XXXX0420重庆南方东银建设厂投标.pptx

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1、南方东银价值载体谨呈：重庆南方东银置业有限公司南方东银建设厂——项目应标书20090420本文内包含的资料属于世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明以上报告前提条件界定报告在未完全

2、市调的基础上完成报告仅是居于市场发展规律下的定位方向探讨报告的定位仅供参考，详细的定位是基于完全市调后才获得准确定位世联观点1本项目面临的困境和核心问题本项目现状——商品房容积率3.7、25万建面、老厂民宅区、非一线江景、在区域商业中心的步行距离范围内项目本身的区位价值与资源价值相对较好，但放大到整个重庆来看，则价值一般；初步判断——本项目的成功开发面临以下四大挑战：项目主体为非一线江景，江景资源不够强势，导致直接拉低产品档次，价值拉升受影响挑战之一项目江景一线江景与二线江景的价格差：1000-1500元/平米

3、；传统的强势江景以南滨路和北滨路为主，两江景观的差距不明显；九滨路江景价值相比较低；项目距江岸距离为300-400米，需步行一定时间；在项目约10层高度可远眺长江江景区域无规划利好，政府推动不够明确，须完全依附华润24城的规划与开发建设，项目较被动挑战之二北滨路：江北CBD,新的城市面貌南滨路：休闲滨江商业；南CBD规划项目目前所处的九滨路未来的规划尚未清晰，整体规划方案还在设计中，无明确的政府导向九龙坡整体市场消费力较低，且辐射能力有限，项目属性为区域性项目，辐射力受限挑战之三指标套数建筑面积（万㎡）金额（亿元

4、）均价（元/㎡）南岸区441842.3117.734189渝北区403533.7111.633451沙坪坝区369833.3610.383112江北区255923.5910.234339九龙坡区247821.717.673532北部新区178020.109.814882高新区138310.853.913601渝中区12088.482.893409巴南区10089.312.562752大渡口区6124.851.823749北碚区5194.541.302855合计23698212.8279.933756重庆主城各区2

5、009年3月商品房成交情况（建面）重庆主城各区2009年3月住宅套内面积成交均价情况九龙坡整体房价可以反映，区域内的消费力相对较低整体消化同比其他区域体量趋中在售项目数量较少，且项目辐射能力有限，基本为本区域客户群体区域项目名称体量(万㎡）建筑类型面积区间（㎡）推出套数开盘时间开盘均价（元/㎡）成交均价（元/㎡）九龙坡区华宇·春江花月3号楼1.2高层37-721632009-3-745004400广厦城·洛卡庄园0.5花园洋房95-146402009-3-763006300广厦城·巢上3期11号楼3单元0.7小高

6、层73-90722009-3-2144004300华润·二十四城4.5高层88-1443212009-3-2852005100紧邻大规模品牌项目华润24城，直观对比看，项目处于竞争弱势，项目价值拉升空间受限挑战之四华润24城总占地面积为1051.3亩，规划建筑面积近200万平方米，其中住宅建筑面积160万平方米、大型集中商业建筑面积24.6万平方米、教育面积数万平方米。集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的城市中心大型居住区。可能面临的其他挑战如何化解未来宏观大势存在的风险？如何实现项目的利

7、润最大化？如何处理项目商品房与还建房的相互关系？统一或区隔？如何选择入口方向，弱化进入性差的劣势？如何发挥南方东银的品牌优势，并使企业品牌同时获得提升？如何彰显本项目的在城市中的地位和功能？……面对以上困境，本项目将面临如下的核心问题如何看待区域价值，从而建立项目的市场与区域的价值支点？怎样建立项目的核心价值体系，与华润24城形成差异化，从而实现利润最大化？项目核心问题结合开发目标：利润最大化；品牌价值获得提升；世联理解2本项目定位需要考虑的方面自身价值的梳理——紧邻区域商业中心，同时共享城市和自然资源的具有一

8、定人文资源价值区域江景资源城市资源人文资源与杨家坪商业中心距离较近，步行约10分钟能充分享受区域内的成熟配套所属建设厂老厂家属住宅区区域内有见证旧厂历史的砖房和厂房相对丰富的大院植被地块的东侧紧邻长江，可观鹅公岩大桥与南岸景观整体视野相对开阔项目在文化传承、历史挖掘方面，项目难以超越华润24城华润在文化方面上的操作相当成熟，从其他城市的项目以及最近在推广的电影《24城记》