从国家税制改革看房地产行业税收筹划

《从国家税制改革看房地产行业税收筹划》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、从国家税制改革看房地产行业税收筹划　　摘要：有一位税收筹划专家说过，“100％的企业少交了税，100％的企业又多交了税”。这里所说的少交了税，不是指故意不交税，而是对税法所涵盖的纳税义务理解不全面；多交了税，也不是企业心甘情愿多交，而只是没有找到合理的筹划思路而导致的多交了税。这里所说的税收筹划也不是指偷税漏税，而是在对税务总局的税收政策充分理解的基础上，为企业量身打造一套完善合理的企业经营规范。特别是房地产行业，税种多、税负重，科学合理的税收筹划方案就显得更加必要。 　　关键词：税制改革；房地产行业；税收筹划；行业现状；观念转变；筹划要点 　　随着中国进入WTO第八

2、个年头的到来，对外开放的行业、领域逐步增加，国家对外资、合资、特区的相应优惠政策，在国民经济大流通的格局下显得有些不伦不类。按照国家经济发展重心的转变，从大力引进外资到优化支柱产业，发展效益型、环保型产业，国家税制也必然为之服务进行相应的变动，取消内资和外资的税负差别，统一为行业发展和区域发展服务，起到一个导航的作用。将企业、资金引向国家重点发展的行业，重点发展的区域，对劳动密集型产业、资源消耗严重的企业无论内外资，进行全面清理、整顿，统一实行高税率、无优惠的税收策略。 一、财务管理观念的转变 　　近两年是国家税收体制改革的关键时刻，各行业都将会受到较大冲击。税制改革

3、将成为国家发展规划的排头兵，为国家调整产业结构起到先行作用。这就需要企业的财务管理人员领会新型税制的主导精神，把财务管理落实到企业经营的核心地位。 　　目前，由于房地产行业的飞速发展，开发商普遍认为只要拿到地、规划科学、设计合理、营销对路，就一定能大赚一笔，因而在开发过程中忽视了财务管理的核心作用。随着国家对房地产行业的监管力度越来越大，房地产利润率透明度越来越高，这就更加凸现出财务管理在房地产开发过程中的重要性，在同等条件下，财务管理水平高的企业将获利而不重视财务管理的企业可能出现亏损。 二、房地产的行业现状 　　第一，统计部门信息，我国居民存款大约是全国一年的G

4、DP产值，表明居民有着很强的购买力，房市如股市，大多数人是买涨不买跌的，越涨越买、越买越涨，形成恶性循环，国家希望通过宏观调控抑制房价上涨，包括：对房地产商的限制、对房屋规划的限制以及对购房者交易的限制等。如此多的调控措施相对于土地资源的紧缺以及房价的不断上扬给购房者造成的压迫感来说是微不足道的。国家调控的结果只能是富了政府、苦了百姓。 　　第二，在西方国家，市区是穷人才住的地方，而大部分的富人都在郊区居住，享受的是自然、绿色、健康。而在中国，这种苗头才刚刚出现，未来三年城市化人口将增加一倍，随着城市化进程的加速，大约5-6亿的农民将进城，大部分城市居民也将往市郊迁移。

5、这就使得房地产商在未来几年内仍然大有可为。 　　第三，房地产的发展也带动了国有商业银行的迅速发展，由于房地产行业的资金流量很大，很多企业贷款开发的期限比较长，银行在贷款、按揭等方面也得到了不少好处，银行当然也不希望房价下跌，房地产的大规模清理必然影响到银行的稳定发展，所以房地产在未来几年持续、稳定发展是必然的，也是各项产业发展的需要。 　　第四，单一的房地产开发利润已经越来越萎缩，多元化经营将是房地产做大做强的必然趋势。SOHO中国有限公司董事长潘石屹的企业发展构想是以房地产开发为依托，逐步打造建筑、装饰、物业管理、建材销售以及建材生产的多元化企业。这种组合实质上是分

6、散风险的一种形式，也是财务管理知识的一种运用。 　　第五，由于房地产行业非正常性泡沫发展，导致企业在对财务风险的把握上要求不严，传统方式下的风险分析、指标控制对房地产失去约束，企业高负债经营的情况比比皆是，但国内房地产企业不以为然，其实风险一直伴随着，稍有不慎或者是国家一纸法令都将使这些企业举步维艰。同样，香港四大地产天王，在涉足房地产开发的前期也是高达100-200％的负债率经营，此时已经全部通过产业结构的调整将资产负债率降到30％左右，而国内尚无一家房地产企业能达到这一水平。 三、房地产行业税务筹划要点 　　从目前我国的税收筹划策略来看，企业无非是在进行着各式各

7、样的文字游戏和数字游戏。从法律的角度来讲，这些策略都是合法的、可行的，只是以前或者是某些企业并没有意识到这个问题，大致可以归纳为以下方面： 临界点法 　　此方法在平时运用较为广泛，比较好掌握。在超额累进、超率累进等税种或者是存在两种形式以上的纳税方案时，临界点法就显得很有必要。例如，在个人年终奖的个人所得税问题上，税法允许将年终奖平均分摊12个月后计算所得税。年终奖6000，分摊12个月，适用5％税率，缴纳个税300元；年终奖6001，适用10％税率，缴纳个税575元。这说明，多发奖金1元，将导致年终奖少得275元。 分