，罚息（defau

7、1tinterest），标准货币，总的免责；□陈述和保证一关于公司的形式和能力，有关文件的正确执行，所有项目和融资文件的准确性，责任的有效期和项目资产的所有权；□项目的约定一项目标准，遵守项目批准书、以及法律和规定；按照发展计划和可行性确定进行建造和运营；投保；交税；检查表（续）融资文件□还款能力系数（coverageratio）和其它融资契约；□限制性条款一借款限制，消极保证，平等条款，对分红和资产处理的限制；□违约事件；加速程序；执行对担保品的权利；□