深圳振业城二三期别墅项目营销执行报告-doc

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1、振业城2期营销执行报告纲要：本报告所指“振业城2期”，是指包括振业城二、三期在内的振业城2#地块所开发之湖滨别墅、联排别墅、叠加别墅以及多层洋房住宅产品。本报告主要从市场推广方面为振业城2期的推售制定整体策略，并将整体策略分解至每一营销推广执行阶段。目录第一篇、区域宏观经济走势分析3一、2006年深圳市经济发展概要3二、2006年各区经济发展横向分析4三、龙岗区经济发展纵向分析6四、深圳市经济发展前瞻10第二篇：深圳市房地产市场发展分析12一、深圳市房地产市场发展宏观分析12二、深圳市中高档房地产项目分析16三、深圳

2、市中高档市场客户分析28第三篇、项目定位分析36一、项目基本情况分析36二、重点竞争项目基本情况对照39三、项目SWOT分析及对策40四、项目营销推广定位42第四篇、项目营销执行策略51一、项目经营目标51二、营销战略与策略52三、入市时机与入市姿态57四、整体推售节奏建议58五、营销推广建议64六、现场包装建议68七、销售物料配合78第五篇、项目营销执行方案82一、营销推广进度安排82二、形象预热期推广策略及具体安排85三、公开强销期推广策略及具体安排94四、持续热销期推广策略及具体安排99五、尾盘消化期推广策略及

3、具体安排105六、营销费用测算111第一篇、区域宏观经济走势分析一、2006年深圳市经济发展概要1、国民经济健康平稳增长，四大支柱产业主导作用更加突出。2006年全年本市生产总值达5684亿元，增长15％；规模以上工业增加值2723亿元，增长17.2％；全社会固定资产投资1272亿元，增长7.7％；社会消费品零售总额1671亿元，增长16.2％；进出口总额2374亿美元，增长29.9％，其中出口总额1361亿美元，增长34.1％。四大支柱产业增加值占GDP的比重达54.4％，提高4.6个百分点。2、固定资产投资适度增

4、长，消费拉动和创新驱动作用不断增强。2006年全市固定资产投资增幅低于GDP增幅7.3个百分点；社会消费品零售总额增幅近10年来首次高于GDP增幅。实现高新技术产品产值6294亿元，其中具有自主知识产权的占58.9％。全社会研发投入占GDP的比例达3.4％。专利申请量增长42％，达到29728件，居全国第二。全市经济由消费拉动和创新拉动的迹象已经十分明显。3、整体经济效益稳步提升，资源能源消耗水平持续下降。效益深圳统计正式纳入统计体系，开始成为衡量经济增长模式转变的重要尺度。2006年效益深圳综合指数稳步提高。每平方

5、公里土地产出GDP为2.91亿元，提高0.38亿元。全社会劳动生产率提高7.5％。全市万元GDP能耗、水耗以及全年化学需氧量排放量、二氧化硫排放量分别有不同程度下降。地方财政一般预算收入500.88亿元，增长21.5％，上划中央收入首次突破千亿，达1180亿元。4、社会更加文明和谐，人民群众更多地享受到经济发展的成果。各项社会事业取得新进步，城市生活环境质量进一步提升，名列“2006中国城市生活质量排行榜”第一位。城市登记失业率控制在2.31％的较低水平。人均GDP达到8619美元，居全国大中城市第一。居民人均可支配

6、收入增长5％。社会治安形势明显好转，全市刑事案件下降10.2％，八类暴力性案件下降29.9％。信访量、群体性事件明显下降。安全事故总起数下降33.1％，死亡人数下降8.3％，直接经济损失下降25.3％。成功申办2011年第26届世界大学生运动会，成为历史上最年轻的主办城市。二、2006年各区经济发展横向分析2006年深圳市经济继续保持高速增长，但是各区结构性差异较大。其中龙岗区总体经济仍旧处于相对落后状态，但是显示并逐渐发挥出较大的增长潜力。1、生产总值及经济增长率2006年全年深圳市实现生产总值5684亿元，比上年

7、同比增长15%，其中宝安、龙岗、盐田三区经济增长率超过深圳市平均水平；各区生产总值在全区的排序依次是：宝安、南山、福田、龙岗、罗湖、盐田，宝安区保持着生产总值和经济增长率的双高增长态势，相比之下，龙岗区生产总值相对落后其他各区，但是较高的经济增长率成为龙岗区经济总产值追赶其他各区的动力。2、社会固定资产投资额2006年全市完成社会固定资产投资1272.26亿元，比上年同期增长7.7%，其中关内福田、罗湖两区投资额持续处于负增长状态，龙岗区以333.25亿元的投资额和16.8%的增长率居各区之首。3、社会商品零售总额2

8、006年全市社会商品零售总额1671.29亿元，同比去年增长16.2%，全市各区消费能力排名依次如下：福田区、宝安区、罗湖区、南山区、龙岗区、盐田区。其中全年消费额落后且相近的龙岗区和南山区，同比增长率分列全市一二位，显示出较强的后劲增长力。4、居民收入水平2006年，全市人均可支配22567元，比上年同期增长5.0%。全市人均可收入水平其中排