宏观专题报告周度高频数据跟踪：地方房地产国企中报透视

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1、第一创业证券股份有限公司FirstCapitalSecuritiesCorporationLimited研究报告2017年9月19日宏观经济宏观专题报告证券研究报告分析师李怀军S1080510120001地方房地产国企中报透视研究助理李隽S1080117050019电话：010-63197787----第一创业周度高频数据跟踪邮件：lijunyjs@fcsc.com相关报告：摘要：1.房地产行业利差分析预测（2017.08.22）自2016年9月以来，共149家企业主体评级被下调，其中房地产行业14家，同时13家为地方国

2、有企业。为了了解房地产行业中的地方国企信用风险情况,我们将按企业性质分类分析2017年中期的财报数据。概括来讲，17年上半年，地方房地产国企的表现显著弱于行业水平，表现为：净亏损、周转慢以及举债低。在对比行业整体以及地方国企2012-2016的年报财务数据后，我们发现地方国有房企一直在行业中处于弱势的地位，并且原因有三：1.拿地成本、难度与规模相关，地方国企由于规模较小，不具备规模优势，经营成本偏高。2.大部分地方国企为当地的城投公司，而三、四线地方国企受当地经济状况、人口迁移影响大。在城镇化的过程中，多数城市经济及地产

3、因人口净流出而不景气。3。地方国有房企银行授信额度低，未使用占比低，融资受限。在政策调控以及城镇化的影响下，未来房地产行业集中度将进一步提高，强者恒强，地方国有房企的发展将更为艰难。9月高频数据跟踪：下游：房地产：9月以来，与8月相比商品房成交情况全线下滑，土地加大供给力度，土地成交及商品房库存有所分化。汽车：受到去年同期高基数影响，9月车市销售起步不强。中、上游：8月初以来，玻璃的价格开始出现明显上涨，随后水泥价格跟随上涨；焦煤、焦炭及铁矿石期货价格暴跌，现货价格坚挺，螺纹钢及热卷期限价格均较为平淡。本公司具备证券

4、投资咨询业务资格请务必阅读本页免责条款部分1专题1-1地方房地产国企在房地产行业中的位置自2016年9月以来，共149家企业主体评级被下调，其中房地产行业14家，同时13家为地方国有企业。为了了解房地产行业中的地方国企信用风险情况,我们将按企业性质分类分析2017年中期的财报数据。目前披露中报数据的中央国企19家，地方国企225家，民企39家，外资9家，中外合资14家。它们的主要财报数据整合如表1。首先可以看出17上半年地方国企整体处于亏损状态，在其他类型房企平均销售净利率在10%以上的同时，地方国企净利率为-14%，盈

5、利水平与行业整体相差较大。从杠杆水平看，地方国企的资产负债率、权益乘数、有息负债率明显低于平均水平以及流动比率明显高于平均水平，说明地方国企的举债意愿较低或者融资渠道较为受限。从营运指标来看，地方国企的运作周转能力显著弱于其他类型房企。存货周转天数以及应收账款周转天数分别为行业平均水平的12倍以及300倍，说明地方房地产国企从拿地开始的整体项目开发周期较长。从现金流来看，地方国企的经营活动以及投资活动所产生的现金流均较低。概括来讲，17年上半年，地方房地产国企的表现显著弱于行业水平，表现为：净亏损、周转慢以及举债低。表1

6、各类房企2017年中报财务数据经营活动产生净资产收益净利润/营经营活动净收2017年中报销售净利率的现金流量净资产负债率权益乘数率ROE业总收入益/利润总额额/营业收入中央国企4.9411.4711.4788.57-2.2172.954.55地方国企1.21-14.51-14.55-13.23126.2059.213.05民营4.7614.5313.9062.194.8473.314.59外企5.3415.1115.1177.623.9470.653.95中外合资8.3747.9647.9657.94-32.5571.3

7、63.98带息债务/利息保障倍应收账款周转经营活动现金投资活动现2017年中报全部投入资流动比率存货周转天数数天数流出净额金流出净额本中央国企65.421.6817.102115.0718.55336535884004765088442地方国企49.275.59-12.6125369.417194.5242901059751348283368民营60.241.895.562366.8629.13165092645079518199233外企59.651.6510.371576.8528.74101188106952221

8、854804中外合资54.701.6410.411856.9118.27133905493605637262369数据来源：Wind,第一创业研究所整理。那么地方房地产国企是否一直在行业中表现如此？下面我们将对比行业整体以及地方国企2012-2016的年报财务数据，并进行观测。首先自2012年以来，随着行业整体ROE