天茂·泊林丽郡房地产项目营销推广方案.ppt

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1、天茂·泊林丽郡项目营销推广方案2011年2月天茂·泊林丽郡项目鸟瞰图前言商场如战场，本案要取得营销上的胜利应同时占据天时、地利、人和这三个要素。对房地产开发商而言，市场是天时，项目情况是地利，消费者则是人和。孙子兵法云：“知己知彼，百战不殆”。谋全局者，方能得一域！策划需要谋略，只有全面分析局势，才能使得本项目在竞争激烈的市场上有所斩获，名利双收！消费者分析市场分析定位策略推广策略包装策略媒体策略项目分析【第一部分市场分析】长春房地产市场的平稳健康是业界有目共睹的，但对于代理公司来讲，研究市场的目的并不是赶个时髦或喊几句口号，而是从迷雾般变幻的现象中抽离出市场的潜在需求，并运用到产品规划及包

2、装推广上，达到将其转变成开发利润的最终目的。一、近年市场情况分析长春市房地产市场起步于1999年的住房分配制度改革。时至今日，长春房地产市场已经持续发展了八年。总体来看，市场发展持续、平稳，增长缓慢，至2006年呈现出加速发展的趋势，开始进入快速发展阶段。2004-2005年增长期1999-2001年复苏期2002-2003年平稳期2006-2008年快速发展期GDP增长、城市化进程加快形式下，房地产市场进入增长期。经过几年的匀速发展，进入快速发展期。快速增长后的平稳整合期。国家政策引导与居民收入的增加催生了长春商品房市场的复苏。2004-2005年增长期1999-2001年复苏期2002-2

3、003年平稳期2006-2008年快速发展期GDP增长、城市化进程加快形式下，房地产市场进入增长期。经过几年的匀速发展，进入快速发展期。快速增长后的平稳整合期。国家政策引导与居民收入的增加催生了长春商品房市场的复苏。【发展阶段分析:已进入快速发展阶段】年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年新建房屋施工面积（万平）600612575527660676新建房屋竣工面积（万平）305380312269385286(注:数据来源于长春市房地产交易中心)在经过了2002-2003年的平稳期后，从2004年开始，长春市商品房供应量呈理性增长趋势，总体涨幅不大。【近年数据分析:开发

4、量理性增长】年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年房屋成交面积（万平）147.8196.5314.9383495423.8房屋成交金额（亿元）28.139.163.574.794.187.3商品房成交面积（万平）10093.2152.4216288.7235.5商品房成交金额（亿元）22.42640.442.154.952.7存量房成交面积（万平）47.869.990.2167.2206188.3存量房成交金额（亿元）5.77.410.632.639.234.6(注:数据来源于长春市房地产交易中心)长春市商品房成交面积和金额在近几年呈现出快速增长的势头。长春市住宅消费

5、已呈大众化趋势，住房消费深入人心。【近年数据分析:开交易量渐趋平稳】长春市房价涨幅不大，始终在2200-2300元/平方米左右徘徊。但全市均价受住宅开发郊区化的影响，并不能准确反映城市住宅价格的真实情况。以同级地段商品房的平均价格作标准，则近年来长春市房地产价格稳步上涨，每年100元/平米左右。【近年数据分析:成交价格涨幅不大】我们对长春房地产市场的八字评语是：健康平稳，波澜不惊。我们认为，此时地产商应：借市场大势，造时势英雄！【市场小结】刚刚过去的一年，长春房地产市场进入了一个全新的时期！最新统计数据显示，1-11月份，房地产转让成交48021套；成交面积为483万平方米，同比增长32.5%

6、；成交金额为92.9亿元，同比增长29.5%。下半年房地产转让的交易量和交易额同步放大，量、价双双刷新历史最好水平，年末房地产交易量将突破500万平方米大关。长春增量商品房均价2630.8元/平方米。以上数据来源于长春市房地局【交易量分析:2006年交易量突破500万平方米】1-11月份，长春市增量房屋成交套数为27615套，成交面积为290.6万平方米，同比增长48.2%；成交金额为65.7亿元，同比增长50%。其中：住宅成交套数为25233套；成交面积为266万平方米，同比增长48.4%；成交金额为57.2亿元，同比增长53.4%。以上数据来源于长春市房地局长春房地产市场是一个健康的、处于

7、向上阶段的市场，百姓购房目的以自住为主，没有炒作成分，长春市场仍有充足的发展后劲，至少还能持续三年的良性发展。【2006年增量房分析:增量房屋交易量、价同比增长五成】二、区域市场分析长春市绿园区是1995年9月1日成立的新区，位于长春市西部，幅员面积286万平方公里，总人口62万人，其中农业人口8.9万人。中国第一汽车集团公司、铁道部长春客车厂、航空机载设备厂、邮电部长春电话设备厂等47家国有大中