北京鼎能置业南中轴路商业项目市场研究-社区商业及底商-(PPT)

《北京鼎能置业南中轴路商业项目市场研究-社区商业及底商-(PPT)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

鼎能置业南中轴路商业(shāngyè)工程竞争市场研究报告〔社区商业(shāngyè)及底商〕二OO四年四月1*第一页，共六十九页。

1目录重要结论摘要3研究背景及方法11竞争工程分析13竞争工程：社区商业及底商141.现代城152.苹果社区底商213.万泉商务花园底商274.华腾园底商335.北京财富中心(zhōngxīn)商业配套396.珠江骏景底商457.望京新城A5区底商518.清芷园底商579.第五大道底商63第二页，共六十九页。

2重要(zhòngyào)结论摘要综合调查情况，针对北京市、南城地区的社区商业及底商市场供给量总结分析2003年社区商业和底商成为北京商铺市场的主要类型(lèixíng)，增长速度持续放大，竣工面积不少于30万平方米，同比增长100％以上；南城大批住宅工程都进行社区商业、底商的开发；目前北京商铺投资相对于股市和住宅，其回报率较高，资金回收周期一般是6至8年，此后年出租收益率为16％左右。北京市、南城地区的社区商业及底商市场供给量、经营(jīngyíng)情况及趋势第三页，共六十九页。

3重要(zhòngyào)结论摘要综合调查情况，针对北京市、南城的社区商业及底商经营情况总结分析：阶段性供过于求；北京商铺空置率15％到20％；北京市各商铺售价情况：普通社区商业售价1—2万/平方米；中档住宅、写字楼、公寓底商售价2—3万/平方米；高档住宅、写字楼、公寓底商售价3—4.5万/平方米。北京市及南城各沿街商铺租金情况：租金上大致可分三档商铺；3—5元/天/平方米，5—8元/天/平方米，8—10元/天/平方米；其中(qízhōng)以5—8元/天/平方米为主要商铺租金档次，占有率为50％左右；南城沿街商铺的租金以3—5元/天/平方米为主要商铺租金档次，但在未来拆迁可能性极大，因此我司认为南城商铺在未来几年中，租金提升空间较大。第四页，共六十九页。

4重要结论(jiélùn)摘要综合调查情况，针对北京市、南城地区的社区商业及底商未来开展趋势分析：社区底商市场供需两旺；社区底商投资以地段为首；社区底商的租售价格随行就市；社区商业仍将以超市、餐饮、美容美发等效劳业态为主要经营内容；未来社区商业形成(xíngchéng)的特点：就近方便、价廉物美、效劳多样；未来社区商业经营重点是生鲜方面；未来小型底商需求量有增加趋势；北京商铺成交急升，投资潜力大。第五页，共六十九页。

5重要(zhòngyào)结论摘要现代城：作为北京概念型商铺的典型；现代城商业开发规模略大，影响后期经营的稳定，本工程开发时要谨慎判断；如何防止商铺招商与前期定位存在差异，是开发商后期的一项重要工作；鉴于现代城后期出现的问题，主要原因就是商铺完全出售，本工程应有所警惕。苹果社区：社区商业配套及区域商务配套；作为社区商业，和本工程类似，其理念值得参考借鉴；本工程商铺分割时，可以考虑“自由连通式〞的铺位分割方法；注重文化元素与商业地产的适当结合；商铺在营销策略中，可借鉴苹果社区多种方式(fāngshì)的宣传手段为其营销。综合调查(diàochá)情况，以下社区商业及底商对于本工程来讲有下述借鉴点：第六页，共六十九页。

6重要(zhòngyào)结论摘要万泉商务花园：高档住宅商业配套及高档商务底商；本工程(gōngchéng)的底商规模需要参考社区内人口数量而定；有效改善社区环境及硬件设施，有利于商业后期的成功运营；本工程提升商铺价格，首要问题是挖掘能够提升商铺销售价格的影响因素；新生商业需要培育，在此阶段租金需要提升，不可在培育期中过高。华腾园：以社区内住宅人群为主，社区周边为辅；因为开发商前期原因，底商仅卖得住宅略高价格，开发商利益没有最大化，属于开发商需要警惕的操作方式；该工程最大的借鉴在于商业底商工程的低价值操作。第七页，共六十九页。

7重要(zhòngyào)结论摘要北京财富中心：北京目前乃至未来真正的国际商务核心区底商该工程底商的规划设计均有效推动商铺价值空间，值得本工程借鉴；底商的品质是本工程需要关注的；现代消费观念的不断提高，本工程应更多的关注如何表达出整体化、人性化和专业化。珠江骏景：效劳于本社区及周边(zhōubiān)居民鉴于珠江骏景商业规模过大，商业风险加大，本工程应做适当规模的商业，不应偏大；本工程如有地下商业面积，建议采取下沉广场的方式；物品、效劳、体验业态三者兼顾有利于本工程商业价值的实现。第八页，共六十九页。

8重要(zhòngyào)结论摘要望京新城A5区：效劳于本社区(shèqū)及周边居民；其底商的成长、成熟过程无疑是北京底商开展历史的经典案例，值得本工程参考；望京新城A5区成为韩国人聚居地，并且当地底商具有典型韩国城的特点，其成功对本工程“浙江城〞类似概念有借鉴价值；本工程商业的定位、规划需要从望京新城A5区的开展中吸取经验。清芷园：效劳于本社区居民每个工程应结合自身情况准确定位；应引入主力商户来带动本工程的开展。第九页，共六十九页。

9重要(zhòngyào)结论摘要第五大道：以对外为主，对内为辅；引入主力商户，为本工程增加亮点；关注知名商家的品牌效应，对拉动商铺销售价格存在(cúnzài)实效性；良好的经营管理，易受到知名商家的青睐。第十页，共六十九页。

10研究背景(bèijǐng)及方法11*第十一页，共六十九页。

11研究(yánjiū)背景及方法研究目的：通过对北京市现有成熟及新建社区商业底商的调研，了解其定位、地位、经营、业态以及前景商业业态状况相关评价对潜在问题及市场时机进行分析为本案市场定位提供(tígōng)业态以及经营方面的参考信息。研究方法：实地调查调研地点：北京市被访商业工程营业面积：3000平米以上第十二页，共六十九页。

12竞争工程(gōngchéng)分析13*第十三页，共六十九页。

13竞争(jìngzhēng)工程：社区商业及底商14*第十四页，共六十九页。

141、现代(xiàndài)城底商第十五页，共六十九页。

15关于(guānyú)现代城底商位置：北京朝阳区建国路；定位：社区底商；地位：作为概念型底层商铺的典型；规模：商业面积为1.9万平方米；业态组合：物品、效劳(xiàoláo)业态；经营状况：通过几年时间的经营打造，现代城朝社区里面的商铺经营状况比较好；经营理念：以中档消费为主，主要效劳于本社区；商业环境：社区商业日趋成熟，已被大家广为熟知；硬环境：地下停车位充足，商铺环境良好；商铺档次：中低档次皆有；人气：受到写字楼工作人员及本社区住户的欢送；租金：USD30-35/月/平方米；第十六页，共六十九页。

16第十七页，共六十九页。

17现代(xiàndài)城底商优劣势分析优势1、交通便利，多条公交路线可以到达；2、各档次餐饮齐聚，各种特色口味丰富；3、写字楼和社区内SOHO族、金领等消费人群的强大支撑；4、停车位充足，有地下和停车楼。劣势1、现代城底商的规模不够大，无法满足(mǎnzú)其后期开展；2、底商北侧的招商与定位不一致；3、现代城是带产权的商业商务经营用房，开发商在销售后对经营用房没有约束力，导致无经营主题现象是不可防止的；4、租金过高，后期商户经营压力过大，导致商户频频更换。第十八页，共六十九页。

18现代城底商前景(qiánjǐng)分析前景：社区商业已趋于成熟，但其对体验业态的开掘远远不够，无法适应(shìyìng)未来消费的需求。该工程突破口：对体验业态(yètài)的开掘及延伸第十九页，共六十九页。

19本工程(gōngchéng)参照性分析结合现代城底商的优缺点，本工程应注意以下几点：1.现代城商业开发规模略大，影响后期(hòuqī)经营的稳定，本工程开发时要谨慎判断；2.如何防止商铺招商与前期定位存在差异，是开发商后期的一项重要工作；3.鉴于现代城后期出现的问题，主要原因就是商铺完全出售，本工程应有所警惕。第二十页，共六十九页。

202、苹果(píngguǒ)社区底商第二十一页，共六十九页。

21关于苹果(píngguǒ)社区底商位置：北京CBD核心区东南，距国贸桥600米；定位：高档社区底商；商业性质：社区商业配套及区域商务配套；规模：总长约2千米，总建筑面积(jiànzhùmiànjī)为8万平米；商业组合：由“苹果商业街〞和“苹果二十二院街〞组成；经营状况：尚未销售；经营理念：“苹果商业街〞针对社区内居住人群消费为主，“苹果二十二院街〞面对社区内商务消费为主；商业环境：全力打造高档社区配套及商务配套气息；硬环境：地下停车位2000个，商铺自由连通；商铺档次：中高档次皆有；人气：尚未开业；第二十二页，共六十九页。

22第二十三页，共六十九页。

23苹果社区(shèqū)底商优劣势分析优势1、地理位置：位于CBD核心区东南，是最新兴起的CBD后花园；2、规划设计：在苹果社区的规划设计中，商务区、商业区、住宅区功能区分严谨，商业区的功能规划十分全面；3、艺术气氛：该工程的开发商今典集团一向以注重工程的艺术含量而著称，在该工程的开发上更是以“工程未见，艺术现行〞为宣传手段，包装售楼处，征集诗歌组织编辑?非常童话?，竭力表达工程的人文气息，有利于后期商业街艺术气氛的形成；4、停车位充足。劣势1、工程进度：苹果社区近两年来在各大媒体频频曝光，主要围绕着一些概念进行，受到了很多准业主的热烈追捧，但由于各种原因(yuányīn)，目前工程仍未出地面，其售楼处也刚刚初具雏形，导致了局部意向购房者的不满，对开发商的实力及信用产生疑心。第二十四页，共六十九页。

24苹果社区(shèqū)底商前景及业态组合分析前景：苹果(píngguǒ)社区商业的概念超前，该工程商业局部目前并未开始销售，其他局部的销售也刚刚开始，未来形成的人流及工程的商业气氛的形成还有待时间考验。该工程突破口：商家的选择，招商(zhāoshānɡ)的力度。业态组合：1、苹果街：由美术馆、6厅电影院、潜水俱乐部、小剧场、上万平方米大型品牌超市，2000户地下停车库，及600余间商铺构成；2、苹果二十二街院：由错落有致、独具特色的数十个现代院落组成的酒吧、餐吧、茶吧一条街。第二十五页，共六十九页。

25本工程(gōngchéng)参照性分析结合苹果社区底商的优缺点，本工程应注意以下几点：1.作为社区商业，和本工程类似，其理念值得参考借鉴(jièjiàn)；2.本工程商铺分割时，可以考虑“自由连通式〞的铺位分割方法；3.注重文化元素与商业地产的适当结合；4.商铺在营销策略中，可借鉴苹果社区多种方式的宣传手段为其营销。第二十六页，共六十九页。

263、万泉商务(shāngwù)花园底商第二十七页，共六十九页。

27关于(guānyú)万泉商务花园底商位置：海淀区巴沟南路35号，苏州桥万泉河路往西；定位：高档社区底商；商业性质：高档住宅商业配套及高档商务底商；规模：总商业面积为20000平方米；业态组合：快餐厅、咖啡厅、美容美发、商务中心等；经营状况：美容美发已经开业；经营理念：高品质、高档次效劳于社区住宅及商务配套；商业环境：新古典主义欧陆风格商业街；硬环境：停车位充足，绿化率较高，外立面可视性好；商铺档次：中高档次；人气：尚未形成较大(jiàodà)人气；住宅售价：11000元/平方米；商业售价：20000元/平方米；商铺租金：8—12元/天/平方米；第二十八页，共六十九页。

28第二十九页，共六十九页。

29万泉商务花园(huāyuán)底商优劣势分析优势1、位于西北三环地带，交通便利，多条公交路线可以到达；2、比邻中关村地区，较高收入消费人群对其有效的支撑；3、其自身较好的社区环境及硬件优势。劣势1、铺位分割(fēngē)较大，其中最小分割(fēngē)300平米；2、其昂贵的租金，会使商户望而却步。第三十页，共六十九页。

30泉商务(shāngwù)花园底商前景分析前景(qiánjǐng)：底商仍处于销售阶段，尚未形成人气；高售价、高租金使其商业迟迟不能正式运营，前途堪忧。该工程突破口：铺位(pùwèi)分割合理、准确定价。第三十一页，共六十九页。

31本工程参照(cānzhào)性分析结合万泉商务花园底商的优缺点，本工程应注意以下几点：1.本工程的底商规模需要参考社区内人口数量而定；2.有效改善社区环境及硬件设施，有利于商业后期的成功运营；3.本工程提升商铺价格，首要问题是挖掘能够提升商铺销售价格的影响因素；4.新生商业需要培育(péiyù)，在此阶段租金需要提升，不可在培育(péiyù)期中过高。第三十二页，共六十九页。

324、华腾园底商第三十三页，共六十九页。

33关于(guānyú)华腾园底商位置：朝阳东三环双井劲松桥北100米；定位：社区底商；商业(shāngyè)性质：以社区内住宅人群为主，社区周边为辅；规模：住宅面积40万平米，商业面积约3万平方米左右；业态组合：餐饮、洗染、健身、保龄中心等；经营状况：餐饮经营情况最正确，其他业态稳定开展；经营理念：以中高档休闲餐饮为主，主要效劳于本社区；商业环境：社区商业仍在开展阶段，商业环境初步形成；硬环境：地下停车位充足，绿化面积较高；商铺档次：中高档；人气：受到本社区住户的欢送；商铺售价：7000元/平方米，〔商业以住宅价格销售，只售不租〕；第三十四页，共六十九页。

34第三十五页，共六十九页。

35华腾园底商优劣势分析(fēnxī)优势1、位于东三环边，交通便利，多条公交路线可以到达；2、底商以住宅价格(jiàgé)出售，价格(jiàgé)低廉，招来众多大型主力商家青睐；3、底商定位以餐饮、休闲为主，迎合社区居民消费心理；4、停车位充足，有地下车位。劣势1、开发商首次开发商业规模过大，售价低廉，开发商损失较大；2、社区商业主要以餐饮、效劳业态组成，过分单一，不利于商业未来开展。第三十六页，共六十九页。

36华腾园底商前景(qiánjǐng)分析前景：社区商业处于开展阶段(jiēduàn)，前景主要以效劳于社区内部方向开展。该工程突破口：合理(hélǐ)分配物品、效劳、体验业态比例。第三十七页，共六十九页。

37本工程参照(cānzhào)性分析结合华腾园底商的优缺点，本工程(gōngchéng)应注意以下几点：1.因为开发商前期原因，底商仅卖得住宅略高价格，开发商利益没有最大化，属于开发商需要警惕的操作方式；2.该工程最大的借鉴在于商业底商工程的低价值操作。第三十八页，共六十九页。

385、北京财富(cáifù)中心商业配套第三十九页，共六十九页。

39关于北京(běijīnɡ)财富中心商业配套区位：东三环北路23号(3501厂院内)；定位：商业配套；地位：北京目前乃至未来真正的国际商务核心区；规模：商业面积55000平方米〔一期1万多商业面积〕；业态组合：精品店、餐饮、银行、文化休闲娱乐等；经营状况(zhuàngkuàng)：2005年营业；经营理念：顶级、时尚、文化；商业环境：北京财富中心是北京中心商务区(CBD)目前建筑规模最大、功能最全的商务建筑群；售价：商铺均价RMB36000/平方米，住宅均价RMB13800/平方米；第四十页，共六十九页。

40第四十一页，共六十九页。

41北京(běijīnɡ)财富中心商业配套优劣势分析优势1、交通便利，多条公交路线可以到达，占据CBD规划的核心区域；2、财富中心与周边众多大型购物中心及特色娱乐休闲场所共同打造国际化生活社区；3、财富中心未来的商业将兼顾物品、效劳、体验(tǐyàn)业态，满足了不同客户的需求。前景：财富中心出售率和出售价格比较高，它的客流量比较大，且拥有(yōngyǒu)极佳的地理位置，商铺的升值是显而易见的。第四十二页，共六十九页。

42北京财富中心商业配套前景(qiánjǐng)分析业态(yètài)组合：顶级名品店:8000平方米；商业街:25000平方米；餐饮:7000平方米；康乐休闲:10000平方米；文化娱乐:5000平方米〔剧场、影院〕；共计:55000平方米。第四十三页，共六十九页。

43本工程(gōngchéng)参照性分析结合北京财富中心商业配套(pèitào)的优缺点，本工程应注意以下几点：1.该工程底商的规划设计均有效推动商铺价值空间，值得本工程借鉴；2.底商的品质是本工程需要关注的；3.现代消费观念的不断提高，本工程应更多的关注如何表达出整体化、人性化和专业化。第四十四页，共六十九页。

446、珠江(zhūjiānɡ)骏景底商第四十五页，共六十九页。

45关于(guānyú)珠江骏景底商区位：南中轴路木樨园桥西南角永外果园43号珠江骏景园；定位：社区底商；商业性质：效劳于本社区及周边居民；规模：一、二期商业面积共20000平方米左右；业态组合：餐饮、超市、便利店等；经营(jīngyíng)状况：一期底商已经营(jīngyíng)业，其状况不是很理想；经营理念：方便于本社区和周边的居民；商业环境：小区配套设施完善，有地下停车库和效劳于本小区的会所；售价：商铺均价RMB15000/平方米，住宅均价RMB6300/平方米；第四十六页，共六十九页。

46第四十七页，共六十九页。

47珠江(zhūjiānɡ)骏景底商优劣势分析优势1、交通便利，多条公交路线可以到达；2、本社区(shèqū)的配套设施完善，方便本社区(shèqū)的居民；3、本社区环境优美，珠江骏景斥资开凿了京城最后一口温泉井，并提供温泉入户。劣势1、周边是北京大型的服装批发市场的集散地，治安有些混乱；2、本社区商业规模过大，社区居民难以支撑这么大的商业市场；3、底商地下一层的出租困难，出租率极低，严重影响了社区商业气氛。第四十八页，共六十九页。

48珠江(zhūjiānɡ)骏景底商前景分析前景：商业规模过大，社区(shèqū)居民难以支撑如此大规模的商业。该工程突破口：把二期的商业面积做成体验业态的形式(xíngshì)，来弥补本区域的市场空白。第四十九页，共六十九页。

49本工程参照(cānzhào)性分析结合珠江骏景的优缺点，本工程应注意以下几点：1.鉴于珠江骏景商业规模过大，商业风险加大，本工程应做适当规模的商业，不应偏大；2.本工程如有地下商业面积，建议采取下沉广场的方式；3.物品、效劳、体验业态(yètài)三者兼顾有利于本工程商业价值的实现。第五十页，共六十九页。

507、望京新城A5区底商第五十一页，共六十九页。

51关于(guānyú)望京新城A5区底商区位：望京；定位：社区底商；商业性质：效劳于本社区及周边居民；规模：商业面积约2.5万平方米；业态组合：餐饮、超市、银行、健身俱乐部等；经营状况：已经进入了稳定开展的阶段，很少有商铺空而待租；经营理念：方便(fāngbiàn)于本社区及周边居民；商业环境：小区配套设施完善，有餐饮、超市、银行、健身俱乐部；人气：方便了周边及本社区的居民，人气指数极高；第五十二页，共六十九页。

52第五十三页，共六十九页。

53望京新城A5区底商优劣势分析(fēnxī)优势1、交通便利，多条公交路线可以到达；2、本社区的配套设施完善，在北京享有很高的声誉；3、本社区拥有足够的客户根底，各商铺生意(shēngyì)较好。劣势1、望京地区整体商业气氛不浓厚；2、商业底商过于分散，不利于经营。第五十四页，共六十九页。

54望京新城A5区底商前景(qiánjǐng)分析前景：商业规模适中，本社区的居民完全可以支撑，已经(yǐjing)进入了稳定的开展阶段。该工程突破口：可以适当的扩充(kuòchōng)一下商业面积，来弥补本区域的市场空白。第五十五页，共六十九页。

55本工程参照(cānzhào)性分析结合望京新城A5区的优缺点，本工程应注意以下几点：1.其底商的成长、成熟过程(guòchéng)无疑是北京底商开展历史的经典案例，值得本工程参考；2.望京新城A5区成为韩国人聚居地，并且当地底商具有典型韩国城的特点，其成功对本工程“浙江城〞类似概念有借鉴价值；3.本工程商业的定位、规划需要从望京新城A5区的开展中吸取经验。第五十六页，共六十九页。

568、清芷园底商第五十七页，共六十九页。

57关于(guānyú)清芷园底商区位：位于宣武育新街47号；定位：社区底商；商业(shāngyè)性质：效劳于本社区居民；规模：商业面积约3000平方米；业态组合：餐饮、健身俱乐部等；经营状况：已经进入了开展的阶段，经营状况良好；经营理念：方便于本社区的居民；商业环境：小区周边环境较好；人气：方便了本社区的居民，人气指数较好；租金：RMB1.5-5.0/平方米/天；第五十八页，共六十九页。

58第五十九页，共六十九页。

59清芷园底商优劣势分析(fēnxī)优势1、交通便利，多条公交路线可以到达；2、本社区的配套(pèitào)设施完善，为住户提供周到的效劳；3、本社区商业定位准确，得到了消费者的认可；4、本社区商业成功的引入了主力商户，带动了社区商业的开展。劣势1、本社区的商业规模过小，难以满足本社区及周边居民的需求；2、商业气氛打造不突出，缺乏自身宣传。第六十页，共六十九页。

60清芷园底商前景(qiánjǐng)分析前景(qiánjǐng)：社区商业定位清晰，得到了社区居民的认可，已经进入了稳定的开展阶段。该工程(gōngchéng)突破口：应加大社区商业面积，满足更多人的需求。第六十一页，共六十九页。

61本工程(gōngchéng)参照性分析结合清芷园底商的优缺点，本工程应注意(zhùyì)以下几点：1.每个工程应结合自身情况准确定位；2.应引入主力商户来带动本工程的开展。第六十二页，共六十九页。

629、第五(dìwǔ)大道底商第六十三页，共六十九页。

63关于(guānyú)第五大道底商区位：亚运村大屯路与安立路的交叉口；定位：社区底商；商业性质：以对外为主，对内为辅；规模：商业面积约36000平方米；业态组合：餐饮、娱乐、家居等；经营状况：已经进入了初步开展的阶段，经营状况良好；经营理念：满足大范围高收入居住区居民的高品质生活(shēnghuó)需求；商业环境：周边商业环境较好，处于亚奥商圈内；售价：RMB25000-35000/平方米，产权40年；租金：RMB8-20/平方米/天，租约为3－5年；第六十四页，共六十九页。

64第六十五页，共六十九页。

65第五(dìwǔ)大道底商优劣势分析优势1、交通便利，多条公交路线可以到达；2、第五大道位于亚奥商圈内，开展前景极好；3、周边居民整体素质比较高，高消费者居多；4、第五大道成功的引入了主力商户，将带动本商业的开展。劣势1、商业气氛浓厚(nónghòu)，影响到社区内安静的居住环境；2、缺乏群众餐饮，现有餐饮档次较高。第六十六页，共六十九页。

66第五(dìwǔ)大道底商前景分析前景：商户根本上已完全(wánquán)入驻，其经营效果还未真正的展现出来。该工程突破口：加大自身(zìshēn)的宣传力度。第六十七页，共六十九页。

67本工程(gōngchéng)参照性分析结合第五大道底商的优缺点，本工程应注意以下几点：1.引入主力商户，为本工程增加亮点；2.关注知名商家的品牌效应，对拉动商铺(shānɡpù)销售价格存在实效性；3.良好的经营管理，易受到知名商家的青睐。第六十八页，共六十九页。

68内容(nèiróng)总结鼎能置业南中轴路商业工程竞争(jìngzhēng)市场研究报告〔社区商业及底商〕。商铺在营销策略中，可借鉴苹果社区多种方式的宣传手段为其营销。2.关注知名商家的品牌效应，对拉动商铺销售价格存在实效性第六十九页，共六十九页。