深圳龙岗振业城二五期项目投资分析报告

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1、振业城二至五期项目投资分析报告一、项目概况1、项目位置及周边概况振业城位于深圳市龙岗区横岗六约，紧邻深惠公路，四至分别是南至深惠路、北至红棉路、东至梧桐路、西至深峰路。项目占地面积416765.9㎡，总建筑面积634841㎡，其中计容积率建筑面积541796㎡。整个小区由南往北分成1#、2#、3#地块来开发，现已经完成1#地块内振业城一期的开发。二至五期振业城图1：项目四至示意图2、二至五期概况振业城二至五期位于振业城宗地2＃地块内，南临普安西路、振业城一期，东临振业城梧桐学校学校、梧桐路、梧桐花园，北临红棉路、中海大山地一期，西临深峰路、六约新村居住区。项目二至五期占地面积1546

2、88㎡，总建筑面积308406.8㎡；其中计容积率建筑面积206225㎡，整体容积率约1.68。项目预计将开发住宅面积251256㎡，商业面积8072.7㎡，架空层车库面积48182.4㎡，将提供总共1026户住宅单位，1168个停车位，住宅产品类型包括多层洋房、高层、小高层住宅、复式住宅、叠加别墅、联排别墅、湖滨双拼别墅等。图2：振业城二至五期鸟瞰示意图振业城二至五期二期三期四期五期用地面积(㎡)154688404445159562649建筑面积(㎡)308406.834094.2446171.0631426.5196715计容积率建筑面26022532265.6443709.36

3、23830160420积(㎡)住宅(㎡)25125630246.6443709.3623830153470商业(㎡)8072.720192461.703592架空层车库(㎡)48182.41828.62461.743892.1容积率1.6820.7980.8472.941覆盖率25%25%25%25%绿化率35%35%35%35%总户数1026129169102626停车位1168119171878小高层/高层平层、复式、平层、商平层、叠高层平层平层大户型、产品类型叠加、联排别业、联排别加、联排大户型、空空中别墅、三墅墅别墅中别墅错层大户表1：振业城二至五期基本经济数据指标本项目2＃

4、地块预计将分四期开发，其中二三期又分为5个组团，各期开发基本经济数据如上表所述。其中二三期主要以低密度、多层住宅为主，分布2＃地块中南部；四五期沿2＃地块西侧和北侧分布，整个地块呈半围合式分布，各期建筑规划如下图所示：五期三期四期二期图3：振业城二至五期建筑规划图根据建筑设计方案，本项目二至五期住宅主要以洼地北湖为景观中心，住宅建筑沿景观等级向四周扩散，设置依次设置湖滨双拼别墅、联排别墅、叠加别墅、多层住宅、小高层住宅、高层住宅等各类产品，其户型产品配比如下表所示：分期户型面积(㎡)套数（套）比例湖滨别墅550-58043％二期联排别墅280-3706147%多层住宅120-1406

5、450%二期合计129100％湖滨别墅550-58021％联排别墅280-3709355%三期叠加别墅215-2254426%多层住宅120-1403018%三期合计169100％四期小高层大户型180-280102100%五期小高层大户型180-280626100%表2：振业城二至五期户型配比分析表从户型配比情况来看，本项目二至五期基本上保持了振业城低密度大户型的整体规划。3、二至五期开发周期根据市场形势及项目工期需要，预计本项目2＃地块开发时间将持续2－3年，从二、三期2007年10月份正式动工起计，将一直持续到2009年10月份左右完成四五期主体竣工。此外，由于本项目2＃地块将

6、在开发过程中全面采用带精装修销售的开发模式，预计相应的交房时间也将比正常延后3－6个月。根据二三期和四五期施工报建的时间先后，本项目2＃地块的开发进度将以二三期和四五期两条线分别展开，统一施工，具体项目开发进度如下所示：ò二、三期开发进度¢2007年10月14日开工；¢2008年4月份主体工程完工；¢2008年9月份预售；¢2008年11月份竣工；ò四、五期开发进度¢2007年11月份开工；¢2008年5月份地下室封顶；¢2008年12月份主体封顶；¢2009年10月份竣工；4、周边房地产市场状况本项目位于横岗六约，区域房地产市场起步较晚，市场较小，区域内现在售项目仅振业城和中海大山

7、地两个项目，预计未来2-3年内将有少量旧城改造小户型项目入市，与本项目竞争关系不大。本项目二至五期主要竞争对手分析如下：项目名景观资周边配销售价销售进规模产品内部配套称源套格度会所/商双拼/联排/预计08占地41万业街（未振业城叠拼/多层/人工湖工业区未定年9月建面54万启动）/高层入市学校占地39万会所/商35000联排/叠拼/人工水07年8万科城科技园业街/学建面43万多层/高层系元/㎡月入市校和黄御占地25万联排/多层/人工水08年销工业区规划中未定