房地产行业最新观点＆数据跟踪：去“情绪杠杆”、基本面告诉你这里是房地产超额收益新起点

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1、证券研究报告

2、行业跟踪报告总量研究

3、房地产去“情绪杠杆”、基本面告诉你这里是房地产超额收益新起点招商房地产最新观点&数据跟踪赵可博士刘义董浩研究助理0755-829432310755-829407900755-83295441zhaoke@cmschina.com.cnliuyi5@cmschina.com.cndonghao@cmschina.com.cnS1090513110001S1090512050003李洋研究助理0755-83284815liyang24@cmschina.com.cn

4、报告日期：2018年2月11日本周最新观点-行业策略与配置组合行业策略：（1）降低噪音，冷静思考板块•看到地产板块跌，开发商短期的促销行为又“理所当然”被解读为开发商要降价了，市场不行了•看到地产板块跌，对于“核武器”之房产税的谣言又到处出现，比如绕过立法，试点扩大，这种时候也没有人会去思考房产税的本质，“先干出来再看”就是普遍心理，没毛病•看到地产板块跌，去杠杆又被拿来解读成了最大风险。房地产行业的去杠杆从16Q1便已开始，包括首付提高、严查首付贷、跟随市场利率上调房屋的按揭贷款利率等；对于房企

5、的融资渠道，许多分析也在站在静态的角度理解当下和过去，得出的结论诚然就是杠杆很紧，房企控制房地产贷款，这样的线性外推结论，难以帮我们把握未来如此多的噪音存在，也正是我们给自己的公众号取名“降噪房地产”的初衷（2）更高维度分析板块回撤，全市场eps预期回调+行业复苏预期还未形成房地产板块在年初以来取得骄人的12%超额收益之后，随着市场大幅回调，板块超额收益只剩下个位数，这一波的房地产板块整体回调又怎么可能是房地产行业或者是板块独自的问题呢？不得不从更高的维度谈起。我们看看背后的市场流动性与基本面有什

6、么变化吧说流动性之前，先谈谈我们对估值的理解，市场的估值也好，个股的估值也好，整体来说都可以概况为两个方面，虽然很难加以定量区分。一部分是来自于对行业和个股eps变化预期的估值，另一块是来自于流动性的溢价，也就是eps预期+流动性溢价=最终估值，不同类型的投资者最后共同成就了这个公式-2-我们去年的看好路径就不再回忆了，谈谈我们对流动性的看法。去年11月，我们提出“流动性风险本周最新观点-行业策略与配置组合与房地产板块机会并存”，彼时，我们看到了流动性短期的拐点，从11月中旬到12月底，市场指数回

7、调了大约5%，而也恰好是这个时间点，市场对于房地产股票的关注和配置开始提升，在那个点我们的流动性指标显示市场没有增量资金的入场，而存量资金的切换是有代价的，导致的结果就是市场需要靠调整来释放这种切换的前提—更多貌似便宜的可选标的相对配置吸引回升房地产板块成为了资金切换的第一个桥头堡，对于基本面的判断市场还需要进一步的数据佐证，更多的资金“切换”意味大于“布局”。而随后，流动性处于一个观察不到方向的区间，最简单的指标就是10Y国债期货有在12月有盘整窗口，而在12月底这种流动性再次出现了恶化，大致在

8、1月中旬进入稳定期，言下之意是什么呢？12月底的那一波流动性波动风险再次释放了切换的资金，房地产板块成为了资金切换的第一个桥头堡，理由很简单，路演总结下来的理由就是，a.动态观察房地产政策，不确定性在下降b.相较其余类底仓板块，房地产后面的确定性在回升，主要是估值更具优势。但关于房地产基本面未来变化的逻辑只在很深层次的路演过程中会深入人心，换句话说，这种切换貌似急匆匆，对于基本面的判断市场还需要进一步的数据佐证，更多的资金“切换”意味大于“布局”而另外一方面，过去的分析框架使得这一次的资金踏空不少

9、。我们致力于房地产行业分析框架“重构”，样本不足导致的使得看着政策炒地产股过去很有效，但“积非成是”，这次有点措手不及。过去房地产的中周期也就3个，加上目前的这一个，也才4个，样本是不够的，过去的框架容易让人陷入自我实现和强化，甚至深入人心。看着政策炒地产股，过去是对了，而这次没有了政策的明确导向性，这在前几次的电话会议都有提及，结果是踏空的也不少而我们强调的底层逻辑仍然是，房地产18年是宽u型复苏，底部在年中，而历史上看超额收益的起点就是底部左侧2个季度，现在的情况就是1线城市和部分2线已经进入

10、量稳价补跌的时间窗口。2个季度，这还真是无比精准的起飞时间点，而接踵而来的全市场大幅回落给这个刚具备起色的-3-板块泼了以下冷水。许多朋友都非常的焦急本周最新观点-行业策略与配置组合许多人现在都还怀疑房地产的“第三浪”复苏，认为周期就熨平了，或没有弹性了，那总得找个理由推股票啊，因此，集中度提高这个持续了7，8年的逻辑成为了主力，本质是不相信周期了，而这个逻辑确实也容易被接受。年初的地产股上涨显然不是这个逻辑的触发。这个逻辑从去年开始说，而万科这类股票去年优秀的表现在于其自身“合适