房价泡沫归根到底管理是靠供求刺破

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1、房价泡沫归根到底管理是靠供求刺破今年是房地产“革命性”的一年，政府发“狠”，出台限购令，目的就是让价格平稳下来。　　近日，有专家说年底房地产限购令会淡出，取而代之的是误伤刚需较少的替代政策。　　我姑且不去讨论急诊般的限购令是否会淡出在年底，但我相信，刺破房价泡沫的最后底线是供求关系！在世界如此，在中国亦然。　　诚然，限购令也是各地变相限制需求的手法。　　再者，保障性住房大规模建设和普通商品住房的给力，也是供给的增加。　　当然，这只是阶段性的供求关系诉求。　　过去10年来中国房地产价格大幅攀升，不仅反映了持续扩大的劳动年龄人口对住房的刚性需求，也是高储蓄率带来住房投资需

2、求和宽松货币环境共同作用的结果。　　社会总储蓄占GDP的比重在90年代一直在35%左右，过去10年快速上升到近50%，主要原因就是生产者越来越多地超过消费者。　　其实，发达国家的经历值得关注和借鉴。在1980年代以前，发达经济体受到的主要冲击是周期性的CPI高通胀，带来政策紧缩，随后是经济衰退。过去20年，发达国家CPI通胀温和，但资产价格泡沫和与之相关的金融危机变成导致经济波动的主要因素。譬如，日本是在1975-80年间生产者超过消费者，其后15年经历了房地产泡沫的形成和破灭。美国在1985-90年间生产者超过消费者，其后15年多一点时期内，经历了科技股和房地产两个

3、泡沫的生成和破灭。中国是1995-2000年间生产者超过消费者，尽管我们不能简单地比较，中国过去几年房价快速上涨，偏离基本面确实需要警惕。　　这里，我们不难发现，房地产泡沫的最后掘墓人恰恰是老生常谈的供求关系！　　中国的人口红利逐渐消失，老龄化时代悄然来临。房地产的生产者大于消费者也在清水煮青蛙般的默默演绎，加之中国把房地产问题从单纯的经济问题上升到社会问题、民生问题和政治问题的高度，客观的供求加上主观的供求，中国房地产价格泡沫的破灭也许就在“十二五”附近，也许没有也许。　　但是有一条，内因决定外因，外因通过内因发挥作用，中国房地产价格回归合理归根到底是靠供求的逆转！

4、这是放之四海而皆准的真理！营销（Marketing）什么是营销　　营销(台湾称为：行销）是关于企业如何发现、创造和交付价值以满足一定目标市场的需求，同时获取利润的学科。营销学用来辨识未被满足的需要，定义、量度目标市场的规模和利润潜力，找到最适合企业进入的市场细分和适合该细分的市场供给品。　　营销经常由企业组织中的一个部门专门负责，这样其实有利有弊。利在：便于集中受过营销训练的群体专门从事营销工作；弊在：营销不应该仅限于企业的一个部门来进行，而应该在企业所有活动中体现出来。根据杰罗姆·麦卡锡在《基础营销学》下的定义：营销是指某一组织为满足顾客而从事的一系列活动。营销学中

5、的主要概念　　包括市场细分（segmentation）、目标市场选择(targeting)、定位(positioning)、需要(needs)、欲求(wants)、需求(demand)、市场供给品(offerings)、品牌(brands)、价值和满足(valueandsatisfaction)、交换(exchange)、交易(transaction)、关系和网络(relationshipsandnetworks)、营销渠道(marketingchannel)、供应链(supplychain)、竞争(competition)、营销环境(marketingenviron

6、ment)和营销策划/方案(marketingprograms)。这些术语构成了营销职业的词汇库。营销的主要过程　　营销的主要过程有：　　（1）机会的辨识（opportunityidentification）；　　（2）新产品开发（newproductdevelopment）；　　（3）对客户的吸引(customerattraction)；　　（4）保留客户，培养忠诚(customerretentionandloyaltybuilding)；　　（5）订单执行（orderfulfillment）。　　这些流程都能够处理得好的话，营销通常都是成功的。如果哪个环节出了问题

7、的话，企业就会面临生存危机。营销的终极使命：追求利润最大化　　营销已经是一个如此耳熟能详的词汇，或者说任何一个稍具规模的企业都会有这样一个部门或者专门的队伍。然而营销到底是什么？营销对于一个企业的意义何在？我们如何看待营销在整个企业发展战略中的位置？　　在网上流传的一个关于“中国十大最烂专业”的帖子中，市场营销赫然在列。毕业生很难找工作显然是其最大的理由。市场营销，一方面极受企业重视，几乎被所有老板列为企业最核心的部门；另一方面，该领域里的所谓专业人才们却茫然找不到自己的位置，被社会和各种各样的正式与非正式组织边缘化。套用营销里面最为热门的术语，就是