【社区底商】鄂州.长江国际社区底商优化建议报告.ppt

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1、龙城尚品---户型优化建议策源地产·武汉公司·市场研究部2012年9月长江国际市场调研与产品优化建议报告策源地产·武汉公司·市场部2012-09-26目录Content第一章：项目属性研判与界定—城市、区域、项目⇒⇒⇒⇒第二章：核心问题界定——第四章：客户解读——客户定位、需求、偏好第五章：商业优化建议——顺应需求、引领需求第1章项目属性研判与界定城市属性区域属性项目属性第1章项目属性研判与界定区域属性城市属性项目属性第2章项目核心问题界定项目目标核心问题界定本案商业核心目标是以快速开发、持续快销为前提，同时实现盈利能力和产

2、品价值的提升。项目目标标杆项目——终极目标产品优化——上升目标快速销售——基础目标保证项目的快速销售与资金回笼，预计销售周期为1-2年，其次需要追求长期价值溢价；实现产品创新升级，构建鄂州品质社区区域升级巨作，打造航宇在鄂州的标杆项目；如何突破现有不利环境和激烈的竞争市场，取得产品核心竞争力，同时实现社区底商的快销和产品升级，引领市场？为了解决核心问题，我们需要研究以下内容：市场大势：未来市场大势如何，我们如何顺应市场大势同时抓住大势变化所带来的机会？区域发展：区域未来商业有哪些发展机会，我们将有怎样的操作平台？竞争市场：从

3、区域社区底商面临的竞争出发，我们将找到怎样的机会点，实现快销，同时树立项目价值标杆？客户分析：我们的客户从哪儿来，对产品有什么需求？产品设计优化建议：结合市场需求，对本案社区底商的产品设计提出优化方案。核心问题界定基于我们对于项目面临的现实情境与项目开发目标之间的冲突分析，我们认为本项目社区底商需要解决的核心问题是：第3章典型项目区域属性项目属性竞争楼盘界定原则区域在售楼盘、社区商铺、市场影响范围内竞争楼盘选择吴王公馆、古楼银座、吴都星座竞争市场锁定原则吴王公馆——一线临江，自带四层楼商业，定位于百货中心为目前鄂城最高端项目

4、板块分布—城北项目地址鄂州沿江大道观音阁公园正大门对面开发商湖北弘华房地产开发有限公司占地面积1.2万方建筑面积5万方容积率4.5住宅面积3.4万方商业面积1.6万方商铺面积区间层平面4000方，面积分割200+㎡可打通产品结构层高：1F6m，2-4F4m，开间5-6m，进深15m销售状况地段佳，定位于鄂州的百货中心，开发商准备自持，目前处于招商阶段，银泰百货有进驻意向，对于我项目而言属于利好，有利于提高城北商业档次，聚集人气，提高商业价值。效果图项目智能介绍项目实景售楼部及外部环境吴都星座——借助于成熟的地段优势及周边丰富

5、的商业环境，商业价值凸显板块分布—城北项目简介项目位于都匀经济技术开发区桃溪园15号，由天源地产开发；商业定位：社区内向型商业。商铺属性商业体量：6000方左右；临街商铺面积：60-105㎡/间，可打通；开间4-6m、层高3.5m、进深8-12m。每间商铺皆有烟道，水电煤气齐备。商铺经营方式以租带售，现招商。目前招商率达60%。售价：临街商铺18000元/平方米，不临街1200元/平方米。租价：35元/平方米·月。商铺业态目前准备引入一家中型超市作为主力店，面积在1500㎡，后期准备引入社区服务型业态，2F准备引入幼儿园、教

6、育培训机构。租售情况销售情况不好，目前销售率23%，购买障碍：价格过高，与投资回报不成正比。出租情况：出租情况很好，目前出租率达80%，沿河岸及小区内部商业全部招商完成。古楼银座——老城改造，商业环境差，临街面短，招商先行。项目地址鄂州城中庙鹅岭老技校旁开发商湖北大家旺置业有限公司占地面积1.8万方建筑面积7万方容积率3.9住宅面积3.1万方商业面积0.8万方商铺面积区间两层商业，1层分割，面积区间78-150㎡，可打通，2层暂不分割，视招商情况而定产品结构层高：1F6.8m，2F3.8m，开间4.5m，进深15m销售状况由

7、于地段条件较差，临街面短，开发商准备招商先行，拟引入武商超市，然后再分割出售，销售员底商报价1.6万元每平。老城区板块商业市场小结板块定位：老城区定位于商业贸易服务中心，为交通、商业配套最成熟区域板块现状：老城区生活、商业配套相对成熟，是城市目前的商业中心区，但城市面貌落后，目前随着政府大力度支持旧城改造，未来将会有较大变化商业市场：目前市场价值最高区；供应量有限，尤其是社区品质商铺稀缺性凸显。板块特征：传统片区认知/商业、商务氛围较浓/生活配套完善产品形式：社区底商，2-3层，首层层高6-7m，进深12-15m，开间3.5

8、-5m，面积集中在75-150㎡平台价格：商业15000-18000/平方米，属于城市第一价格阵营客户特征：基本都是本地居民，包括以鄂钢为主大型企业职员，还有部分拆迁户未来趋势：大量城中村改造，但沿江碧路片区可开发土地逾加稀缺典型项目：吴王公馆、古楼银座、吴都星座板块剖析—城北第4章客户解