xx项目销售策划报告书

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1、名雅居项目销售策划报告书编制：奥域置业二零零五年四月二十日一、 肇庆市房地产经济宏观分析2005年肇庆市区房地产市场走势。受国家宏观调控的影响房地产建设开发速度放缓，开发成本增加，商品房可供量减少导致存量减少，房地产业继续保持良性健康发展的局面。商品房价格近期内继续趋升，主要影响因素有多方面：一是银行调控政策导致商品房成本增加；二是建筑材料价格继续上升；三是国家对土地供应限制，市区土地存量紧缺导致价格上升；四是市场竞争十分激烈和楼盘开发建设水平素质要求不断提高；五是周边县（市）区以及外地居民到来肇庆市区购房置业不断增多带来楼价向高波动。一、房地产商品房开发规模放缓根据肇

2、庆市区调查综合资料显示：2005年肇庆市区商品房开发总计划规模为140万平方米（包括上年结转到今年继续施工的建筑面积和目前新开工或准备在年内新上的计划面积），比上年（全年）减少16万平方米，下降10.26%。其中商品住宅为124万平方米，比上年减少10万平方米，下降7.46%。二、商品房可供量预测根据市区上年商品房竣工率37.02%推算今年（全年）商品房竣工面积可达52万平方米，加上上年空置面积经运算后预测今年全年商品房可供量为77万平方米，其中商品住宅可供量为59万平方米。三、商品房销售量及价格情况预测调查27个楼盘（别墅楼盘不包括在内），综合住宅销售套内面积为385

3、26平方米，比去年同期调查数减少62472平方米，下降61.85%；总销售金额为9076.72万元，每平方米平均售价为2356元，比上年调查数增加37元，增长1.60%，综合价格指数为101.60%。根据上年商品房销售率为67.96%和目前销量情况，预测今年商品房销量可达52万平方米，其中住宅45万平方米。预测城区商品房空置面积由上年底25万平方米降至22万平方米，其中商品住宅由14万平方米降至10万平方米。预测今年全年商品住宅销售价升幅为每平方米上升100元左右。四、肇庆市区重点楼盘的楼层价格情况根据调查资料显示：今年1－2月肇庆市区新开发重点楼盘（不包括旧楼盘）楼层

4、住宅最高价每平方米为4500元；中价（一般价）为3500元左右；最低价为1850元五、肇庆市区重点楼盘住宅销售人群结构比例情况今年1－2月肇庆市区重点楼盘住宅销售人群结构比例：分为肇庆市区居民购买综合数占70.06%；周边县（市）区（包括云浮、罗定、郁南、新兴以及高要，四会、广宁、怀集、封开、德庆等）占22.11%；以及港澳台，外商及外地来购买占7.83%。调查资料表明各个楼盘销售人群结构比例有所不同。二、项目概况　　 1、概况。项目位于肇庆市芙蓉公园旁嘉仕翠苑西侧，南北朝向，楼高九层，原用途为海事局招待所，内设置套房标准间、电梯井、会议室、食堂布局等，总建筑面积约55

5、30.9m2，楼后院约有800平方米停车空地；约停放20多台小车；项目东面是与芙蓉路、芙蓉公园（片区内主干道）相通仅隔幢嘉仕翠苑住宅小区，南前方是国税局办事处，西面连通西江路（肇庆市道路主干道）相隔仅隔幢旧住宅商品楼，北面是住宅小区；项目位于的片区是肇庆市房地产发展最为成熟的区域，由于毗邻体育中心、邮电局、医院、星湖旁、大型酒店等，周边1公里半径是肇庆市饮食、娱乐事业最发达地区，售价最低2000元/m2，最高3600元/m2，住房条件和房价居肇庆房地产最高水平，该片区销售方面一直是肇庆市本地、外地置业者首选；由于周边的商业发达，该片区的二手租售市场最为活跃，尤其租金方面

6、是肇庆租金市场的风向标；三、房地产市场调查和具体分析1、体育中心板块二级市场重点楼盘销售价格调查情况表（2004年～2005年开发楼盘）发展商楼盘名称地理位置售价元/m2百花园房地产阳光华庭桥北路2100御景房地产开发有限公司御景花园体育路2600星荷花园房地产星荷豪苑三期翠星路3100新世界房地产新世界花园新湖苑B92784创展实业发展芙蓉轩芙蓉西2560汉一房地产有限公司翠庭湖轩康乐北路2700嘉仕翠苑房地产嘉仕翠苑芙蓉西2680广宇房地产开发有限公司山水晴天新湖路2800侨兴实业康乐明庭西江路2300结论：由表分析，体育中心板块二级市场最低售价（套内均价）2100

7、元/m2，最高售价（套内均价）3100元/m2，均价（套内均价）2624元/m2，而体育中心板块中子板块芙蓉公园板块最低价（套内均价）康乐明庭2300元/m2，最高售价（套内均价）2680元/m2，均价（套内均价）2513元/m2，本项目是介乎于二级物业与三级物业之间，因此定价必须考虑参考到二级市场的定位，也要考虑参考到三级市场的定位。2、项目附近租金参考资料：（2005年3月份）地点内容租金（元/月）芙蓉公园东侧三楼53平米二房一厅不带家私400芙蓉公园西侧六楼35平米一房一厅带家私550百花园桃花苑三楼40平米一房一厅不带家私500芙