2012年2月西安振业泊墅地产项目2012年营销推广报告

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1、2012年营销推广报告振业泊墅提报时间：2012年2月16日第一部分2011年市场分析第二部分2011年销售工作总结第三部分2011年工作中存在的不足与应对措施第四部分2011年剩余货值盘点第五部分2012年营销目标及任务分解第六部分2012年营销推广思路PART1宏观市场分析PART2西安市场分析PART4市场小结及2012年市场预判PART3项目竞品分析第一部分市场分析中国宏观经济根据最近的GDP和CPI数据显示，中国经济继续在向“低增长高通胀”的区间滑行，中国经济仍然没有摆脱进入滞涨危险。数据来源：国家审计署中国宏观经济数据来源：国家统计局、中

2、国人民银行从全国市场来看，商品住宅销售面积同比上涨12.1%，销售均价同比增长9.8%，仍呈现上涨态势。数据来源：国家统计局地方政府自行发债开闸，缓解土地财政困境数据来源：国家审计署调控走向：由短期到长期，由“堵”到“疏”的转变史上最强宏观调控，对市场影响的广度和深度不容忽视西安市经济发展呈现快速发展趋势，2011年前三季度，全市实现国内生产总值2501.90亿元，比上年同期增长13.7%。连续6年GDP保持14%以上的涨幅，2010年人均可支配收入为22244元，环比增长17.3%。达到全国中高水平。西安市宏观分析数据来源：西安统计局、800J受调

3、控政策效应的持续影响，政府全年供地计划进入到紧缩期，本年土地市场供应量大幅缩水。土地供应主要集中在住宅/商业共用地，其次为商业用地。截止至2011年12月土地供应量为1168.93万平方米，规划建筑面积为3512.67万平方米。西安市土地供应情况数据来源：西安统计局截止到2011年10月，西安土地成交量453.21万平方米,占供应量的39%，土地流标率为61%；楼面成交均价1215元/平方米。西安市土地成交情况453.211214.887550598.9数据来源：西安统计局2011年西安商品房成交量累计1092万平方米，成交总额为800亿元，成交均价

4、7324元/平方米商品房成交量价分析数据来源：西安统计局2011年西安商品房住宅供应量为1353.43万平方米，比去年同期涨幅7%;住宅成交量累计922.49万平方米，比去年同期降幅27.64%;供求比为1：0.7。供应大于需求，未来一段时期市场竞争将更加激烈。西安商品住宅市场供求比分析数据来源：西安统计局西安商品住宅量价走势2011年西安住宅市场累计成交量为922.49万平方米，比去年同期降幅15.1%;成交总额606亿元，全年累计成交均价6569元/㎡，比去年年均涨幅5.1%。数据来源：西安统计局限购政策西安限购二套房，禁购买三套房，二套房贷款首

5、付不低于60%限购范围逐步扩大，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。限贷政策银行紧缩银根，银监会严控开发贷，房贷利率升至近10年来最高2011年1月26日，国务院常务会议推出《新国八条》调控措施，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。央行：1月26日，2月9日，4月6日，5月18日，6月20日央行分别上调存款准备金率0.5%。7月6日，央行宣布，7月7日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25%，其他各档

6、次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整，房贷利率升至近10年来最高。限价政策三管齐下的房产调控政策使市场观望情绪浓郁3月24日，西安市政府对外公布了2011年新建住房价格控制目标，提出今年新建住房价格增长幅度不高于当年西安市经济社会发展目标和人均可支配收入增长幅度，即今年西安城镇居民家庭人均可支配收入和农村居民人均纯收入增长的15%。西安房地产市场政策法规汇编4月13日：召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇，调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合

7、理水平。7月12日：召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松、继续加强房地产市场调控工作。10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移的搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整2011年西安市场出现了量降、价滞、客户观望、企业策略调整市场变化。西安作为二线城市的代表，限购、限贷等中央调控政策通通吃进，住宅市场受政策负面影响较大，全年市场低迷，客户观望情绪不断加大，在即4月份市场低迷谷底后的年末，市场再度进入低谷，下

8、半年许多企业采取以价换量的措施应对市场低迷，但也难以扭转成交量下滑的局面，最终住宅市场全年成交量仅为922.