2018年地产债投资策略：强者恒强，票息为王

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1、2018年02月23日专题研究固定收益研究研究所证券分析师：靳毅S0350517100001强者恒强，票息为王021-68930187jiny01@ghzq.com.cn证券分析师：严米佳S0350518020001021-58979535yanmj@ghzq.com.cn——2018年地产债投资策略投资要点：刚刚过去的2017年是房地产行业集中度上升历年来最快的一年。房地产企业销售额第1-10名占比24.2%。2010-2016年，房企Top10市场份额从10.1%提升至18.7%，经历了漫长的7年时间，

2、平均每年上升1个多点百分点；而2017年仅一年就上升了5.4个百分点。背后的主要原因是较紧的融资环境限制了中小房企再一次“弯道超车”的可能性。而对于大型房企来说，融资渠道较为多元化，并以银行开发贷为主，受到融资环境收紧的影响较少。由于2018年“房住不炒”的国家宏观调控政策并未发生变化，房地产行业将继续保持“强者恒强”的发展趋势。2015年第三季度至2016年第三季度是房企公司债的发行放量期，由于当时许多房企发行的公司债都带有回售条款并且期限结构以“3+2”和“2+1”为主，因此从2018年下半年起地产债将

3、迎来回售行权集中期。地产债的自然到期量也将从今年下半年伊始大大增加，每半年就大约有3000亿债券资金进入自然到期或者回售期，再加上随着销售下滑经营现金流的恶化，房企的资金链从今年下半年起将开始承受真正的考验。在不同行业债券的超额利差比较中，地产债位列靠前，特别是中高评级。其中，AAA地产债超额利差在同信用等级债券中居于首位；AA+地产债超额利差也排名前三。考虑到中高评级的地产债超额利差优势明显，地产债整体信用利差仍处于高位，我们认为中高评级地产债具备较高的配置价值。我们建议投资者在今年作地产债投资时应选择

4、大中型房企发行的优质债券，以赚取高票息为策略。鉴于AAA和AA+地产债目前超额利差在不同行业同评级的债券中分别处于第一和第三的位置，择券时可以重点关注。同时，提醒投资者关注地产债所附有的特殊条款，尤其是附有回售条款的债券将要进入回售期的时候。风险提示：房地产行业相关政策超预期放宽松。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分证券研究报告内容目录1、写作背景..............................................................................

5、..................................................................................42、行业集中度上升的逻辑..........................................................................................................................................53、房企资金链下半年起进入最紧张阶段.....

6、................................................................................................................84、关注地产债的配置价值....................................................................................................................................

7、....125、投资策略—强者恒强，票息为王..........................................................................................................................146、总结...........................................................................................................

8、..........................................................157、附录.........................................................................................................................................