房地产项目融资与公司融资优劣分析

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1、房地产项目融资与公司融资优劣分析-基础理论摘要：房地产业是一个资金密集性行业，开发项目规模大、周期长、房地产价值高昂等特点使得房地产企业开发所需的资金量巨大，资金融通就成了房地产开发企业最关心的问题。发展房地产面临的各种各样困难当中，资金问题是限制中小企业发展的关键性因素。融资问题最为突出，已经成为制约房地产业的生存和发展的主要瓶颈。房地产业要走出困境，想做大做强，就必须从融资开始,以充足的资金保障企业发展。本文以现代房地产融资理论为基础,分析了传统公司融资与房地产项目融资优劣.进而防范金融风险,促进房地产企业的生存和发展。关键字：房地产项目融资优劣金融资金引言近几年来房地产项目开发的规模越

2、来越大，耗资金额，项目风险也随之不断增加。由于一旦项目失败，投资者不仅无法收回再投资项目中的投资，还可能牵扯到其他的业务和资产，甚至破产。因此，如果采用传统的公司融资方式将很少有人愿意参加项目的投资。在这样的背景下，房地产项目融资就应运而生。房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。通常是按照房地产企业的经营内容对其进行划分，如常见的房地产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业等，本文所指的房地产企业以房地产开发企业为主，兼及其他类型。房地产资金管理是指房地产企业在房地产开发、经营和管理活动中的各项资金的控制与管理，它是房地产财务

3、管理的核心内容。房地产开发与建设，如住宅、商业设施、办公大楼的建设，以及相应的基础设施建设，通常需要开发商投入大量的资金。同时，房地产开发经营的各个阶段，都需要资金支出，特别是在前期开发和建造阶段，这种支出需要较长的时间才能收回。随着开发商从第一阶段进入到第四阶段，支出的最终回收越来越近，但需要的资金也越来越多，收支变异程度极大，加强房地产企业开发经营资金管理的最主要的目标是提高资金供应的及时性、有效性及资金利用率。由于房地产企业开发经营中资金运作过程复杂、周期较长，而且房地产开发经营活动需要投入大量的资金，因而加强对企业资金的运作、控制和管理，是保证房地产开发顺利进行的重要环节.传统的公司

4、融资分为直接融资和间接融资.我国资本市场发展较晚，股权融资和债券融资目前尚不可能成为我国民营企业融资的主渠道。房地产业由于受各种因素的制约，与公司法规定的上市条件相差甚远，自然被股票市场拒之门外。民营企业通过发行股票与债券融资的可能性会进一步增大，但近期仍不会成为我国民营企业融资的主要方式。间接融资是指通过金融中介机构充当信用媒介而实现融资的一种方式，它具有间接性、短期性、可逆性和非流通性等特性，是民营企业融通资金的一种重要方式。近几年，政府主管部门出台了不少旨在强化对民营企业发放银行信贷的政策，城市商业银行、农村信用社等地方性金融机构也极力支持民营企业的发展。间接融资即债务融资已经成为民营

5、企业融资的重要来源。理性地讲，在没有政策障碍的前提之下，民营企业是采取直接融资方式，还是间接融资方式，应由企业根据生产经营规模特点，所涉足的行业、企业发展前景而定。对于从事高科技产业类的民营企业，因其经营风险较大，资本有机构成较高，技术含量也较高，可考虑通过证券市场融资；对于传统产业类的民营企业，因其经营风险较小，资本有机构成较低，技术含量一般，可主要采取银行信贷方式进行间接融资。房地产项目融资是整个社会融资体系的一个重要组成部分,是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动.项目融资是指项目开发人为该项目筹资和经营而成立的一家项目公司，由项目公司承担贷款，以项目公司的现金流

6、量和收益作为还款来源，以项目的资产或权益作抵押而取得的一种无追索权或有限追索权的贷款方式。我国当前房地产项目融资存在特点：融资渠道单一，房地产“绑架”银行a.开发性融资渠道　　《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4》中指出，房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征，资金主要来源为自筹资金、银行贷款、定金及预收款。据测算，房地产开发资金来源中大约有30%都是出白干银行的直接贷款，而作为开发资金来源另一部分的自有资金实际上也有很大一部分是来自于个人按揭贷款，两项相加之后，房地产开发企业前期操作筹集到的银行贷款就近逾40%。更甚者，近来某些建筑单位垫资施工现象屡见不鲜，直接和间

7、接由银行所提供的贷款已在不少房地产开发企业的前期准备金中至少占了60%以上，并且“空手套白狼”的企业也有一些。银行信贷贯穿干土地储备、交易和房地产开发全过程。开发资金中的七成左右直接或间接来自商业银行贷款。b.消费性融资渠道　　我国房地产的消费性融资渠道单一，基本还是依靠商业银行。这是因为根据央行个人住房贷款管理力、法规定，我国有资格办理个人住房抵押贷款的机构仅是商业银行。[1]不仅如此，住房贷款品种单一，主