东方金盛听枫雅居项目营销策划案

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1、东方金盛听枫雅居项目营销策划案新疆金之城房地产经纪有限公司目录1、市场分析2、项目分析3、项目定位4、项目定价5、营销推广计划及营销费用目录1、市场分析2、项目分析3、项目定位4、项目定价5、营销推广计划及营销费用市场分析阜康市场挑战与机遇并存挑机战遇1、2013年新国五条，政策收紧、1、政策引导人口增长带来新的房2014年通缩显现，货币政策放松。产需求。2、阜康房地产市场供大于求，2、大型企业涌入阜康、带来新竞争激烈的契机市场分析一、新国五条导致房产政策收紧（一）新国五条内容：1、各城市制定公布年度房价控制目标;2、严格执行限购、差别化房贷

2、政策，扩大房产税试点范围;挑3、增加中小户型房源及土地供应;战4、加快保障房建设;5、加强市场监管。（二）新国五条影响：1、抑制房价加速上涨的势头2、市民产生观望情绪市场分析二、阜康房地产市场供大于求阜康房地产市场投资及增长状况时间投资总额（万元）比上年增长%201175659132.1挑战201210314436.3201382628-19.9阜康市目前的人口仅为22万人、市场较小，房地产市场经过2011、12年爆发式增长13年小幅回落，目前整个市场处于“供大于求”局面，各家房产公司均处在去库存化阶段。市场分析二、阜康房地产市场供大于求阜康

3、房地产市场销售状况时间开发上市面积物业类型销售面积销售额（亿）201165.84万平米多层36.27万平米7.08挑2012107.48万平米多层高层28.88万平米8.32战201377.56万平米多层高层34.57万平米10.14总计250.88万平米99.27万平米从上述数据可以看出，前三年总开发上市面积250.88万平方米，共销售99.27万平方米、目前库存约151.61平方米，按照前三年平均销售速度，在不计算新入市项目的情况下，仅库存销售需4.58年！压力山大！！！数据来源：政府年报市场分析三、阜康市2014年—2015年房价会有大

4、幅回落时间2009年2010年2011年2012年2013年2014均价208030103560358036003520挑战上涨幅30.8%18.2%0.6%0.6%-2.2%度政策收紧与阜康当地房产市场供过于求的局面导致房价近两年上涨缓慢、且有下行的趋势，预计2014年下半年至2015年部分开发企业因资金链紧张会采取以价换量的策略，届时阜康市房价预计会有10%左右的回调、早期拿地的后续开发项目价格降至2010年水平也存在很大可能。市场分析一、政策引导阜康人口增长，带来新的房产需求。一）人口增长需求潜力人口现状：截止2010年12月，阜康市共

5、有人口16.2万人（2014年政府会议报告称加流动人口已达22万人）机遇（二）政策引导增长根据2006年8月自治区政府批复到2020年，阜康人口规模控制在50万人以内。由此可以推算，到2020年，阜康市属人口将至少增加约36万人左右，理想状态下，平均年增加约3.74万人。市场分析二、大型企业涌入阜康、带来新的契机（一）周边厂矿企业需求大型企业大量涌入阜康,人员的到来，随之带来的是资金的投入,人员住房的解决,给阜康住宅产业带来一定的契机;机遇（二）人口增量对于房地产发展的影响。阜康市区目前有约9万左右常住人口，按照“《建设规划》意见”中的人口增

6、长数量，至2020年市区内人口将增长至36万人，也相应会带来一定量的住房需求。市场分析13年开销售均月销住宅发量总套户型区价2014年计划项目名称开发商售速现阶段余量类型数间上市量度平方米元/平米竞新疆百润地余60套左右（115-125公园6号产开发有限高层3000030080-125370010暂无争㎡）责任公司对手阜康市博峰多层元森国际路与瑶池路1000010887-13037009余19套（100-130㎡）2栋高层分高层交汇处析阜康市明都高层新都生态余60套左右（110-139房地产开发多层2800018085-133390010续建

7、2栋高层城㎡）有限公司小高亿峰弘业房2013年计划小高百合名品地产开发有100009989-13535008余20多套（95-130㎡）上市4栋小高层限责任公司层新疆华源实阜华景园高层130000130076-125330025500套左右业集团市场分析13年开发销售均价月销售项目名称开发商住宅类型总套数户型区间现阶段余量量元/平米速度平方米阜康市万华房地多层，高余200套左右（94-130竞明珠花园6800040080-134410012产开发有限公司层㎡）争对阜康市明都房地多层，高余60套左右（94-110康宁花园1000018085-1

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