底商研究_社区商业的构建策略

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1、“钱”途光明的社区商业——以华南板块为例浅析社区商业的构建策略■编辑　陈伟文我国城市新社区建设步伐不断加快，而社区和街道商业配套严重不足，社区商业地产将有着巨大的市场需求。据统计，2005年全国商业面积在1万平方米以上的楼盘就有140多家，社区商业将是商业地产一个很好的突破。今年6月商务部出台《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，将最先在广州评出全国社区商业开发示范社区，这势必引来国内地产商的到广州考察取经。本文结合广州番禺华南板块大型楼盘的社区商业实际案例，从以下几个步聚探讨如何打造社区商业这张“名片”：■步聚一：对用地资源／条件等的考虑；■步聚二：社区商业比例(社区商业规模

2、)的确定；■步聚三：社区商业的定位、业态组合及规划布局；■步聚四：社区商业的控制与实施时序。社区商业情报在产权式商铺、大型购物中心经营状况不甚理想的情况下，社区商业却在异军突起，据统计，2005年全国商业面积在1万平方米以上的楼盘就有140多个。在商业市场前景美好，但经营模式还不太完善的情况下，社区商业将是商业地产一个很好的突破。一、社区商业——住宅开发的隐形利润源随着城市新社区建设步伐加快，而社区和街道商业配套严重不足，社区商业地产将有着巨大的市场需求。目前政府正积极鼓励发展社区商业，因此2005年及今后的一段时期，社区商业将呈现出较大发展潜力，今后数年最有前景的商业项目应该是

3、小规模的底商和街铺，也将是主要的商业地产投资热点。外来零售业也会加大对社区商业的投资力度，社区商业地产会受到追捧。一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。1、前沿城市社区商业金子在闪闪发光(1)上海社区商业1000亿元蛋糕诱“商”深入目前上海社区商业的销售规模已经超过1000亿元，占到全市社会消费品零售总额的50%以上。这是一块巨大的蛋糕，吸引了众多的投资者进入这一市场。上海社区商业发展经历了3个阶段：第一阶段是上世纪80年代到90年代初，是网点配置阶段；第二阶段是上世纪90年代到2000年前后，

4、是业态配置阶段；从2001年开始到现在已经进入第三个阶段，着重在标准化建设和消费安全方面下工夫了。上海社区商业发展在全国是相对领先的，这主要跟购买力的强弱、经济发展水平以及住房发展水平息息相关。上海最近十几年来社区商业发展都比较快，重要原因是政府部门和投资主体均将社区商业放在了比较重要的位置。(2)北京社区商业将成为开发热点根据调查，在商业地产方面，北京市百货市场的主体地位已经发生动摇，而超级市场、专卖店、便利店等业态数量不断增加，发展迅速。但是，北京社区商业的发展与上海差距很大，这不符合182《决策情报》总第56期“钱”途光明的社区商业以华南板块为例浅析社区商业的构建策略城市发

5、展的需要，从这个角度来讲社区商业将会成为发展的热点。有分析人士评论说，北京城市新社区建设步伐加快，而社区和街道商业配套严重不足，社区商业地产将有着巨大的市场需求。目前北京政府正积极鼓励发展社区商业，因此2005年及今后的一段时期，北京的社区商业将呈现出较大发展潜力。(3)深圳：大盘借势社区商业意气风发　近年来，深圳关内外不断涌现大规模社区，社区商业中心随着社区组团开发的成熟而出现。深圳南山蔚蓝海岸社区、万科四季花城社区、布吉桂芳园社区，都推出社区型商业中心。同时，凭借社区高素质密集人口消费，万科城近3万平方米的LivingMall零售巨头抢滩，成为2005年商业物业市场的亮点。像

6、中海阳光棕榈园商业街、万科四季花城假日广场、万科东海岸滨海风情街、东海花园欧式东海坊等社区商业街，均有一个显著的主题特色。一方面具有购物与休闲娱乐功能，另一方面讲究景观设计，成为小区的视觉亮点。华侨城凭借波托菲诺项目在深圳一炮而红，纯水岸社区意大利风情商业街定位于为居民提供休闲的场所，目前已进驻商业街的商家有SPR咖啡、ILLY咖啡、可颂坊、丹桂轩、舞鹤、古罗马咖啡吧等品牌。在北京，住宅物业与商业物业的租售价格比是1：2或1：3，广州是1：6，香港则达到1：10以上。而在深圳，许多社区底层商铺出现了开盘前铺面即被抢购一空，但等到建成出租时却遇到供大于求的情况。(4)广州：社区商业

7、蓬勃发展2005年及今后的一段时期，广州社区商业将呈现出较大发展潜力：以社区底商和相对集中的街区商业为主导的社区商业，将在促进城市商业繁华、繁荣的同时，更加注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务的设施建设。比如星河湾、祈福新村、丽江花园的街区商业，都成为了社区商业的成功典型，受到了业内的一致赞誉。可以预计，在广州，一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。欢迎进入中国房地产决策资源网www.winf