去库存加速市场寻求再平衡

《去库存加速市场寻求再平衡》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、随着中央经济工作会议将“去库存”作为2016年经济工作的一项重要任务，“去库存”将成为各级政府调控房地产市场的重要基调。全国两会，去库存仍是关注焦点之一。去库存进程的加快，有助于房地产市场早日实现出清，市场将重新寻求新的平衡。去库存需要政府和企业的共同发力“去库存”是一项十分艰巨的任务，政府要创造出一个更加宽松合理的政策环境，消除和减少房地产消费领域中的制约因素，加大制度改革步伐，创造和激发新的需求，加快去库存的速度。作为房地产企业，要充分认识到，“去库存”的任务是针对当前房地产市场待售面积持续增加、投资不断下滑的局面而提出的，其主要目的是避免房地产市场的过度

2、下滑而不是助涨房价。开发企业切不可误判形势，不能将政策放松视为鼓励涨价，更不可将短期反弹看作是拐点出现。房地产企业一定要充分利用当前市场政策环境的宽松，加大营销力度，快速“去库存”。全国各类城市都面临去库存，只是侧重点不同近年来我国商品房屋的待售面积增长十分迅速。截至2015年年底，商品房待售面积规模达到7.18亿平方米，再创新高。在全国商品房待售规模不断提高的同时，不同城市、地区间的库存变化情况却有着显著差异。分地区来看，2009－2013年间，海南、云南、天津、湖南、广西等地区的商品房待售面积上升明显，年均增幅超过35%，而西藏、北京、上海、新疆、福建等地

3、区的涨幅则相对较慢，年均增幅在15%以内。商品住宅的数据与之类似。分城市看，商品房待售面积的差异同样十分明显。2009－2013年，35个大中城市中昆明、石家庄、海口、南京、天津等城市的商品房待售面积增长较为明显，涨幅超过400%，而太原和兰州则保持下降趋势，呼和浩特、乌鲁木齐、西宁、北京等城市的增幅也比较低，不到40%。从以上的分析可以看出，不同城市和地区之间“去库存”的压力有着明显差异。有人认为，“去库存”的主要任务在三、四线城市，一、二线城市的“去库存”压力不大。笔者认为不能简单地这么看，“去库存”是全国各类城市都要考虑的事情，不过是“去库存”的侧重点不

4、同而已。具体来看，一线城市由于经济发达、资源较多，对人口的吸引能力强，因这类城市对政策的敏感性较大，政策效果也比较好，此类城市住宅类房屋“去库存”压力不大，但非住宅类房屋的库存压力相对较大。二线城市由于各城市实际情况不同，较为复杂，必须根据每个城市的实际情况进行分析。而三、四线城市商品住宅占商品房的比重更高，其“去库存”的压力主要集中于商品住宅上面。而且由于该类城市产业不发达，对人口的吸引力弱，政策效果也比较弱，所以“去库存”的难度更大。由于不同城市间的库存规模及状态有着巨大差异，因而，在“去库存”的进程中，必须因城施策，对症下药，不搞一刀切，避免一、二线城市

5、的房价在“去库存”的大背景下出现快速上涨，助长房价泡沫风险。去库存应注重长期制度的建设和完善。目前，对中央下一步可能出台的“去库存”政策，社会上存在各种猜测，比如降首付、降息降准、税费优惠、房贷利息抵扣个税、财政补贴、调整普通住宅标准、购房落户、契税减免、商品房转保障房、减少土地供应等。不可否认，这些措施出台的可能性都比较大，也的确会对当前低迷的市场起到一定的刺激作用。但是，相比这些具体的刺激性政策，应更注重一些基础性的制度建设，包括配套设施的完善。这对于加快房屋“去库存”步伐、促进房地产市场健康发展将发挥更加持久，也更加有效的作用。加快户籍制度改革。近年来，

6、户籍制度改革一直在持续进行，但改革之路却并非坦途，户籍制度改革进展较为缓慢，多数城市的落户门槛仍然较高。建议加快实施积分落户和工作落户政策，使得他们享受与城市户籍人口相同的入学、医疗、就业、住房保障等均等化的社会服务。只有这样，才能形成在就业地买房的预期和需求，潜在需求才能真正转化为实际需求。加快配套设施建设和产城融合发展。对于多数城市，其房屋库存的高发区域多在城市的远郊区县和新区，这些区域由于配套设施匮乏，交通不便，产业不发达，因而难以对购房者形成较强的吸引力。对于这个问题，建议政府要加快此类区域的配套设施建设，改善交通条件，将产业向此区域转移。只有产城融合

7、发展，住房需求才能真正释放，楼市的高库存之痛才能逐步解开。完善住房金融支撑体系。对于此次“去库存”的对策，其中第一个就是要加快农民工市民化，扩大有效需求，消化库存。然而对于农民工而言，他们通常没有缴纳住房公积金，也无法出具稳定的收入证明，无法从现有的住房金融体系中获取贷款，这会大大抑制这部分群体的住房需求。建议要进一步完善住房金融的支撑体系，覆盖到农民工群体，提高其实际购买能力，释放购房需求。优化税收体系。中央开出的“去库存”的药方中提到了要发展住房租赁市场，建立租售并举的住房制度，同时还鼓励房地产业兼并重组，但企业都是追求利益的主体。为了促进“去库存”，政府

8、必须对住房租赁、企业兼并等行为提供必要