振业西安项目物全程营销报

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1、2008.11.8谨呈：振业地产无限风光在浐灞——开启西安“新国际化”休闲新城的帷幕此前，我们已经从宏观、中观、微观三个层面对市场进行分析与沟通，达成共识如下：宏观市场：西安房地产市场竞争将日趋白热化，未来房地产市场供应将大量增加，建议项目尽早入市、提前消化；中观市场（竞争层面）对项目的指导意义：在产品规划方面，园林景观、有创新力人性化的产品、完善的社区商业配套，树立项目品牌；在开发节奏上，保持园林与主体施工的同步进行，在项目入市时就能产生巨大的震撼力；微观市场：我们项目的核心卖点：环境、产品（户型）、园林、商业配套、文化教育、品牌物管、深圳品牌发展商引言振业西安

2、项目分析思路市场结构分析大盘操作模式分析沙漏型开发模式橄榄型开发模式操作模式代表项目客户构成竞争分析操作模式代表项目客户构成竞争分析项目资源分析项目竞争分析开发模式选择项目客户定位项目产品定位项目市场定位启动区定位及启策略振业西安项目分析思路市场结构分析大盘操作模式分析沙漏型开发模式橄榄型开发模式操作模式代表项目客户构成竞争分析操作模式代表项目客户构成竞争分析项目资源分析项目竞争分析开发模式选择项目客户定位项目产品定位项目市场定位启动区定位及启策略振业西安项目900亩区域开发战略振业西安项目一、市场结构分析A、西安整体房地产发展特点B、西安高端房地产市场发展特点1

3、23C、浐灞整体房地产发展特点振业西安项目900亩区域开发战略1.西安住宅市场整体发展特点整体特点1从物业档次来看，呈现“哑铃状”供应结构，面向中高收入家庭的“精品”项目供应不足，市场两极分化趋势加强，结构性失衡明显。自2007年第四季度，西安高端物业供应达到历史最高峰，全年共出现别墅类项目十多个，是2006年的两倍，高端物业占市场总体供应比例已经达到15%；2007年西安高端物业市场将继续出现大量供应的态势，市场比重有可能进一步上升；同时受而受新政的影响，面向中低端客户的经济适用房、90平方米以下的房源将进一步上升；面向中高端客户的精品小区项目将会出现大量减少的

4、势头。在宏观调控后，别墅类土地供应奇货可居，一些发展商纷纷放缓推盘速度，一是规避竞争，而是在等待黄金销售时机的到来，预计明年5月高端物业会集中放量。二、西安高端市场发展特点分布格局发展规模规划要点振业西安项目900亩区域开发战略1.西安住宅市场整体发展特点二、西安高端市场发展特点分布格局发展规模规划要点整体特点2：大户型占主流，同质化竞争激烈。90㎡/70%新政后,大户型成为西安楼市的主角，从2007年热销的绿地世纪城、恒大名都、西安富力城、公园天下、中海华庭等项目，热销的户型均在120㎡以上；根据西安楼市对2007年全年供应量的统计：120㎡以上户型占市场总体供

5、应的47.69%。可以预见，120㎡以上户型竞争激烈。数据来源：西安房地产交易中心振业西安项目900亩区域开发战略1.西安住宅市场整体发展特点二、西安高端市场发展特点分布格局发展规模规划要点整体特点3：2008年1-8月的统计情况来看，90-120平米户型供过于求。2008年1-8月份90-120㎡户型供应2609套，实际销售1393套振业西安项目900亩区域开发战略1.西安住宅市场整体发展特点二、西安高端市场发展特点分布格局发展规模规划要点整体特点4：预计2008年下半年，房地产市场将出现拐点。受新政影响的主要是2007年5月以后取得的土地，一般项目前期准备期需

6、要12-14个月，受新政影响，准备期会延长3－4个月（贷款严审、预售门槛提高、客户积累期加长）；预计2007年9月是受新政影响土地项目的上市时间，也是西安市楼盘出现拐点的时间。届时，中小户型供应将占据较大的比例振业西安项目900亩区域开发战略1.西安住宅市场整体发展特点二、西安高端市场发展特点分布格局发展规模规划要点思考一？以高档、低档产品为主的哑铃状市场结构，带来高档物业市场的激烈竞争，在高档物业市场，结合项目条件、竞争环境，采用什么样的开发模式，是我们要思考的问题。900亩区域开发战略振业西安项目一、市场结构分析A、西安整体房地产发展特点B、西安高端房地产市场

7、发展特点123C、浐灞整体房地产发展特点市场特点1：西安高档楼盘市场物业类型包括洋房、别墅、小高层、高层住宅，面积区间在130㎡以上；数据来源：尊地市场调查楼盘名称物业型态户型、面积楼盘名称物业型态户型、面积楼盘名称物业型态户型、面积别墅公寓单栋360～1000㎡私家庭院500～3000㎡中城·丽景香山洋房高层2房96-102㎡3房120-151㎡4房147-158㎡复式197-223㎡藏珑小高层3房138-141㎡4房150-153㎡复式190-195㎡别墅公寓联排双拼独栋水云间（三期）别墅202-258㎡金鹰城圣爵菲斯独立别墅、联排别墅、公寓3房1

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