鹰城和谐苑项目申请报告

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鹰城和谐苑项目申请报告72020年4月19日

1文档仅供参考第一章项目申报单位情况1.1项目申报单位概况1.1.1基本情况(1)项目名称:鹰城和谐苑项目申请报告(2)建设地点:平顶山市矿工东路南侧,距东环路约300米处(3)项目申报单位:河南鹰城集团有限公司法定代表人:张顺义(4)申请报告编制单位:平顶山市城市规划设计研究院咨询证书:工咨甲工咨乙1.1.2项目申报单位概况(1)鹰城集团简介河南鹰城集团前身为平顶山市鹰城房地产开发有限公司,成立于1993年,属民营独资企业,法人代表张顺义。公司以房地产开发经营为主,并成功涉足商贸、物业、建筑等相关产业领域的集团化企业,属平顶山的龙头企业,国家房地产开发二级企业,总资产逾2.8亿元人民币。现有鹰城世贸广场有限公司、鹰城量贩超市有限公司、鹰城72020年4月19日

2文档仅供参考物业管理有限公司、鹰城装饰工程有限公司、鹰城化工有限公司和鹰城建筑材料有限公司等六家子公司,员工近3000人,其中研究生1人,本科、大专生以上占40%以上,中高层管理人员58人。集团下设投资发展部、行政部、财务部、工程部、工程部、造价部、销售部、招商部。(2)立足房地产开发,为鹰城假设增添光彩公司自1993年成立以来,坚持”以管理求质量、以质量求信誉、以信誉求市场、以市场求效益”的经营宗旨和”团结实干、开拓进取、高效优质”的企业精神,不断转换经营策略,使企业活力不断增强,综合实力不断壮大。公司定位为专业化领袖型区域品牌地产开发商。扎根中原,先后成功开发了开源小区、黄金路小区、绢纺厂商住楼、利民路商住楼、春福苑小区、贵福苑小区、鹰城大厦和大众路地下停车场等多个具有行业指导地位的高档商品住宅小区,累计开发面积40多万M²72020年4月19日

3文档仅供参考,工程质量合格率100%,优良率达90%以上。其中,投资1.6亿元开发建设的高88米、建筑面积为6.5万平方米的鹰城大厦地处市区黄金地段。该大厦建筑风格独特,功能齐全,外观挺拔、隽秀,气势恢弘,是平顶山市的标志性建筑,也是河南鹰城集团发展史上的里程碑。即将破土动工的位于繁荣街地段8栋高层商住楼”联盟鑫城”集购物、休闲、餐饮、娱乐于一身,28层高的建筑群融居住于商业完美统一,将成为一场建筑”第一高”。当前,公司在”中国岩盐之都”平顶山叶县正在筹备100万吨精制盐、50万吨工业盐、30万吨烧碱、35万吨聚氯乙烯和300万吨的电石渣制水泥等大型的化工项目。(3)引领消费新时尚,已成为鹰城商业领域标志性企业21世纪,充满机遇和挑战,公司在立足房地产开发建设的同时,开始向商贸业发展,营造以房地产开发和商贸业为核心竞争力的企业集团。以来,公司在立足房地产开发建设的同时,又向多元化发展和规模经营方面迈进。高薪聘请国际著名商务专家与我们合作经营鹰城量贩和鹰城世贸广场。元旦,投资1000万元创办的营业面积为平方米的鹰城量贩正式开业。鹰城量贩的开业不但创立了平顶山市面积最大、设施最先进、商品品类最齐全、经营模式全新的量贩超市,而且开创了平顶山市量贩超市业换代性的新理念和新格局:12月,投资6700万元,营业面积25000㎡72020年4月19日

4文档仅供参考,以国际流行模式设计、经营时代名品为主、引领鹰城消费新时尚、提升鹰城市民生活为宗旨的鹰城世贸广场隆重开业。鹰城世贸广场内设有大型量贩超市,时尚妇女名品,都会仕女,绅士文教,餐饮及儿童欢乐游艺等商业区,有商业柜位660个。量贩商品达1多个,百货商品有226个国内、外知名品牌,有860家商户入驻。是一家集购物、休闲、娱乐、餐饮、美容、游艺于一体的综合性大型现代化商场。鹰城量贩和鹰城世贸广场的创办,是我们公司紧跟时代步伐、抢抓发展先机、迎接加入WTO带来的机遇和挑战,及时调整公司发展战略而采取的重大举措。当前,集团商业营业面积已达27000平方米。经过数年的不断改进和创新,集团商业板块已成为我市商业领域标志性企业。(4)加强企业建设,积极为国家上缴利税公司本着发展房地产业依托商业的思路,全方位多元化发展,锐意改革、超前思维、依法经营、照章纳税,不断以自已的实际行动回报各级领导、回报社会。近十年来,公司共缴纳国税308万元,地税949万元,累计上缴利税1257万元。市委、市政府也不忘鼓励民营企业,曾先后授予公司”纳税先进大户”、”纳税先进单位”等多项荣誉称号。72020年4月19日

5文档仅供参考4月份,我公司做为纳税大户被卫东区委、区政府重奖帕拉丁轿车一辆。(5)扶贫济困、奉献爱心、为国分忧、回报社会公司自成立起,一直把”扶贫济困、奉献爱心、为国分扰、回报社会”放在重要位置,积极投身光彩事业,踊跃参与社会公益活动,累计为社会公益事业和光彩事业投入达1160万元。1998年,向希望工程捐资6万元,用于资金助鲁山县100名贫困学生;同年,捐款5000元用于抗洪救灾;捐款50万元,设立了助学助残基金;投资20万元兴建城市公共厕所;向湛河治理工程捐款4万元。捐资1万元,用于救助身患白血病的平顶山市工业学校的学生彭桂荣;同年,又捐资5000元,救助同样身患白血病的平煤技校学生付娜。,我市发生严重洪灾,公司出动11辆汽车,把6万斤优质面粉和2800元钱分别送到鲁山、叶县、汝州市的灾民手中。,又无偿为市政建设投入1080于”鹰城世贸广场”周边道路的改造、绿化、景观建造、灯光等配套基础设施的建设和建造大型地下停车场。72020年4月19日

6文档仅供参考,为考入河南大学的叶县保安镇寨后村孤儿丁洋同学捐款3000元,并继续资助丁洋,使其完成4年的大学学业。5月,四川汶川大地震发生后,公司全体员工及时捐款100000元,支持灾区重建家园。(6)为社会和谐发展,积极安排下岗职工和社会待业青年再就业近年来,随着国家经济结构的调整和国有企业改革力度的不断加大,下岗职工再就业和社会待业青年就业成了政府暂时的困难,在某种程度上己影响了社会的稳定。公司意识到,靠着党的一系列鼓励和支持非公有制经济政策而发展壮大起来的私营企业,有责任为政府分担忧愁,尽最大的力量帮助社会上更多的人过上好日子。董事长张顺义先生多次组织召开领导班子会,用”三个代表’’重要思想来统一大家的认识,要求班子成员提高认识解决下岗职工再就业和社会待业青年就业问题。近三年来,公司共面向社会公开招聘了六批计1100多人到公司就业,其中有796人是社会待业青年,257人是下岗职工。(7)公司近几年取得的荣誉党和政府不会忘记为社会作出贡献的单位和个人。由于公司在发展中以信誉为本,以质量取胜,信誉度高,曾多次获得嘉奖。72020年4月19日

7文档仅供参考1994年被中国人民建设银行平项山市分行评定为:”A级信用企业”。1995年被平顶山市建委授予”房地产开发先进单位”。1996年被平顶山市建委授予”房地产开发先进单位”。1997年被平顶山市建委授予”房地产开发先进单位”;被平项山市卫东区委、区政府授予”十强民营企业”;被平项山市人民政府命名为”重合同守信用企业”;被平顶山市卫东区授予”先进民营企业"。1998年被平顶山市建委授予”房地产开发先进单位”;被平顶山市人民政府命名为”重合同守信用企业”;被平项山市纪委、监察局挂牌定为”重点保护企业”;荣获河南省希望工程领导小组授予的”希望工程荣誉奖”;被平顶山市卫东区授予”先进民营企业”;被平顶山市建委授予”房地产开发先进单位”。1999年被平顶山市人民政府命名为”重合同守信用企业”;被平顶山市卫东区授予”先进民营企业”;被平顶山市人民政府命名为”民族团结进步模范单位”。被河南省建设厅授予”房地产开发优秀企业”;被河南省工商银行评定为”A级信用企业";被平顶山市建委授予”房地产开发先进单位”;被平顶山市私营企业协会授予”先进会员单72020年4月19日

8文档仅供参考位”;被平项山市卫东区授予”先进民营企业”;被平顶山市卫东区授予”模范纳税先进单位”;被平项山市卫东区纪委、监察局挂牌定为”重点保护企业”。被中国农业银行平顶山市分行评定为”AA级信用企业”;被中国工商银行平顶山市分行评定为”AA级信用企业”;被河南省工商行政管理局评为”重合同守信用企业”;被市委、市监察局挂牌定为”重点保护企业”。被市工商行政管理局授予”重合同守信用企业”:被平项山市卫东区授予”模范纳税先进单位”;被平项山市建委授予”房地产开发先进单位”;被市质量技术监督局授予”计量先进单位”;被市消费者协会授予”消费者信得过单位”。被市消费者协会授予”维权先进单位";被省工商行政管理局授予”守合同重信用企业”;被河南省委宣传部等六家单位授予”河南省十大慈善功勋单位”。被河南法制报社评为”—法制共建单位”。被劳动社会保障局评为”市民营企业劳动就业先进单位”。3月被河南新闻3.15消费维权办公室评为”消费维权诚信单位”。1.2项目申请报告编制依据l.2.1依据的主要法律、规72020年4月19日

9文档仅供参考<中华人民共和国建筑法>;<中华人民共和国土地管理法>;<中华人民共和国城市规划法>;<中华人民共和国环境保护法>;<中华人民共和国建设项目环境影响评价法>;<中华人民共和国消防法>;<中华人民共和国水法>。1.2.2基本依据和主要资料鹰城和谐苑建设项目工程咨询<委托书>(河南鹰城集团有限公司、平顶山市城市规划设计研究院);<国务院关于投资体制改革的决定>(国发()20号文件);<河南省人民政府贯彻落实国务院关于投资体制改革决定的通知>(豫政()59号文件);<企业投资项目核准暂行办法>(国家发展改革委员会令第19号);<平顶山城市总体规划(-2020)>(上海同济城市规划设计院编制,lO月);<平项山市人民政府关于加快城市建成区村庄开发改造的意见>(平政()42号文件);72020年4月19日

10文档仅供参考豫乡镇[]1、2号文件;建设单位提供的有关资料。1.2.3采用的主要建设标准和技术规范<项目申请报告通用文本>();．<城市用地分类与规划建设用地标准>(GBJl37—90);<城市居住区规划设计标准>;<城市居住区规划设计规范>GB50180一93();<民用建筑设计通则>(JGJ37—87);<投资项目可行性研究指南>()<建设项目经济评价方法与参数>(,第三版)国家颁布的其它有关工程建设标准和设计规范。1.3项目概况1.3.1建设地点本项目位于平项山矿工东路南侧,距东环路约300米,东边不远处即是月台河,总占地面积约4827㎡。平顶山市矿工东路南侧,东边不远处即是月台河。1.3.2建设性质根据城市规划要求,该地段为城中村改造综合开发的一部分,系城市建成村庄搬迁改造工程。72020年4月19日

11文档仅供参考1.3.3建设内容及规模建设内容为普通住宅和商业用房。建设规模:总用地面积4827㎡,总建筑面积24038㎡。1.3.4投资规模和资金筹措方案本项目总投资估算7511.62万元。建设资金来源为:公司自有资金3000万元,定向回收资金1500万元,银行贷款3000万元。1.4主要技术经济指标主要技术经济指标序号项目名称单位建筑面积备注1总用地面积平方米48277.24亩2总建筑面积平方米24038.002.1其中:住宅建筑面积平方米22623.002.2商业用房平方米11502.3地下室建筑面积平方米3132.212.4其它建筑面积平方米2653面积率54绿地率%205建筑密度%256建筑高度米807居住户数户3008停车泊位台7072020年4月19日

12文档仅供参考第二章产业政策与城市规划2．1产业政策与城市规划2.1.1当前国家的房地产业政策自上世纪八十年代以来,国务院及有关部门陆续颁布了<中华人民共和国房地产管理法>、<城市房地产开发经营管理条例>、<城市房地产开发管理暂行办法>、<城市商品房预售管理办法>、<经济适用住房管理办法>、<关于加强城市综合开发的暂行规定>、<关于深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知>等促进和规范房地产开发的法规、规章和政策,停止了住房实物分配,建立了住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。特别是近年来,国家针对房地产业出台了一系列调控政策。8月,国务院颁布了<关于促进房地产市场持续健康发展的通知>(国发()18号文件);5月,国务院办公厅转发建设部等部门<关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知>(国办发()37号);8月,建设部、监察部、国土资源部又联合下发了<关于制止违规集资合作建房的通知>(建住房()196号),对房地产业发展提出了具体要求。当前,中国正处在加快城镇化发展、构建社会主义和谐社会的重要时期,虽然社会经济得到了一定的发展,可是与发达国家72020年4月19日

13文档仅供参考和发达地区相比,生产力水平和城市居民收入水平并不高,要让大多数群众住得起或租得起房,是各级政府的一项重要责任,也是建设社会主义和谐社会的必然要求。国家关于加强房地产市场宏观调控的一系列决策,其基本出发点就是要逐步解决和保障城镇绝大多数群众的住房要求。国家关于房地产开发的主要产业政策是:(1)保持房地产市场持续健康发展具有重要意义,房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发震,是提高居民住房水平,改进居住质量,满足人民群众物质文化生活需要的基本要求;是促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展的有力措施;是充分发挥人力资源优势,扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展,对于全面建设小康社会,加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。(2)坚持住房市场化的基本方向,不断完善房地产市场体系。更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用;坚持以需求为导向,调整供应结构,满足不同收入家庭的住房需要;坚持深化改革,不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍,加快建立和完善适合中国国情的住房保障制度;坚持加强宏观调控,努力实现房地产市场总量基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定,在国家统一政策指导下,各地区因地制宜,分别决策,使房72020年4月19日

14文档仅供参考地产业的发展与当地经济和社会发展相适应,与相关产业相协调,促进经济社会可持续发展。(3)积极推进城镇住房制度改革。各地要根据城镇住房制度改革进展、居民住房状况和收入水平的变化,完善住房供应政策,调整住房供应结构,逐步实现多数家庭能够购买或承租普通商品住房。(4)加强经济适用住房的建设和管理。要经过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施,切实降低经济适用住房建设成本。(5)增加普通商品住房供应。要根据市场需求,采取有效措施加快普通商品住房发展,提高其在市场供应中的比例。对普通商品住房建设要调控土地供应,控制土地价格,清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目,多渠道降低建设成本,努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。(6)控制高档商品房建设。各地要根据实际情况,合理确定高档商品住房和普通住房的划分标准。对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区,要控制此类项目的建设用地供应量,或暂停审批此类项目。也能够适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件。(7)充分发挥城乡规划的调控作用。在城市总体规划和近期建72020年4月19日

15文档仅供参考设规划中,要合理确定各类房地产用地的布局和比例,优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设旋建设中的拆迁安置用房建设项目,并合理配置市政配套设施。(8)加强对土地市场的宏观调控。各地要健全房地产开发用地计划供应制度,房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和年度计划,严格控制占用耕地,不得下放土地规划和审批权限。利用原划拨土地进行房地产开发的,必须纳入政府统一供地渠道,严禁私下交易。土地供应过量、闲置建设用地过多的地区,必须限制新的土地供应。(9)明确新建住房结构比例。”十一五’’期间,要重点发展普通商品住房。自6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70％以上。(10)严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源,对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。72020年4月19日

16文档仅供参考(11)保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划,’科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％;土地的供应应在限套型、限房价的基础上采取竟地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度、大套型住房土地供应。(12)严格控制被动性住房需求。各地要按照<国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知>(国办发[]46号)的要求,加强拆迁计划管理,合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求的过快增长。各地房屋拆迁规模原则上控制在的水平以内。要量力而行,严禁大拆大建,在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下,不得实旋拆迁,不得损害群众合法利益。(13)自8月起,一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响,以任何名义、任何方式搞集资合作建房,超标准为本单位职工牟取住房利益。72020年4月19日

17文档仅供参考2．1．2综合开发是旧城改造的有效途径城市建设综合开发是在城市体制改革中出现的城市建设和房地产生产经营的新形式。城市综合开发是改造城市、建设城市的有效途径,经过综合开发,统一规划,成片开展,合理布局,配套建设,在建设住宅及其它各类房屋的同时,配套建设了一批城市基础设施和公共服务设旋,改进了城市的投资环境和居民的生活条件。综合开发能够合理使用土地,提高土地利用率,有利于改变分散建设而造成浪费土地的现象,综合开发能够做到多方聚集资金,改进住宅环境,能够发挥国家、地方、企业、个人四者方面的积极性,逐步实行住宅商品化。实践证明,综合开发在实旋城市规划、提高投资效益、节约建设用地等方面,显示出了巨大的优越性,具有很强的生命力。2.1.3当前房地产市场整体供给不足当前房地产市场整体供给不足,随着中国经济发展和城市居民收入不断提高,城市消费能力已跃上以住房、汽车、教育、旅游为特征的新水平。住房已成为市民家庭的第一消费支出。当前中国城乡居民住房依然处于较低水平,表现在居住环境还不高,住房质量还较低,人均居住面积还不大等方面,人们改进居住条件的要求十分强烈。因此,当前房地产市场依然是整体供给不足,不存在整体性总供给大于总需求的房地产发展过热的问题。72020年4月19日

18文档仅供参考平顶山市城调队对市区(主要是新华区、卫东区、湛河区)百户城市居民住房消费意向进行入户快速调查。调查结果显示:平顶山市百户城市居民家庭中有47％的家庭表示对现有住房满意或比较满意,有53％的城市居民对现住房不满意;有近三分之一的居民家庭在近2年内有购房打算;有34％的居民认为,住房面积小给她们的生活带来了很多不方便;城镇居民居住房的平均建筑年份为13．5年,认为户型结构不合理的居民户占18％;有10％的居民不满意现住房物业管理,物业管理跟不上居民生活的变化;有9％的居民认为房屋质量和社区配套设施差。据建设部统计,全国城镇人均住房建筑面积26.11平方米,比提高6平方米。上海市33.07平方米,北京市25.12平方米,中部地区22.9平方米,河南省23.74平方米,而平顶山市区人均住房面积只有21.67平方米。”十五’’时期,河南省17个地级市城市住宅建设完成投资额217.4亿元,比增加170.8亿元,年均增长36.1％。住宅销售面积1262.34亿元,比增加943.8万平方米,年均增长31.7％;住宅销售额232.3亿元,比增加191.9亿元,年均增长41.9％;人均住房面积达23.74平方米,比增加2.56平方米,年均增加0.51平方米。河南省建设”十一五”规划确定的米表,年底,城镇人均住房建筑面积要达到30平方米。72020年4月19日

19文档仅供参考由此能够看出,与全国主要城市及全省相比,平项山住宅开发建设还有很大差距,住宅开发市场空间巨大。2．2平项山市城市援划2．2。1平顶山市概况平顶山位于河南省中部,1957年建市,辖四县两市四区,总面积7882平方公里,总人口492万,市区面积70多平方公里,人口91.2万。平顶山自然环境优美,境内山河密布,丛森叠峰,风景秀丽,山明水秀,气侯宜人;平顶山矿产资源丰富,原煤储量103亿吨,素有”中原煤包”之称,盐储量2300亿吨,中国第二大井盐产地,也是中国十大铁矿之一;平顶山工业基础雄厚,建立了以煤炭、电力、钢铁、化纤等八大工业基地为支撑的新兴工业体系,是河南省中原城市群九个中心城市之一;平顶山文化底蕴雄厚,古为应国,又称鹰城,是世界刘姓、叶姓华人祖地;平顶山投资环境优越,市委、市政府正带领全市人民,按照实施二次创业,退二进三打造经济强市,提前5年实现全面建设小康社会的奋斗目标,求真务实,真抓实干,共创鹰城美好明天。2.2.2城市总体规划平项山市因煤而立、因煤而72020年4月19日

20文档仅供参考兴,但随着经济的发展和社会的进步,传统工矿城市格局己不能适应大城市的发展需要。按照河南省委、省政府提出的平顶山要”建设大城市、发展大工业”的总体要求和纳入中原城市群的战略部署。平顶山市委、市政府提出了”优化东区功能、改进老区环境、发展西部新区”的城市发展思路。按照新的城市总体规划(200l一2020),平顶山市城市规划区总面积540平方公里,规划区范围包括规划建成区、近郊区及周围的生态控制区、白龟山水库及水源地保护区、风景旅游区。城市规模为平顶山城市人口75万人,2020年110万人;城市建设总用地为69.4平方公里,2020年109平方公里;城市化水平达到37％,2020年达到52％。城市发展定位于豫中地区中心城市,增强经济辐射力,提高在河南省的经济地位。城市发展功能定位是:东区为二、三类工业区,老区为商业服务区,西部新区为行政、文教、高新产业及居住旅游区。近期城市建设重点是开发建设西部新区。城市发展目标是:坚持面向21世纪国际国内经济社会发展大趋势,发挥资源和区位优势,强化城市的区域经济中心职能,合理布局城市中的各项设施,将平顶山建设成为工业强盛、商贸繁荣、交通便利、市容优美、生活舒适、设施完善、具有中原特色的现代化大城市,力争在中原城市群中居于前列。2.2.3居住区规划72020年4月19日

21文档仅供参考根据<平顶山市城市总体规划(-2020)>,城市居住区建设应符合全面建设小康社会的要求,贯彻新区建设和旧区改造相结合的方针,创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境。在旧城区全面实施城区改进工程,以优化用地布局结构、提高配套标准、建立完善的服务体系为主,形成良好的城市配套能力和环境面貌。在老城区,规划安排56万居住入口,其中铁路北28万人,铁路南28万人,对铁路以北的现建成区范围内的居住区主要进行调整和改造,逐步将三、四类居住区改造为二类居住区,特别要加快工厂设施等向外搬迁,搬迁和改造后的用地主要用于完善公共配套设施和市政基础设施、增加公共绿地面积,全面提高居住环境质量。铁路以南的新建居住区,按现代化居住区的要求和标准进行建设,形成配套齐全,环境优美的现代化居住区。2.3旧城改造的主要政策为全面提高平顶山市城市建设水平,从根本上改变城市建成区人居环境,加快城市化进程,改进城市形象,10月,平顶山市人民政府以平政()42号文件印发了<关于加快城市建成区村庄开发改造的意见>;该文件对旧城改造工作制定了一系列的政策规定:(1)城市建成区村庄开发改造工作政策性强,涉及面广,难度72020年4月19日

22文档仅供参考大,与群众利益密切相关。为加强领导,市政府决定建立平顶山市城市建成区村庄开发改造联席会议制度,各区相应成立村庄开发改造领导机构。(2)建成区村庄开发改造工作要按照城市总体土地规划和土地利用总体规划、年度计划和分区详细规划,统一组织、分批实施。全市建成区村庄3年内改造完毕,最迟在”十一五”末改造完毕。(3)建成区村庄开发改造要有序进行。开发商按照土地出让的合法程序取得土地开发权后,拟定开发改造的规划设计方案,报市规划部门批准后依法实施。(4)在组织开发改造过程中,坚持优先安置被拆迁居民的原则,切实维护群众利益;制定具体措旌,保证除主次干道以外的各项公共基础设施同步设计、同步建设、同步竣工。(5)凡经市发改委批准立项的城市建成区村庄改造项目,市财政收取的各项行政事业性收费(除国家规定不能减免的费用外)和土地出让金返还给开发商,专项用于改造区域基础设施建设。经营服务性收费按成本收取。(6)村庄开发改造规划设计方案批准后,具有优先开发权的土地所有权单位或使用权单位应及时开工建设。(7)市政府有关部门和相应单位要积极支持,大力配合建成区72020年4月19日

23文档仅供参考村庄改造建设工作,从速从简办理各项手续,任何单位和个人不得设置障碍影响建成区村庄开发改造工作。2.4项目符合国家政策和规划该项目属于旧城改造、搬迁进行的普通商品房以及商业办公用房开发,符合国家的房地产业开发政策;改造建设用地经过协议转让改变土地用途,符合土地利用政策;项目开发建设方案经平项山市城市规划委员会审查并经政府城市规划部门办理相关手续,符合城市总体规划和城市村庄改造规划;建设单位具有国家颁发的房地产业开发资质,具备市场准入资格。综上所述,该项目开发建设能够优化城市老区环境,改进居民居住条件,有利于繁荣市场经济,完全符合国家有关法规和平顶山市的各项政策和城市规划。第三章项目选址及土地利用3.1项强选址72020年4月19日

24文档仅供参考依据城市总体规划、城市村庄改造计划、该地区综合开发改造修建性详细规划和土地使用权协议出让有关文件,项目建设地址位于平顶山市矿工东路南侧,本项虽地处平顶山市区东部城乡结合部地带,地理位置优越,开发潜力巨大。3.2用地情况项目建设用地范围内原址系河南鹰城集团下属子公司仓储用地、大营村村民宅基地用地。长期以来,该地区房屋陈旧,布局混乱,并严重影响平顶山创立全国优秀旅游城市的形象。根据市委、市政府盘活城市存量土地,提高土地利用效率,优化用地结构和市区环境,努力改进城市面貌和城市居住条件以及三年内完成城中村改造任务的要求,河南鹰城集团经与大营村民委员会充分协商并对原有居民进行了补偿安置,利用自有土地和大营村村民宅基地进行商品房开发。主要建设内容为普通住宅、商业用房和本区域内相关城市配套基础设施建设。项目建设用地共计4827㎡。用途为住宅兼商业用地。第四章安置补偿72020年4月19日

25文档仅供参考本项目区域内的原有房屋是河南鹰城集团下属子公司仓储用地和大营村村民宅基地。根据河南鹰城集团与大营村达成的协议,该宗地上村民宅基地的房屋由大营村负责拆迁,河南鹰城集团负责安置原有住户并与原有住户签定旧房拆迁及补偿安置办法。拆迁补偿方案和安置措旋已经落实到位。主要内容如下:(1)对被符合给予补偿安置者,拆迁补偿方式能够实行货币补偿,也能够实行房屋产权调换,除国家另有规定外,被拆迁人能够选择补偿方式。(2)选择货币补偿的,其补偿金额根据房地产市场评估价格确定。拆迁人应当一次性支付被拆迁人6个月的临时安置补偿费,拆迁人应按规定发给被拆迁人一次搬迁补助费。(3)拆迁范围内的违法、超过批准期限的临时建筑,占用道路作临时性经营点及摊位的,必须在拆迁公告规定的期限内按规定拆除,对拆除的违章建筑、经营点、自建房不予补偿安置。(4)拆迁补偿标准依照平城村改[]1号文规定,村民宅基地的房屋拆迁后,安置面积不超过167㎡,产权调换的安置比例按1:1置换;原村民宅基地面积大于或小于安置补偿面积的,由村民或开发商以楼房竣工时的市场价互相退补;二层以上房屋72020年4月19日

26文档仅供参考结合成新折价补偿。(5)在过渡期间,被拆迁人一律自行过渡,过渡期为24个月,过渡时期补助费每月每平方米2.5元(按原主房建筑面积计算)。过渡时间计算以交原住房钥匙的时间为生效日,以交新房钥匙的时间为结束补助目(不足月的不给补助)。(6)新建楼房按拆迁顺序挑选搂层,先拆先挑。为鼓励拆迁,开发企业设置不同档次奖励,在规定时间内拆迁者可得到不同奖励。72020年4月19日

27文档仅供参考第五章建设方案5．1编制依据1．<民用建筑设计通则>(GB50352—);2．<建筑地基基础设计规范>(GB50007—200t);3．<建筑结构荷载规范>(GB50009—1);4．<砌体结构设计规范>(GB50003—);5．<混凝土结构设计规范>(GB50010—);6．<建筑工程抗震设防分类标准>(GB50223—);7．<建筑抗震设计规范>(GB50011—);8．<混凝土结构工程施工质量验收规范设计规范>(GB50204-)9．<建筑地基基础规范>(GB50007—);i0．<建筑结构可靠度设计统一标准>(GB50068—);11．<建筑设计防火规范>(GB50016—);12．<建筑内部装修设计防火规范>(GB50222—95);13．<公共建筑节能设计标准>(GB50t89—);14．<河南省用水定额>(DB41／T385—);15．<居住区绿地设计规范>;16．各相关专业设计规范、规定等。5．2建设条件72020年4月19日

28文档仅供参考5.2.1气象、水文条件。平项山市处于暖温带和亚热带气候交错的边缘地区,具有明显的过渡性特征。特征是春季干旱风沙多,夏季炎热雨量集中,秋季晴朗日照长,冬季寒冷少雨雪。主要气象资料如下:☆气温历年平均气温15．6℃极端最高气42．2℃极端最低气温一12℃☆降雨量历年平均降雨量745．8mm年最大降雨量1006．4mm年最小降雨量441．9mm日最大降雨量183．5mm☆无霜期无霜期214天☆冻土深度最大冻土层140mm☆风向、风速常年风向西北风72020年4月19日

29文档仅供参考平均风速3．1m／s最大风速18．3m／s☆湿度年平均相对湿度67.3％5．2．2地形、地貌平顶山市处于豫西山地和淮河平原的过渡地带。西部以山地为主,其多数山峰海拔高度500—1000米,部分山峰海拔高度在1000一1600米,最高山峰是鲁山县西部边界的石人山,海拔2153．1米。东部以平原为主,在低山和平原之间,分布着高低起伏的丘陵。从南北看,大致有三列呈北西一南东展布的山地夹两组河谷平原。北部是箕山,中部是外方山东段及平顶山市区以北低山,南部是伏牛山东段及其余脉。北部夹北汝河冲洪积平原,南部夹沙河、澧河等冲洪积平原。其海拔高度大多在300—700米之间,具有西高东低的特征。72020年4月19日

30文档仅供参考中心市区西北、西南地势较高,向东南逐渐降低,形似簸箕状。北部有焦赞寨、马棚山、平顶山、落凫山、擂鼓台、龙山等山峰呈北西西向排列,其中擂鼓台为群峰之首,海拔506．5米;南部有河山、北渡山、白龟山、凤凰山、锅底山、舒山,海拔高程135～245米,构成了白龟山水库和沙河北岸的天然堤坝。这种特殊的地貌特征,使两山阔形成狭长的走廊式洼地,湛河自西向东穿市而过。平顶山市全境东西长150公里,南北宽140公里,地理坐标:北纬33°08′～34°20′,东经112°14′～113°45′之间,总面积7925平方公里,市区面积459平方公里。．5．2．3地质、地震项目所在区域的主要地基土为坚硬的长石石英砂岩。用地内未发现崩塌、滑坡、泥石流、泥塘等不良地质现象。岩石风化程度较低,仅局部岩石节理较发育,在采取必要工程措旋后能够建设,经分析对建筑物稳定性不会造成影响,是理想的建设用地。根据国家地震局<中国地震烈度区划图(1990)>和<中国地震动反应谱特征周期区划图>,平顶市地区基本地震烈度为6度。结合现有的平顶山市城区地震地质资料和工程地质邻近地区建筑工程的地震安全性评价资料,本项目建筑物按烈度为6度进行抗震设防。5．2．4公用基础设旋☆给水工程利用已铺原有市政供水管网进行供水,能够满足项目用水要求。☆排水工程排放的污水经化粪池处理后排入城市污水管道,本项目利用原有排水管网,能够满足项目雨水和污水的排放要求。72020年4月19日

31文档仅供参考☆供电工程电力电源引自临近的市政10KV电网。10KV电源引入方式为电缆埋地敷设,能够保证本项目的用电需求。☆供热、燃气及透讯管线等均已铺设完成,具备接入使用条件。5．3规划设计条件．平顶山市城市规划局第十四次规划审批业务会审查原则性经过,并以平规设函[]15号文批复平顶山市鹰城和谐苑小区规划设计方案(文件附后)。5．3．l规划内容根据现状条件,本规划主要从四个方面来进行空间的开发与整合。主要包括道路部分、空间环境部分、绿化景观规划部分。经过规划、空间、景观的综合,力争创造一个特色明显、适宜人居的生活社区。地块内主要规划五栋二十三层至二十六层的高层住宅楼,临矿工路两栋为两层底商高层住宅楼。临矿工路高层住宅楼退矿工路红线为12米,小区东西两侧建筑均退用地红线6.5米,小区主出入口开向矿工路,次出入口开向小区西侧规划支路。5．4工程建设方案5．4．1建筑规划设计方案72020年4月19日

32文档仅供参考总建筑面积约24038.00平方米,其中,住宅面积22623.00平方米,商业面积1150平方米,暂不计地下室面积。容积率5,建筑密度25％,绿化率20％,建筑高度100米以下,机动车停车泊位约70个,以上指标均符合规划设计条件。鹰城和谐苑定位为高尚住宅区,以靠”时尚、品质”为设计主题,渲染健康、优雅、充满活力的文化气息,体现高品位、高素质现代生活方式所确定的设计原则,利用基地的良好的自然景观资源,营造高品质的居住环境。规划指导思想:建立”城市一小区一院落一住栋一家庭’’的尺度序列,把最小的生活单元－”家”融入城市范畴。站在城市的高度看待社区建设,创造与城市完美和谐的居住环境,使社区成为城市的组成部分,并为城市所接纳。在小区这一尺度级上始终贯彻”道路一绿化一公建”,作为小区建设三大要素的观点,为住宅建设先行开道,细致入微地提高居民生活质量,建设生机盎然的社区环境,最大限度地提高居民生活质量。突出环境设计的宗质以”绿化中的建筑”和”建筑中的绿化”72020年4月19日

33文档仅供参考,两种手法营造小区中心,形成集中景区与庭院绿地,有效利用土地,突出小区的整体特色。居住区的主要功能就是满足人们日常的生活居住需求,因此在环境设计上要强调”以人为本”,以人的尺度,人的需求及人的活动为根本出发点,充分提供生活、居住、娱乐等功能和服务设施,从而体现对人的细致关怀。规划与单体设计相结合,创造一个布局合理、设旋完善、生活方便、利于管理、环境优美,具有时代精神气息的住宅小区。具有超前意识,依靠科技进步,加大科技含量,考虑地方气候与习俗等特点,力求建筑风格的创新。规划目标:体现小区建筑文脉的不同特质,每栋高层建筑的点式布局,形成一个空间明确,秩序井然的居住组群,产生亲切感、秩序感,构成了快乐的生活空间和强烈的领域感。宽敞的绿地环境,使每家每户都能充分的享受到充分的阳光、空气及自然景观。72020年4月19日

34文档仅供参考多层次的空间环境,创造了一个个充满生机和活力的场所,使各种年龄和层次的人们自由自在的生活在一起,彼此交流而又互不干扰。按照空间的领域意识分层次使用户外空间。主要景观设计的序列依此而展开。以环境设计手法限定界域,路线明确,层次清晰,营造了一个快乐的生活空间,形成良好的居住氛围。力求将艺术的灵魂和创意融入生活的情趣中,创造出一个诗意的栖居环境,并以次倡导形成温馨的生活方式。5．4．2建筑设计本小区在建筑首层分设住户大堂,为每栋楼独用,均高大宽敞,住户大堂直达地下停车场,使住户可从地下停车场直接进入电梯到达所需楼层,为住户提供一个尊贵的半私密空间,住宅户型的平面布局重视各房间之间的功能关系,并兼顾风俗和住户心理需求。平面布局设计最大限度的利用自然通风,同时还尽量避免住户之间的视线干扰和对望,在每栋住宅平面中,均设计了大中小不同的户型,有一室一厅、二室二厅、小三室二厅、大三室二厅,面积由48.7平方米至125平方米不等,满足不同客户的需要;设计住宅套内建筑面积90平方米及以下的中小户型占全部住宅开发量的国家规定的70%以上,完全符合有关政策规定要求。(1)建筑设计特点鹰城和谐苑小区的建筑设计有以下两个特点:72020年4月19日

35文档仅供参考住宅户型设计采用多种类、多套型的方案设计,结合市场分析结果,合理选择单体建筑形式,做到户型”多样化”,”人性化”,满足各种家庭自身独特的生活方式,可谓”度身定做”。户内空间分隔充分考虑功能性和舒适性原则,实现了动静分离、主客分离、干湿分离。各种厅、房均可直接采光通风。细节处理、观景阳台、飘窗、生活阳台的运用,使户型设计更具特点。立面造型采用个性化建筑设计风格,突出现化典雅的特点,充分利用建筑本身的功能构件,如窗台、阳台、空调板、屋顶构架等进行穿插组合,强调细节处理,立面的色彩运用上,既保持了现代主义的简洁明快,又避免其单调和冷漠,同时运用对比,韵律等原则,力图创造出新颖,独特的现代住宅形象。(2)住宅设计1)住宅设计功能本设计各套型住宅均设有起居室、餐厅、主卧室、次卧室、厨房、卫生间、生活阳台、住宅内各功能空间,动静分区。本设计各套型住宅的起居室,对外设落地推拉塑钢玻璃门或落地玻璃窗,使其72020年4月19日

36文档仅供参考能获得充分的光照和良好的视野,各套型均布置相对独立的餐厅或保证相对完整的用餐空间,各卧室的设计尽可能地在南向采用低窗台的”飘”窗设计。部分卧室采用落地角窗,以扩大视野,增大可利用的连续墙面。2)立面造型与外饰面设计本小区住宅的立面造型,力求体现轻逸、飘雅的意境,住宅建筑项部设计采用多样化的飘架,使建筑的轮廓线更加丰富,在立面造型上强调建筑”语汇”的简约,力求整体风格上的协调一致。立面设计中对阳台的设计处理方法是:南立面的阳台采取落地透明玻璃,以通透流畅的水平金属栏杆为主的造型,细节上注意分户隔墙处的处理。在立面设计中,利用上下两层飘窗的凹进处布置卧室空调室外机。起居室的空调室外机置于阳台上,北立面部分设空调室外机隔板,设计统一布置空调机冷凝水排放管。住宅的外饰面拟采用超低污染型高级弹性防水涂料,设计中对色彩、质感和纹理进行艺术处理。72020年4月19日

37文档仅供参考在色彩处理上考虑平顶山的气候特点,同时考虑该组建筑所处地理位置,建筑外饰面的色彩选择以白色和红色为主基调,局部点缀以明亮、鲜艳与对比差异较大或者深色的色块,以体现清新、高雅的现代建筑风格。5．4．3环境设计空间环境规划:空间环境设计强调”均好性”。社区中各建筑经过围合、渗透等方式,形成了各种私密的、组团的、公共的空问环境。对于各种空间的”均好性”设计主要有以下三点:(1)强调环境资源的均好性,以”均享”为原则,让每个住户都能平等地享受资源,经过调整规划,把资源”分散”到每幢住宅前,每个院落内,甚至每户窗前。也就确定了在社区的规划框架中要布置出多个景观”亮点”,实施均享理念。(2)强调公共空间的均好性,规划方案突出了规则的绿化空间,而且以此为母体,重复布置,产生了强烈的韵律感,也获得了空间分布上的均好。(3)强调日照朝向的均好,强调内外部环境的溶会贯通。5．4．4绿化景观规划绿化景观系统由中心景观绿化、带状轴线绿化及庭院绿化构成,形成点、线、面相结合的完整的绿化系统。中心景观绿化加上不同大小的景观节点,从而形成了整个居住区的景观绿化结72020年4月19日

38文档仅供参考构。联系小区的景观联系轴线随着空间的变化,或局部放大为广场,或局部变化加入小品,健康步路,小型水景,用中国园林的自然意境,为居民提供了舒适的生态环境和宜人的活动场所,提供休闲游艺,放松身心的居家环境气氛,强调绿化的均好性和亲和性,真正成为居民的室外起居室。中心绿化和庭院绿化相互穿插、渗透,使庭院绿化成为中心绿化的延伸。5．4．5流线设计道路交通系统规划区内道路分小区级和宅间路两级。小区级道路:是小区的主要通道,允许机动车、非机动车通行,但运用路障或铺地等形式限制车速,规划路宽5.5米。宅间路:主要由通往各个居住单元的路和一些休闲性道路组成,允许非机动车和人通行,规划路宽2．4—3米。本方案的车行道通至各个单元楼下,使车辆能够非常方便地到达。停车设施:小区内兼有地上和地下两种停车方式。地上停车位主要布置在小区车行道的一侧以及各个单元前方,便于车主停车后直接入户。地下车库位于小区的结构中心下部,东西分设出入口。72020年4月19日

39文档仅供参考本项目规划设计方案经平项山市城市规划委员会审查经过,主要规划设计指标经城市规划部门确定。5．4．6建筑结构选型(建筑结构设计)本工程主要由多幢高层住宅及部分临街商业裙楼组成。高层住宅均采用钢筋砼框支剪力墙结构,商场部分为钢筋砼框架结构。场地地震基本烈度为6度,基本风压为0.40kN／㎡,地面粗糙度C类。楼面及其它构件(含构筑物)均采用现浇钢筋砼结构,围护墙体均采用加气砼砌块。基础型式采用天然地基现浇钢筋砼筏板基础。5．5技术经济指标(见下表)72020年4月19日

40文档仅供参考主要技术经济指标表序号项目名称单位建筑面积备注1总用地面积平方米48277.24亩2总建筑面积平方米24038.002.1其中:住宅建筑面积平方米226232.2商业用房平方米11502.3地下室建筑面积平方米3132.212.4其它建筑面积平方米2653容积率54绿地率%255建筑密度%256建筑高度米807居住户数户3008停车泊位台7072020年4月19日

41文档仅供参考第六章公用工程6．1给排水设计6．1．1设计依据*<建筑设计防火规范>(GBJ16—87);*<室外给水设计规范>(GBJ13—86)97年版;*<室外排水设计规范>(GBJ14—87)97年版;*<河南省用水定额>;*其它相关专业提供的技术资料和要求。6．1．2设计范围本项目给水系统设生活给水系统、消防给水系统、生活排水系统。水源:市政给水管排出DN150二个接口,在小区内环通。☆给水系统本小区内一至四层采用市政管网压力供水,四层以上采用变频水泵稳压供水。室内给水管道均为暗装,水表安装在管井,采用远传式抄表。☆消防给水系统(1)高层商住楼室内消火栓水量40L／S,住宅基地室外火栓用水量30L／S,自动喷淋30L／S。72020年4月19日

42文档仅供参考(2)水源:接自干道市政给水,二路进水并小区内环通,以保证消防用水。(3)地下室内设消防泵房及消防水池,供住宅楼室内消火栓用水和自动喷淋用水。(4)高层住宅及商业用房按规范在适当位置设若干室内消火栓,室外按规范设置水泵接合器和室外消火栓。☆排水系统室内采用污、废水分流;室外污、废水合流,经化粪池处理后排至市政污水管网。雨水系统单独排放,接至市政雨水系统。6．2电气设计6．2．l设计依据*<民用建筑照明设计规范>(GBJ133—90);*<供配电系统设计规范>(GB50052—95);*<低压配电设计规范>(GB50054—94);*<建筑物防雷设计规范>(GB50057—94);*建设单位提出的技术要求及有关专业提供的技术资料和要求。72020年4月19日

43文档仅供参考6．2．2设计内容(1)强电部分;(2)供配电系统;(3)建筑照明系统;(4)动力设备配电;(五)建筑防雷接地及电气设备接地。☆供电系统．电源由城市电网引来10KV电源至小区变电所,采用环网供电。本工程属高层民用建筑,按”建筑设计防火规范",公共场所应急照明,消防水泵,排烟机,防火卷帘,电信电话机房,消防控制中心消防电梯等用电为一级负荷,生活泵、客梯等为二级负荷,其余为三级负荷。小区设二个变电所,共装设4台SC(B)lO型干式变压器(4X800KVA)。无功负荷集中在变电所低压侧补偿,补偿容量1000KVAR,补偿后使变压器高压侧功率因数大于0.9。电费计量采用低压侧计量。变电所内安装一台500KW柴油发电机,当市电电源停止供电时,备用发电机将在15秒内自72020年4月19日

44文档仅供参考动启动,专供一二级负荷。各种消防设备,事故照明,公共场所应急照明,排烟机,防火卷帘,电信电话机房,控制中心等均采用双电源供电。发电机将附设一个油缸,储存不少于8小时发电机全负荷运行所需燃油量,以满足消防要求。低压供电采用三相五线制(TN—S系统)。低压配电系统由低压配电屏以放射式及树干式结合方式供电。在三相线路中,单相负荷均匀分配以减少中性线电流。低压配电电缆除消防设备采用耐火电力电缆外,一般照明及动力均采用铠装铜芯电缆及铜芯聚氯乙烯电力电缆。照明每户按5`6KW设计。☆照明‘照明设计按照重点照明与一般照明相结合的原则,满足规范规定的照度要求,对不同功能区与采用不同的灯具类型,选用可控光源控制系统。室内照明除有特殊要求外,一般房间内灯具选用节能型日光灯。室外照明采用可控型节能灯。线路选型与敷设:室外线路采用电缆地埋敷设,室内线一般配电线路采用阻燃铜芯电缆电线,采用穿管暗敷方式。☆接地系统72020年4月19日

45文档仅供参考各种接地系统采用共用接地极系统,接地电阻小于l欧姆。变电所做总等电位联。本小区将提供以下五种接地系统:(1)低压供电接地系统(中性点接地);(2)高压供电接地系统(保护接地);(3)防雷接地系统;(4)弱电及电信接地系统;(5)卫生间局部等电位联结;防雷接地系统按国家规范第二类防雷建筑设计。☆弱电系统(1)电话系统小区设一弱电系统光纤端转换间,电话有线电视。宽带信息网分别以光纤由城市网引入小区弱电光纤转换间,由转换问分配至各栋建筑。电话系统住宅每户按两对外线设计,全小区600对外线设计。(2)有线电视系统由转换间至每栋楼分别引一路信号至各单元总前端箱,经放大后以”分配一分支”形式分配至各户。住宅每户设两只电视信号插座,分别布置于客厅及主卧室。商场每层各预留分支器一只。用户端电平保证73+5dB之间。72020年4月19日

46文档仅供参考(3)可视防盗对讲系统小区内每单元住宅楼均设一套独立的可视防盗对讲系统(包括可视对讲报警紧急呼叫红外线防盗探测门禁等功能),整个小区联网接至小区总保安值班室。(4)宽带信息网络系统本设计只负责预埋管线,由专业公司进行系统设计及安装。住宅每户预埋l、2个信号插座。(5)防盗报警及监控系统小区四周每隔100米及转角处设红外感应探测器,车库内重要部位,住宅单元主入口,电梯轿箱内均设置固定式或带云台摄相头。由专业公司进行系统设计及安装。(6)三表计量系统小区住宅水表电表燃气表热力表均按自动抄表系统设计,中心设在物业管理中心。(7)火灾自动报警系统72020年4月19日

47文档仅供参考小区设有消防控制中心,内装消防报警及联动控制柜,消防广播通讯控制柜,计算机,打印机等设备。在小区地下室车库,设备间,各层前室,楼梯间,走廊,电气竖井等公共部分分别按规范敷设感温感烟探测器,消火栓按钮,手动报警按钮及控制各种消防设备的联动模块,警铃,火灾事故广播,火警电话或插孔,能够做到早期火灾预报,及时扑灭火灾,指挥人员疏散,保护人员安全等功能。☆消防电源和配电系统消防控制室、消防水泵、防排烟风机等消防设备用电由两个电源(市电源和柴油发电机电源)供电。且在最末端一级配电箱自动切换。消防用电设备采用专用的供电回路,其配电设备设明显标志。消防用电设备采用耐火电力电缆,控制电缆采用耐火电缆。(1)火灾自动报警和消防联动系统消防控制室内设或在自动报警级消防联动系统和综合手动控制台,接受火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令,联动消防水台,接受火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令,联动消防水泵、灭火装置、非消防电源断电、电动防火门、防火卷帘、72020年4月19日

48文档仅供参考水幕、防排烟装置等设施。并显示、记录各种报警及联动状态。消防泵、防排烟风机除自动控制外,尚可在综合手动控制台上手动控制(经过硬线控制电缆)。按火灾自动报警规范在不同场所设置感烟、感湿、火焰探测器或它们的组合。在散发可燃气体的场所设可燃气体探铡器。(2)火灾应急广播及消防专用电话在消防控制室设火灾应急广播主机,在走道、设备房、车库等公共场所设置火灾应急广播的扬声器。在消防控制室设独立的消防专用对讲电话总机。在消防泵房、防排烟机房、变配电室、发电机房、电梯机房、区域报警控制器及自动灭火系统应急操作装置处、消防值班室、保卫办公房设火警专用固定电话分机。消防控制室设一门直接报警的外线电话。(3)火灾应急照明和疏散指示标志在消防控制室、消防设备房、柴油发电机房、变配电室、楼梯间、疏散走道、会所等人员密集场合均设置火灾应急照明。疏散楼梯、疏散走道、楼梯间、地下停车库和安全出口处均设指示标志。72020年4月19日

49文档仅供参考☆其它防火措施(1)供电变压器采用干式变压器及非燃性电容器。(2)柴油发电机房设水喷雾或C02自动灭火系统。(3)为减少电气火灾危险,采用TN—S接地系统。各种接地共接地网,接地电阻不大于1欧姆。(4)做总等电位联接和局部等电位联结。(5)配电箱、电表箱内的电源开关,采用带300mA、0．2S漏电保护的防火保护开关。(6)垂直敷设在电缆竖井内的电缆每层和水平敷设在电缆桥架上的电缆在建筑防火分区处和进出消防设备用房处均采用防火材料封堵,防止火灾时沿电缆蔓延。6．3暖通设计6．3．1设计依据<采暖、通风及空气调节设计规范>(GB50019—);<全国民用建筑工程设计技术措施——空调·动力>;<通风与空调规程施工质量验收规范>(GB50253—)。6．3．2设计范围本工程中,暖通专业负责住宅小区地下机动车库的机械通风系统、防烟梯梯间加压送风;室内采暖系统。72020年4月19日

50文档仅供参考6．3．3设计参数及标准地下机动车库:机械通风兼消防排烟换气次数n=6次／时,其余按现行规范执行。6．3．4地下机动车库设置机械排风兼消防排烟系统,由风管、风机及排风井组成的排风兼排烟系统,将车库废气引至高处排放。排风兼排烟风机设在专用的机房内,补风经由坡道入口和专用风井自然补入。6．3．5消防措施及环保措施所有系统均彩不燃或难燃的材料和设备。环保方面考虑采用消声、减振措施,满足环境噪声指标的要求:另机动车废气考虑高空排放。根据城市供暖条件及要求,采用热水采暖,具体情况按规定及甲方条件设计。6．3．6室内采暖系统根据城市供暖条件及要求,采用热水采暖,具体情况按规定及甲方条件设计。72020年4月19日

51文档仅供参考第七章资源利用经济增长是靠消耗大量资源来实现的。投资项目或多或少都要直接或间接地利用资源,鉴于资源有限性的特点,如何合理地利用资源,使其发挥最佳效益,就必须考虑资源优化配置的问题,把资源优化配置与国家的可持续发展目标联系起来。7．1资源利用方案制定资源利用方案,目的是为了优化资源配置,合理利用资源。根据本项目属于新建项目的特点,资源的合理利用主要体现在土地资源的有效利用以及水资源的科学使用上。土72020年4月19日

52文档仅供参考地资源的有效利用要从所占用土地的规划布局,各景观、建筑及设施分布的协调性入手,充分利用有限的土地资源;水资源的科学利用要从水资源的节约使用和降低污废水对周边环境的影响着力,以当前的技术水平制定最科学合理的利用措施。7．2资源节约的措施7．2．1土地资源有效利用本项目经过采用新的设计理念,创造出合理的规划布局,完善的功能,方便的交通,优雅的景观环境,使各方面相互协调,在嘈杂的城市中营造一个清新的、充满生活气息的绿色空问,提高市民的生活质量,在规划设计上做到有限的土地高效的利用。7．2．2水资源的科学性利用．本项目供水系统采用防渗、防漏措施,经过采用节水型设备和器具,提高用水回收率和重复利用率,科学、合理地利用水资源,降低水资源的无效消耗,达到节约用水的目的。由于本项目不属于生产类项目,不产生污染物,建成使用后所产生的生活污水经处理后均排入市政管网,因此不会对地表及地下水资源造成不利影响。72020年4月19日

53文档仅供参考第八章节能8．l用能标准和节能规范1、<中华人民共和国节约能源法>;2、<夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准>(JGl34—);3、<建筑节能九五计划和规划>;4、<建筑节能技术政策>;5、<公共建筑节能设计标准>(GB50189—)。8．2能源状况和能源耗用72020年4月19日

54文档仅供参考平顶山市能源矿产十分丰富。其中原煤储量103亿吨,是华东和中南地区最大的煤田,素有”中原煤仓"之称。以煤炭为依托的姚孟,坑口等几大电厂为平顶山提供了充分的电力,为我市的经济和社会快速发展注入着强大的动力。同时,平项山的热能和气能供应也因能源的雄厚基础而相当充沛。在这样优越的条件下,本项目在建设以及运营过程所需要的能源将得到充分的保障,能够就近得到供给。本项目的能源耗用主要体现在电能、热能上。项目建设从设计、施工至投入使用全过程的各个环节,应贯彻执行节约能源的原则,经过合理利用,科学管理、技术进步等途径,降低能耗,提高能源利用率。8．3节能措施．节约能源是中国长期的战略任务。当前中国能源的利用率很低,消耗指标很高,节约能源不但极其必要,而且潜力很大。它是提高经济效益的一个重要方面,也是中国能源政策的重要组成部分。8．3．l利用建筑节能,减少能源耗用72020年4月19日

55文档仅供参考☆采用合理的建筑体型、朝向及窗墙类型,推广保温隔热性能好的围护结构,重要部位采用较先进的隔热材料,降低单位建筑面积能耗,提高建筑物的保温隔热性能。☆采用国家推广使用的冷轧带肋钢筋,这种钢筋握裹力强、钢性大,与使用普通圆钢相比能够节约成本,用在现浇板及屋盖板受力配筋上,能够替代I型钢筋。☆采用PPR上水管、PVC下水管。传统的铸铁管、镀锌管由于材料能耗大,二次污染严重,已属淘汰产品,PPR、PVC上下水管具有质量好、能耗小、不污染、安装维修方便等优点,因此已被大面积推广,水龙头采用陶瓷水嘴。☆外墙采用环保乳胶漆,并突出细部设计,不再使用面砖饰面。8．3．2利用设备节能,降低能耗☆采用节能型的机器、泵和电动机等通用设备。对泵类和变压器等用电设备的能力和台数合理选择,合理布置,力求匹配;机电设备采用变频调速等技术以提高机电设备总效率,降低电能损耗。☆采暖系统合理确定供热(冷)指标,加强管道保温,改进系统的热力平衡,提高其运行效率和自动化程度。72020年4月19日

56文档仅供参考☆卫生器具选用节水型卫生洁具,以节约用水。供水系统使用合格给水管件并采取防漏、防渗措旋,降低漏失率。☆采用合理的配电方式,电气设备选用节能型产品,照明设计推广绿色照明工程产品,采用高效节能的光源、灯具、灯用电器附件和声光控开关等,以节约电力能源。8．3．3利用智能化管理节能项目的内部照明控制系统、给排水系统、强电系统等应进行智能化调控,达到最佳的节能管理目标,实现按需服务和控制。总之,经过采取有效措施,最大限度地降低能源的消耗。第九章环境保护和生态影响72020年4月19日

57文档仅供参考9．1建设地点环境现状本项目位于平顶山矿工东路南侧,距东环路约300米,东边不远处即是月台河,总占地面积约4287㎡。地理位置优越,开发潜力巨大。周围无污染性企业,而且从前面的方案介绍中我们能够得出结论,平项山先天的气候条件和项目所在地周围环境空气质量现状均属良好,环境容量空间较大。因此,此地适合本项目的建设。9．2设计依据和采用的环保标准l、<建设项目环境保护管理条例>;2、<建设项目环境保护分类管理名录>[环发()17号文];3、<河南省建设项目环境保护>;4、<环境空气质量标准>(GB3095—1996);5、<城市区域环境噪声标准>(GB3095—93);6、<污水综合排放标准>(GB8978一1996);7、<地表水环境质量标准>(GBZB—1999);8、<建筑施工场界噪声限值>(GB12523—90)。9．3项目对环境影响分析及防治措施本项目属于新建项目,没有工业污染源及污染物。对生态环境造成影响的主要污染因素是在项目建设和生产运营过程中所产生的污水、噪声及固体废弃物等。,72020年4月19日

58文档仅供参考本项目在设计、施工及经营管理中,坚持预防为主和环境影响最小化原则,采取积极有效的防治措施,把对生态环境的影响降低到最小程度。还应注重室内外生态环境的协调,实行环保和污染治理并行的管理措旋,使之符合环境可持续发展的要求。(1)施工期对环境影响及治理措施☆控制噪声施工期间施工机械及运输车辆等产生非稳态噪声,具有噪声高、无规律、突发性等特点。针对项目周围环境特点,本工程拟采取的噪声防治措施有:限制高噪声旋工季节和时间,夜晚停止施工;选用低噪声性能的施工机械,并对施工机械进行润滑和保养。施工噪声对噪声源40米以外区域的人群不会造成影响。☆污水处理施工地的生活污水、施工中开挖的土、石方和堆放的建筑材料被雨水冲刷而形成的废水,会对周围环境和水体构成一定污染。可采取的措施是:生活污水集中收集,经化粪池预处理后,排入市政排污管网,固体垃圾废弃物和化粪池沉积物由专人负责定期清运。对施工开挖的土方和堆放的建筑材料,采取围护和加盖棚布等措旋,防止流失。☆减少扬尘72020年4月19日

59文档仅供参考建筑材料在运输、装卸、拌合及土方堆放过程中易产生扬尘。采取措施:在施工路段和施工场地定期洒水,定期清除施工场地及运输路面上散落的土、石屑;运输车辆加装棚布。☆废弃物施工期固体废弃物主要来自施工过程中开挖的土、石方,回填后多余部分全部运至垃圾处理场妥善堆放,对环境影响较小。☆土方开挖施工期间工程土方在开挖堆放时易被雨水冲刷,造成水土流失。在施工时应采取以下措施:1)土方开挖时应避开雨季施工。2)采取建挡土围墙、护砌、设置排水沟、多余土方妥善安置、定期清运等措施。3)对施工场地及料场进行围护,多余土、石方妥善处理,临时堆放时,应定点集中堆放,并采取防护措旌。(2)运营期对环境影响及治理措施。☆污水治理按照清污分流原则排放,雨水与污水分流。粪便污水经化粪池处理后排入市政污水管网。☆固体废弃物治理72020年4月19日

60文档仅供参考在小区内合理布置垃圾箱,垃圾集中堆放,由环境卫部门装车外运,日产日清。☆绿化·结合本项目特点和周围环境条件和要求,进行立体绿化和综合美化,对地面空地和商业用房屋项进行绿化,乔灌树木结合种植,尽可能扩大绿化面积,适当布置建筑小品,创造清洁、优美、宜人的居住生活环境。本项目的建设经过绿化、美化措施,与四周环境协调一致,既丰富了城市景观,又改进了城市生态环境。☆废气为减少废气污染,运营车辆尽量采用天然气汽车,如果是老式汽车,应装尾气处理器。☆其它区内道路禁止机动车辆鸣笛,控制商住小区建成使用后噪音污染。9．4地质灾害影响分析72020年4月19日

61文档仅供参考平顶山市位于豫西南地区,受北西向构造带控制,褶皱和断裂多为北西走向,断裂构造发育很快,北西向、北东向和近东西向断裂为主的22条断裂交织成断裂网,具有断裂规模较大,形成时代新、切割深、延伸远、多期活动等特征。另外,盆岭构造体系形成汝河断陷,叶鲁断陷、平顶山凸起、韩梁凸起。这些断陷、断隆均有时代新、沉降深、垂直差异运动显著等特点,这些均是诱发地震的重要因素。经过市区附近的断层有9条:锅底山断层(西北东南向穿过市区)、九里山(至水泥厂)断层、竹园沟(至十矿、开发区)断层、白石沟(孟良寨至长桥)断层、北渡(至棉纺厂、十矿)断层、首山汝汾桥断层、井营九矿(向北)断层、郏县(至马街)断层、襄郏断层等。本项目场址不在地震断层上,故不存在地质地震灾害。经过对生态环境影响因素的分析,在项目的设计、施工及投入使用时应坚持预防为主和环境影晌最小化原则,借鉴国内成熟的经验和科学知识,从环境影响的源头上提出相应的环保对策和措施,从而预防和减轻项目实施对环境造成的不良影响,使经济建设、城乡建设与环境建设和资源保护同步规划、同步实施,以达到经济效益、社会效益和环境效益的统一,达到促进经济、社会和环境的协调发展的目的。72020年4月19日

62文档仅供参考第十章投资估算10．1．编制依据1．<投资项目可行性研究指南>计办投资[]15号;2．<投资项目经济咨询评估指南>咨经(1998)11号;3．<河南省建筑装饰工程综合基价()>;4．<河南省安装工程综合基价()>;5．平项山市建设工程材料价格信息第三期;6．本项目工程建设方案及相关内容;7．同类工程投资估算指标;8．国家有关政策和本项目具体情况;9．其它有关参考资料。10．2编制方法72020年4月19日

63文档仅供参考(1)根据类似工程预算进行估算。(2)工程建设其它费的取定:1)建设单位管理费按豫财建[]125号文件规定计入;2)设计费:国家计委、建设部关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的通知计价格()l0号及实际情况计列;3)工程监理费:发改价格[]670号文件及实际情况计列;4)文物勘探费:豫价费字[98]243号;5)测绘费:豫价房字[1993]83号;6)施工图预算费:豫发改收费:[]1765号;7)咨询费:按国家计委计价格[1999]1283号文件规定计列;8)基本预备费率取2．5％。10．3投资估算总投资估算为7511.62万元。其中工程费用6010．94万元,工程建设其它费用1133．54万元(含土地费、建设期其它费用),预备费134．62万元,建设期银行贷款利息232．52万元。10．1．5资金筹措方案本项目总投资估算7511.62万元。建设资金来源:企业自筹3000万元,定向回收资金1500万元,银行贷款3000万元。72020年4月19日

64文档仅供参考72020年4月19日

65文档仅供参考总投资估算表单位:万元序号费用构成及名称估算价值(万元)占总值%技术经济指标建筑工程设备购置安装工程其它费用总值单位数量单位价值(元)一工程费用6010.941建安工程5720.165720.162电梯182.10182.103室外工程108.68108.68二工程建设其它费1133.541133.541建设单位管理费79.2079.202文物勘探费6.526.523土地购置费608.16608.164勘察设计费72.3372.335测绘费5.625.626施工图审查费2.092.097咨询费7.127.1272020年4月19日

66文档仅供参考总投资估算表单位:万元序号费用构成及名称估算价值(万元)占总值%技术经济指标建筑工程设备购置安装工程其它费用总值单位数量单位价值(元)8工程监理费27.1727.179拆迁管理费1.821.8210城市基础配套费135.85135.8511墙改专项基金19.0219.0212环保费0.790.7913气象局2.722.7214建筑市场交易费9.899.8915地震安全评估费1.011.0116质量监督费2.362.3617屋面检测费0.330.3318室内环境检测费1.851.8519地基土壤氡浓度检测费0.410.4120土地评估费1.221.2272020年4月19日

67文档仅供参考总投资估算表单位:万元序号费用构成及名称估算价值(万元)占总值%技术经济指标建筑工程设备购置安装工程其它费用总值单位数量单位价值(元)21规划局测量费0.0540.05422规划局放线费0.520.5223房产交易手续费8.158.1524防震装置工程测验费2.722.7225规划管理费3.533.5326室外煤气安装费4.354.3527消防设施配套费44.2944.2928自来水施工碰头费13.5913.5929供电设施费70.6470.6430土地登记费0.220.22三基本预备费134.62四建设期贷款利息费232.5272020年4月19日

68文档仅供参考五总投资7511.6272020年4月19日

69文档仅供参考第十一章经济效益分析ll．l编制依据*<投资项目可行性研究指南>()*<建设项目经济评价方法与参数>(第三版)*<投资项目经济咨询评估指南>(1998年)*<房地产开发项目经济评价方法>()11．2经济分析基础数据1l．2．1单位综合造价本项目总占土地面积约8亩,系河南鹰城集团自有土地。自有土地因使用权原本就是河南鹰城集团的,因此土地价格极低,每平方米地价仅约224元,摊入工程成本每平方米平均约63元。单位建筑面积综合造价=固定资产投资总额／总建筑面积≈7511.62万元／27170平方米≈2765元／平方米由于本工程土地获得价格较低,故综合投资指标属于偏低水平。11．2．2商品房市场价格分析据市场调研,近期平项山市及周边城市商品房市场价格一直保持震荡上升走势。特别是近两年,外地房地产开发公司争相涌入平顶山市场,商品房交易活跃,房地产开发不断升温,商品住72020年4月19日

70文档仅供参考宅平均价格维持在2200元／平米左右,市区中心地域价格在2700元／平米以上,其中高层住宅价格已达到3600元／平米以上,居于全省中上水平。商业用房价格差别大,根据地段不同,一般售价平均在8000一1元／平米之间。11．2．3基础数据的选取*财务价格项目总投资7511.62万元。本项目建成后采取出售的形式进行经营管理,本项目出售单价采用:综合销售单价2858.58元／平方米计算。*税费本项目财务评价涉及的主要税种及税率为:营业税税率5％、城市建设维护税税率7％、教育费附加税率3％、所得税税率25％。*土地增值税按销售收入的l.5％计取。*印花税按销售收入的3‰计取。*银行借款及利率72020年4月19日

71文档仅供参考项目贷款3000万元,项目建设期借款利息75.6万元,年利率按7.56％计算,贷款期限1年。*项目资本金项目投入总资金中,自有资金3000万元,即资本金3000万元。11．3收入及成本费用预测11．3．1收入预测☆销售收入根据以上分析并结合本项目的具体情况,在保持合理开发利润的前提下,控制房价过高增长,保持一定的价格竞争优势。经过重复测算分析,本项目平均销售价格暂定为:住宅部分采用2600元／平米、商业用房采用1元／平米。住宅部分销售收入=2600元／㎡X22623.00㎡=5882万元;商业及服务用房销售收入=1元／㎡×1415㎡=1698万元。地下室销售收入=1500元／㎡×3132.21㎡=469.8万元总计本项目净销售收入=5882+1698+469.8≈8409.8万元税金营业税:8409.8×5％=402.49(万元)城市建设维护税:402.49×7％=28.17(万元)教育附加费:402.49×3％=12.07(万元)72020年4月19日

72文档仅供参考15．3．2成本费用预测*经营费用销售佣金27170.21×51.54=139.79(万元)广宣费27170.21×14.29=38.83(万元)销售期贷款利息3000+75.6=3075.6×7.56％=232.52(万元)☆总成本费用总成本费用按项目总投资考恚,不包括项目建成后的管理性支出和财务费用。总成本费用=7511.62万元☆利润总额按全部出售考虑利润总额=项目销售收入一总成本费用=8409.8－7511.62=898.18万元☆税后利润(净利润)税后利润=利润总额一所得税=898.18—(898.18×10％×25％)=875.73万☆投资利润率投资利润率=净利润÷总投资×100％=875.73÷7511.62×100％72020年4月19日

73文档仅供参考=11.66％☆盈亏平衡分析盈亏平衡分析=项目总投资÷销售收入×100％=7511.62÷8409.8×100％=89.32％第十二章社会效益分析本项目的建设,除为并发企业产生一定的赢利外,还会对国民经济和社会发展带来很好的收益。主要体现在以下几个方面:兴建商业用房既可方便市民生活,又可繁荣市场经济。建筑安装旋工和商业服务还可增加就业岗位,解决部分群众就业问题,增加群众收入。能够盘活存量土地,实现城市土地增值,有效推动都市村庄改造工作进展,改变老城区长期脏乱差状况,优化美化城市环境,完善城市功能,改进城市面貌,提升平顶山市的城市档次和品位。经过本项目的开发,不但能够改进城市居民的住房条件,还能够对设计、施工、监理及物业等单位产生积极的影响,同时还能够改进附近农村的生活环境,方便村民生活。因此,本项目一72020年4月19日

74文档仅供参考定能得到社会各层次的广泛拥护和积极支持,与当地社会具有很好的互适性。本项目的开发建设既符合政府推进旧城改造的政策,同时土地也得到充分合理利用,与当地具有良好的互适应性。第十三章结论当今社会己进入快速发展的阶段,平项山作为一个典型的资源型城市,随着多年的发展,其特有的结构、环境等方面的问题也日益突显,环境质量差、城市形象差直接影响平顶山形象,影响招商引资,进而影响平顶山的发展。本项目的建设响应了市委、市政府加快老城区改造的号召,是平顶山市重点建设工程项目。该项目建设规模合理,建设方案可靠,内部功能较完善,建设资金筹措有保障。经过上述分析能够看出本项目72020年4月19日

75文档仅供参考无论在建设用地、资源利用和能源耗用、生态环境影响分析中都是合理的,社会效益显著。因此该项目要抓紧各项前期工作,确保建设工作保质、保量按期完成,尽早投入使用,发挥良好效益。不久的将来,一个集居住、休闲、商贸等功能为一体且环境优美的小区,将以全新的面貌呈现在广大市民面前。72020年4月19日