绿城房产非管控项目管理办法

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绿城房产集团企业标准GTAG11140-2018代替绿城房产通[2017]166号文件非管控项目管理办法2018-01-xx发布2018-02-15实施绿城房地产集团有限公司发布 GTAG11140-2018前言本办法旨在加强绿城房地产集团非管控项目管理工作，切实保障公司诉求有效落地，确保达成项目经营目标。本办法与GTH2261《下属公司董监事管理标准》、GTAG12630《绿城房产集团外派董监事管理办法》共同形成对非管控项目的管理标准。本办法明确了非管控项目外派董监事人员主要职责和考核机制，规范了日常管理的流程，结合公司管理实际制定而成。本标准为首次发布。本标准由绿城房地产集团运营管理中心起草并归口管理。本标准主要起草人：王栋、郑全庆、张子骞、杨霞、周天华、楼斐菲、王雄、邬旭丹I GTAG11140-2018非管控项目管理办法1范围本办法明确了绿城房地产集团有限公司非管控项目的分类，项目在启动阶段、开发阶段、清算阶段的管理要求以及公司外派人员确定方式、委派时间、职责、考核机制等基本内容，是公司对非管控项目规范管理的支撑性标准。本办法适用于绿城房地产集团有限公司（下简称“集团”或“绿城方”）本级及下属子公司参股投资但未对其工程、设计、营销等房产开发环节实施管控的项目公司及所开发项目。2定义2.1非管控项目是指绿城房产参股投资合作，由合作方委派项目总经理、负责地块开发且承担日常经营管理，采用合作方管理体系及现有经营管理制度和标准的项目（以下简称“项目”），项目可分为品牌输出和无品牌输出两类。2.2委派人员是指由绿城房产向非管控项目委派或推荐，并经非管控项目股东（大）会依法选举担任董事、监事职务人员，以及派驻的其他工作人员（指经营班子成员、财务总监及其他管理人员），主要管理内容包括但不限于：a）业绩达成：完成主要经营指标；b）风险防控：有效预防、控制品牌（品牌、产品、客诉）、财务等方面的风险责任；c）经营管控：负责协助项目经营管理，根据绿城方数据报表需求，按时完成经营计划报表（附件1）、财务系统相关报表等填写。3职责3.1集团本部a）运营管理中心负责跟踪非管控项目的经营管理，必要时对合作方提出的经营计划、激励方案等开展评审；b）财务资金中心负责跟踪非管控项目的资金、毛利率、年度利润预算及全景利润等情况；c）本体行政中心负责董监事等派驻人员的任免、调配、考评与结果运用。1 GTAG11140-20183.2城市公司a）负责所辖项目的股东关系协调；b）负责所辖项目的运营情况及信息沟通，包括但不限于数据报表的收集汇总；c）负责所辖项目委派工作人员的履职管理、组织协调、调整、考评与结果运用。3.4委派人员a）委派董事、监事代表绿城方履行职责，其委派、权责、履职、变更、考核等工作须参照GTH2261《下属公司董监事管理标准》、GTAG12630《绿城房产集团外派董监事管理办法》执行；b）派驻工作人员须融入、团结项目团队，推动实现经营目标，维护绿城品牌和正当权益，树立良好职业形象；在积极参与项目经营的同时按集团和城市公司要求进行信息沟通。4项目管理分类4.1品牌输出类的非管控项目4.1.1在建/待建项目派驻董事或监事，按照项目章程要求参加项目经营会议、股东会、董事会、监事会等会议，形成日常运营管控对接机制，集团财务资金中心协助管控，随时沟通运营情况。若项目有重大突发事件，委派人员须按职责要求介入管理和参与决策。4.1.2已交付项目因历史遗留且冠名“绿城”品牌的已交付非管控项目，由集团运营管理中心建立相应项目台账，各职能中心协助跟踪潜在风险点。若存在风险项目（如影响绿城商誉项目），需建立专项方案，召开专题会议予以解决，必要时可上报绿城房产董事会或绿城中国总办会进行决策。4.2无品牌输出类的非管控项目无品牌输出类项目为未冠名合作项目，一般为纯财务投资型项目，须由集团派驻财务负责人或董事、监事负责项目日常管理。若项目获取后，发生项目股权变更或资产转让行为，需经绿城中国投资委员会评审、总办会决议后，由城市公司总经理牵头，投资发展、财务、法务等部门参与开展处置工作。5项目管理要求2 GTAG11140-20185.1启动阶段5.1.1合作协议和公司章程应注意以下事项5.1.1.1慎重设置董监事人数及表决权相关条款，对重大经营事项实行一致决议；重大经营事项应包含但不限于以下内容：a）项目全景经营计划和年度经营计划；b）项目重大奖励、年度经营绩效考核及全景激励方案；c）项目年度财务预算方案、决算方案；d）项目公司利润分配方案和弥补亏损方案；e）增加或者减少注册资本；项目公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式；f）修改公司章程；g）项目公司设立子公司、合资企业或其他对外投资；h）项目公司融资安排、资产处置及对外担保事项；i）项目公司向除股东外的任意第三方提供借款；g）单项成本、总成本超过目标成本一定额度或比例；k）项目销售均价低于年度经营计划所列的销售均价一定比例（例3%）；l）重大规划调整；m）重大诉讼；n）重大客诉（限于品牌输出项目）。5.1.1.2要求项目公司明确各级审批权限以及董事会议事规则，并经股东会决议后生效。5.1.1.3明确约定品牌使用等红线管理要求。5.1.1.4明确绿城委派人员职务、薪酬及考核激励。5.1.1.5明确运营、财务等数据提供要求，并表项目应采用绿城方财务系统。5.1.2董事会议事规则应注意以下事项a）董事会会议原则上一年应召开两次，年中一次，年底/年初一次，也可结合项目重大节点召开，明确临时召开董事会的一般情形；b）董事会会议召开前10天，应向全体董事发送正式会议通知及相关议案内容；c）董事会会议应由董事本人出席，董事因故不能出席,可书面委托代表出席,委托书中应载明授权范围；d）在会议召开前，董事如对相关议案进行咨询，项目公司应及时予以答复；e）董事会会议结束后应形成决议，如无法形成决议的，应形成会议纪要；决议和纪3 GTAG11140-2018要应经参会董事签字后方可生效。5.2开发阶段5.2.1委派事项5.2.1.1委派方式根据项目类型的不同，委派方式不同，具体各委派岗位的委派方式详见表1。表1非管控项目委派人员确定方式执总/项目类型董事监事财务成本服务其他工程副总品牌输出必派必派必派必派争取派必派可派并表必派；无品牌输出必派必派不派争取派不派不派非并表争取派5.2.1.2任职方式a）董事、监事可以兼职，由其中1名董事担任绿城方股东代表；b）派驻工作人员（经营班子成员、财务、成本、服务及其他人员）应专职；c）派驻工作人员应明确1人担任派驻负责人；d）应委派财务总监担任项目财务负责人。5.2.1.3委派时间原则上，董事、监事、经营班子成员、财务总监人选应在签订合作协议后7个工作日内明确。董事、监事最迟应在项目公司第一次股东会召开前明确，具体任免程序由本体行政中心按照GTH2261《下属公司董监事管理标准》执行；经营班子成员、财务总监最迟应在项目第一届董事会第一次会议前明确。5.2.1.4日常事务a）董事、监事按照GTH2261《下属公司董监事管理标准》执行。b）派驻工作人员——按照绿城标准和项目公司要求，认真履行日常本职工作。——派驻负责人应参加所在城市公司月度、季度工作会议，并应进行工作汇报，汇报材料与会议纪要应抄送至集团运营管理中心及相关职能部门。4 GTAG11140-2018——按集团运营管理中心要求，上报月度、季度及年度经营情况报表；对于集团公司和城市公司所需的其它信息，派驻负责人负责沟通并提报。——对项目公司较大的潜在风险或可能损害绿城利益的事项，应及时发现、及时监控、及时报告。——派驻团队每年底应向城市公司作年终述职报告，派驻负责人应向集团作述职报告。5.3清算阶段5.3.1集团、城市公司应及时组织或介入审计及清算工作，安排人员作为清算组成员参与清算工作。5.3.2派驻关键人员如经营班子成员、财务总监、工程负责人、成本人员应谨慎调整岗位，如确需调整，应充分做好工作交接。5.3.3清算财产分配方案/弥补亏损方案须按集团现行权限审批确认。6管理制度6.1薪酬管理6.1.1委派工作人员薪酬原则上实行包干制，具体分配、发放方案按照GTH2510《绿城中国薪酬福利制度》执行。6.1.2公司在确定委派人员薪酬时，应酌情考虑项目实际情况，一方面注重有效激励，另一方面注意与合作方人员及绿城内部的平衡。6.2考核激励6.2.1集团公司、城市公司每年对派驻工作人员进行考核评价，考核时可征询项目公司意见。6.2.2派驻工作人员对公司作出重大贡献的（如克服重大困难，为集团达成年度经营业绩作出突出贡献；或及时向集团报告项目重大风险并妥善协调解决），由城市公司统筹向集团公司申请年度专项奖励。6.3任职培训6.3.1委派人员任职前，由集团公司/城市公司组织开展专题培训。6.3.2城市公司本体部门应制定委派人员年度培训计划并落实、评估。6.4员工关爱5 GTAG11140-20186.4.1集团公司、城市公司“五一”座谈会、年会，应安排派驻团队代表参加，具备条件者应安排全员参加。6.4.2城市公司应利用重大节日，对派驻工作人员至少进行慰问,并在工作生活上给予支持和帮助。6.4.3集团高管、本体行政中心不定期组织外派项目班子座谈会、面谈沟通，分享工作经验，关爱员工发展。7记录清单7.1GTAG11140-2018表01非管控项目经营计划报表（附件1）8引用文件8.1GTH2261下属公司董监事管理标准8.2GTAG12630绿城房产集团外派董监事管理办法6