市场营销-观海台项目策划案

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1、市场营销-观海台项目策划案第一部分：项目分析一、项目概况观海台项目是由深圳中建（蛇口）发展有限公司出资兴建的商品住宅项目。现根据有关图文资料及实地调查结果整理其概况如下：观海台项目概况一览表序号项目内容1地理位置南山商业文化中心区28号地块2占地面积37415.2M23建筑面积133218.27M24面积分布商业面积（5910M2），住宅面积（102450.3M2），肉菜市场（1500M2），社区服务中心（300M2），托儿所（600M2），居委会（100M2）5建筑规模9栋27座6建筑风格新古典主义7建筑结构住宅部分钢混剪力墙，群楼框

2、架结构8建筑类型小高层、高层结合，一梯2~4户9层数由南向北9、12、18层10户数913户11车库及车位花园式车库，共618个车位12户型及面积2房2厅~5房2厅面积：80.61平方米~327.03平方米13主导户型2房2厅、3房2厅、4房2厅14主导面积105~170平方米15园林规划中式园林风格庭园广场、雕塑、叠水、园林绿化16工程进度2001年10月15日开工，现已封顶，2003年竣工入伙。17周边交通1)紧邻规划中的后海滨路、创业路、环东路、环南路、交通路网发达。2)公交建设落后，附近目前尚无大巴上落站，乘车往返市区非常不便。

3、3)目前经后海路的公交线路较多，但从项目步行至车站约需10——15分钟。18社区配套1)周边地区目前配套分布有购物、饮食、教育、医疗等设施，如海雅百货、北师大附小、海珠城酒楼、南油医院、南油邮电局、南油文体中心等等。2)根据中心区规划，片区还将有展览中心、金融中心、体育中心、信息中心、文化广场等。2619周边景观东面：一览无遗开阔海景；南面：近有小区绿化、水景，远有高尚小区规划景观；西南：有规划中学校及运动场景观；北面：中心区际展览中心景观。20周边环境小区周边目前为填海空地及建筑工地，但海景资源丰富，永续无遮挡，远眺可见香港、华侨城、

4、世界之窗等秀丽景象。21会所设施游泳池、健身房、网球场、茶艺廊、棋牌阁、晨跑道、书画廊、二、项目优劣势分析（一）项目优势分析依据项目现场和周边环境情况显示，本项目拥有自身的一些优势，具体而言，主要有以下几方面：1、地处南山文化中心区，易受市场关注南山商业文化中心区东区未来将建成21世纪最具现代化气息，深圳最大的纯滨海住宅区。项目位于南山商业文化中心区景观绝佳地段，优势不言而喻。随着南山区的发展、西部通道的建设，以及周边地区规划开发的不断完善，该区的升值潜力将日益显现。2、濒临深圳湾，海景资源丰富项目东面紧邻深圳湾，空气质素好，环境优美，

5、永享无敌海景。是项目的独特优势和卖点。261、高尚滨海大社区初具规模项目周边已初具规模的知名楼盘有：蔚蓝海岸、招商海月、浪琴屿、蓝月湾畔、创世纪滨海花园、保利城、西海湾花园等。这些楼盘优质社区形象深入人心，在南山以至深圳都具有相当的知名度。高尚滨海社区已初具规模。这对二次置业者将产生极大的吸引力。2、相对邻近楼盘，本项目的位置是社区组团内最好的本项目东面与海相邻，北面与规划中的展览中心一路之隔。南面是安静的高尚住宅小区，道路通畅而不嘈杂，配套齐全而不靠近。视野开阔无遮挡。在社区组团内的位置优势非常明显。5、新古典建筑风格，半围合布局，庭

6、院式组团，中式园林在片区独树一帜项目采用半围合式布局及庭院式组团，像一个巨大的四合院，营造了传统的亲和力和私家尊贵感觉。为住户提供了良好的交流空间和平台，体现了以人为本的规划理念。将温馨、舒适提升到最高层次。本项目建筑风格独特，规划以自然为本色的中式悠闲庭园。使生活在本小区的住户可以放松心情，陶冶性情。本项目的独特风格将成为中心区楼盘中一道亮丽的风景。266、实用性强、利用率高的中式功能性水景园林目前市场上楼盘的园林设计大部分是以满足观赏为主的风格性园林，实用性不强，可利用率低。本项目发展商一改传统作风，为用户实际利益着想，将小区园林规

7、划成为实用性强的功能性园林。这种体贴入微的园林规划将成为本项目的独有卖点，获取市场认同。7、户型结构合理，南北通透，景观优势明显项目的户型设计空间感强，住户活动空间大，功能独立，开放空间与私密空间分离，项目座北向南，所以户型大多南北通透，采光良好。兼之项目近海，住户将享受清新、洁净的自然风，这在深圳是比较少见的一个优势。8、“街坊式”会所，利于使用及自由沟通本项目规划为“街坊式”会所，便于人与人之间的沟通及使用。同时，其“分布式”排布，不会因人流集中而喧闹，业主可在宁静中品味高雅悠闲的生活。是本项目人本主义的又一体现。9、花园式半地下车

8、库，阳光车道，自然为本，体贴入微26本项目将园林绿化引入地下，采用地库上浮半层的设计手法。在车库内建造春、夏、秋、冬等主题庭园；同时，重点塑造出入阳光车道。进入车库如入花园，充分关怀住户感受。将以人为本的自