2011年上半年东莞房地产项目区域市场研究报告_30页_中原

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1、备注：根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分，把所有镇区划分为三个等级：一类区域：东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦；二类区域：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山；三类区域：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗。上半年关键数据一览：总体叙述：2011年上半年，东莞楼市呈现供需两旺的良好态势，尤其是3月限购风声闹得沸沸扬扬之后，限购预期促使开发商积极应对，一线区域部分原定计划二季度上市的楼盘纷纷加快推

2、盘节奏、提前抢跑，部分老盘也加大打折优惠的力度，压抑良久的购房需求被充分激发，整个楼市交投氛围瞬间活跃起来，但5、6月随着淡季的到来，以及楼市调控紧绷、贷款收紧、利率上扬，购房者普遍遇到房贷审批时间无限延长的困惑，市场参与双方观望气氛蔓延，部分开发商放慢推盘节奏，市场以大户型、豪宅产品为主，月度成交出现回落，不过整体价格并没有明显松动，一线、二线、三线区域普通住宅价格均出现不同程度的上涨，在楼市成交方面，表现最为抢眼的依然是三线区域，在部分镇区几个楼盘的集中发力下，成交面积增加一倍有余。核心要点：u上半年打折优惠、

3、限购预期促使买卖双方加速入市，全市成交十分理想。u一线区域受限购传闻影响，楼盘加速入市供需两旺。u二线区域住宅供应萎缩，市场进入供不应求的格局。u三线区域住宅供需均创造历史最高值，上升幅度独步全市。一、上半年打折优惠、限购预期促使买卖双方加速入市，全市成交十分理想。1季度打折优惠、2季度限购预期，促使买卖双方加速入市。2011年上半年，东莞房地产市场交投活跃，前期主要靠各种形式的打折优惠，吸引购房者入市，进入3月限购风声传出之后，不少楼盘纷纷提前供应上市，激发购房者踊跃入市成交一路飙升，特别是一线区域的南城、东城、

4、松山湖、虎门的部分豪宅盘，调低开盘价格以求快速出货，但是随着这一波购房热潮的集中释放之后，5月、6月开始市场逐渐回落，究其原因，一方面是调控政策的紧绷，银行收紧银根，6次提高存贷款利率，2次加息致使购房成本与日俱增，造成购房者的观望气氛有所抬头；另一方面，市场上适合首次置业的中小户型产品季度缺乏，都是以大户型豪宅洋房为主，普遍触及本地客户群的购买力上限；此外，就是当前市场慢慢步入淡季，市民购房置业热情大为下降，这些因素的综合作用2011年上半年，在大户型豪宅集中上市、楼王加推、精装修楼盘增多等影响之下，东莞普通住宅

5、价格继续呈现冲高态势，尤其以一线区域升幅最大，二线区域、三线区域依次排开。1)区域成交比重分析一线区域大盘出货通畅，成交比重维持高位。2011年6月，东莞楼市整体出现明显下滑，但市场成交主体以一线区域为主，一线区域楼市规模最大，并且随着买卖双方博弈的加深，部分楼盘打折优惠幅度加大，6月占到全市成交量的62.47%，继续保持领先；而二镇区在缺乏新推货量的情况下，整体成交走势平稳，比重为27.64%；三线区域在石碣标杆大盘，推出货量并被市场迅速吸纳之下，6月成交比重下滑到9.89%。2)区域成交排名2011年上半年，东

6、莞住宅市场成交面积达到277.62万㎡，合计26086套，从各区域成交情况来看，寮步的住宅市场共成交3098套，位列第一；其次是南城、万江、松山湖、凤岗分列第二到五名，前五名区域占销售总套数的42.11%，而前五名区域当中城区又占据三席，目前东莞楼市依然是以城区为主导。1)区域普通住宅均价排名单套住宅总价越高，说明该区域在上半年成交的高档楼盘越多、户型越大，单套总价自然也水涨船高；松山湖区域标杆豪宅松山湖·悦组团发售，单套住宅总价稳居首位；此外，莞城、南城等高档大户型楼盘较多的区域，单套总价也名列前茅；而在普通住宅

7、均价方面，松山湖以12388元/㎡，排名所有区域均价第一；而部分偏远的镇区，如望牛墩、桥头、谢岗等，均价普遍都在4000元/㎡以下。1)2011年上半年区域住宅量价同比变化情况一览2011年上半年，全市有22个区域成交面积同比上升，9个区域同比下降；24个区域价格同比上升，7个区域价格同比下降；从各区域短期的成交量价表现来看，成交量增长显著，区域价格也是呈现上涨状态；此外，上班有18个区域量价齐升，最明显的是寮步、虎门、万江、常平等，相反却有3个区域量价齐跌，分别是茶山、石龙、企石。二、一线区域受限购传闻影响，楼盘

8、加速入市供需两旺。上半年受限购传闻影响，一线区域住宅提前加速入市供需两旺。2011年上半年一线区域供需同步上扬，其中新增住宅供应43个项目，13719套，面积154.14万㎡，同比上升38.90%；在销售方面，上半年住宅销售15292套，面积164.97万㎡，同比上升47.24%，出现供需两旺的格局；其中普通住宅中位房价6810元/㎡，同比上升14.90%，