景洪市曼弄枫项目集贸市场营销策划案

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1、致：版纳通银房地产开发公司景洪市曼弄枫项目（一期）集贸市场营销策划案昆明中天世纪地产经纪有限公司２００８年３月２７日在高度同质化的市场竞争环境下，如何理性的创新和改变是决定本项目成功与否的关键所在！！？目前曼弄枫周边在建拟建项目包括山水林溪别墅项目，丽水景苑多层住宅项目，景洪市公务员小区，政府规划的民族文化广场项目以及民间民俗文化、田园风光、勐泐故宫历史文化、温泉洗浴场和村寨文化等旅游项目．相信在未来２年之内，该区域将形成一个拥有常住人口近5000人的一个相对独立的生活社区。片区前景将来争取至2020年，建成区面积将达到10.43平方公里，人口规模达到36600人，旅客接

2、待规模达到6000人次/日，真正形成一个集旅游，购物，文化展示，居家为一体的城市新中心．商铺均价：参考景洪市区集贸商铺的市场租金，我们运用国际上通行的15年收益法反推算商铺均价，平均价格为：25（元/㎡）*12（月）*15（年）=4500元/㎡销售均价摊铺均价景洪市整个农贸市场的开放式摊铺基本上都是以出租的模式来经营，没有专门销售的摊铺。实际上以往的农贸市场的实际产权持有者一般为单位，集体或当地政府部门。考虑到摊铺面积都比较小，门槛较低，而且不同的经营业态的收益回报率差别悬殊摊铺的成本一般在300元/平方—500元/平方。建筑面积销售价格（暂定）：8000元/平方米公寓

3、价格目前景洪市小户型公寓基本上都是统一装修后对外销售，价格为2500元/平方米—2800平方米，考虑到本项目具体情况，本项目一期公寓销售均价为：2500元/平方米单元住宅均价：1800元/平方米综合考量项目的商业体量，我们认为单一的农贸副食不足于填充商业空间，应该适当的引进其他商业业态：农贸区+商贸区业态划分农贸区商贸区业态分区集贸市场划分说明：农贸区占集贸市场总体商业体量的38%，主要分布在大棚和内商铺里，具体的台板划分和商铺划分待具体情况定。白天经营农副产品，晚上可考虑经营当地特色烧烤/小吃等，以延长商业时间，但必须提高品质，避免扰民和空气污染。商贸区占集贸市场总体商

4、业的的62%，主要分布在集贸市场的外商铺，和农贸区形成良好的消费互补关连。农贸区７Ａ大棚１３５０２９６０　　　㎡３８％肉禽９．５％７Ｂ１６００蔬菜１１．３％７－１内商铺６２３２４００㎡瓜果４．４％７－２８０５粮油５．７％７－３８０５副食熟食５．７％商贸区１栋外商铺８８６８８００㎡６２％小百货６．３％２栋３５５河鲜/海鲜２．５％３栋１９７２速冻/冷冻/快速消费品１４％４栋２０６６特产/干货/调料１５％５栋２２３４淘宝街手工艺品１０％６％６栋１３４８服饰玩具/小家电１０％目前景洪市乃至于整个宏观层面上看，集贸市场的模式和经营管理格局都基本上属于粗放式经营。经营上的随意性，业态

5、的管控上基本上没有，都是根　据经营户自己的经营习惯自行安排。市场管理工作主要是偏重在收取经营户的管理费和租金上。业态经营格局划分的不合理和不科学