房地产融资征信调查和项目融资分析

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1、一、征信调查的概念征信调查又称资信调查或信用调查，它是指通过一定的方式对往来客户的资金与信用方面的情况进行调查了解。具体来讲，征信调查是指以授信的对象为目标，将直接或间接的资料，配合经济环境、房地产业政策等要素对有关企业或个人的经营状况、财务状况进行评估，判定其目前的信用状况、预期的经营动向、财务状况和偿债能力，进而获得其完整的信用的评估，以有利于贷款的发放。第六章房地产融资征信调查和项目融资分析第一节房地产融资征信调查二、征信调查的内容（一）对个人的征信调查1、个人品行：主要是对个人借款记录进行调查，

2、以掌握其信用情况。2、偿债能力（1）收入：借款人是否有工作，工作是否稳定，收入水平的高低，有无其他的收入来源。（2）其他债务：借款人是否有其他债务，债务的金额和偿还期限。借款人的实际收入扣减其他债务以后的余额才是对银行有意义的实际偿债能力。（3）担保品：个人贷款一般需要担保，个人房地产贷款的担保一般以个人贷款购置的房地产以抵押的形式来充当担保品。（二）对企业的征信调查1、企业决策管理层的情况首先要了解企业的管理组织结构，主要是了解企业对其亏损责任的承担方式。其次对企业领导进行了解。2、企业的业务现状和展

3、望情况：定性的了解企业的经营管理状况，进而对其未来成功的能力进行判断。3、企业偿债及担保能力企业的偿债能力主要通过一些指标的计算进行调查，担保情况要通过对抵押品进行分析来了解企业的担保能力。4、行业的特点5、企业的财务分析：财务指标分析、报表分析等。一、征信调查中的主要财务指标（一）短期偿债能力指标1、流动比率流动资产：货币资金、短期投资、应收票据、应收账款和存货等。流动比率反映了企业偿还中短期债务的能力。流动比率越高，说明企业的营运成本越多，该项目的偿还能力越强；对债权人而言，其债权就越安全。对于

4、房地产投资项目，通常在120%左右。第二节房地产融资征信调查的主要指标2、速动比率速动资产：能迅速变现的资产，如货币资金、应收账款等。不包括存货等不易变现的流动资产。等于流动资产减去存货。对一般债权人来讲，速动比率接近100%比较合适，但对于房地产行业来说，一般为65%。3、现金比率：也称为变现比率现金主要包括库存现金和银行存款，短期证券主要指短期国库券。等于速动资产减去应收票据、应收账款、短期投资等资产。（二）长期偿债能力指标1、资产负债率资产负债率反映了企业对债权人债务的保障能力。资产负债率高

5、，则企业的自有资金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有变化时，应变能力差。房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产企业的资产负债率一般在70%-80%之间，比较高。2、产权比率：是负债总额与所有者权益总额的比重。产权比率表明债权人投入的资金受到所有者权益保障的程度。即100元自有资金所负担的负债额。从银行的角度讲，产权比率越低越好。3、已获利息倍数：企业全部资产的收益与企业所支付利息费用的比值。一般来讲，已获利息倍数越大，说明企业的偿债能力越强，银行的风险越小。（三）盈利能力

6、指标1、资产总额收益率反映的是企业总资产在一定时期内的盈利能力，表明企业总资产利用效果的指标。2、所有者权益利润率：也称自有资金利润率。反映所有者权益的获利能力。二、征信调查中的主要非财务指标（一）资质等级国家建设部于2000年3月29日发布《房地产开发企业资质管理规定》，对开发企业的资质等级标准作了严格规定。房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四共四个资质等级。各级资质等级的条件如下：一级资质：①注册资本不低于5000万元；②从事房地产开发经营5年以上；③近3年房屋建筑面积累计竣

7、工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；④连续5年建筑工程质量合格率达100%；⑤上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；⑥有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；⑦工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；⑧具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；⑨未发生过重大

8、工程质量事故。二级资质：①注册资本不低于2000万元；②从事房地产开发经营3年以上；③近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；④连续3年建筑工程质量合格率达100%；⑤上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；⑥有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不