xx明珠销售执行策略报告

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1、谨呈：煜华置业世纪明珠销售执行策略报告无锡世创智业房产咨询有限公司[键入作者姓名]2007-11-4PART1市场分析一、洋河镇房地产市场分析洋河镇市场项目共6个项目，其中新城家园、翡翠华庭、国际酒都、酒都名苑为在售个案，平安家园与本项目为预售个案。1、个案汇总表案名新城家园翡翠华庭平安家园酒都名苑工地位置酒家南路平安路口徐淮路北酒家路开发商镇江恒东江苏安通江苏广宇泗阳城市建设营销企划自销自销淮安决策南京圣路规划用途住宅/商铺住宅/商铺住宅住宅/商铺基地面积m213000多14000万28000多建筑面积m225012.520000多20000多40000多建筑

2、楼层4层/5层6层4层/5层5层/6层规划户数住约172商约75住约192/商约25住约198商约20住约299商约129销售率24.6%25%左右/99%月销售率10％16％/5％规划面积(m2)93.72—161.0485—12073.2—12078——137主力面积(m2)120—14085—11090—110100——130主力房型3房2厅2卫3房2厅2卫3房2厅2卫3房2厅2卫主力总价（万元）18万左右15万左右15万以上14.5万得房率83%90%90%80%公开日期07.10.2807.10.8/07.10.31交房时间2008.9未知未知06.1

3、2.31价格范围元/m21408—15301318—139814001000—1350平均单价元/m21400128014001280绿化率38%左右25%/33%银行贷款住30/商50住40/商50住30/商50住30/商50汽车库价格1518元1158元/1350自行车库价格918元600元/650/750物业费用0.2元左右0.2左右0.18销售电话88039588849269998810766688030888售楼中心地址酒家南路徐淮路南徐淮路北酒家路工程进度3层打桩打桩现房银行按揭7成20年7成20年7成20年7成20年调查日期07.10.3007.1

4、0.2907.10.2907.10.31主求诉语新洋河新生活告别昨天、把握今天。创造明天城镇中心绿色家园升级人生从家开始配套设施电子监控系统内部人工湖中央监控系统可视对讲优惠策略一次性付款9.6折/送太阳能，外加1000元优惠按揭贷款9.8折/送太阳能，外加1000元优惠优惠5000元未定60元/m22、主力面积分析（㎡）：分析：通过上图表明，洋河整体房地产市场，最受客户欢迎的是三室两厅两卫110平米——120平米左右的户型。新城家园的户型是几个项目中，面积配比不全，而且面积偏大，造成销售困难；而翡翠华庭、平安家园和酒都名苑的面积比较迎合市场。因此从市场调查结果

5、来看目前销售结果最为理想的是酒都名苑，从去化速度来看，目前市场上最好的户型是小三房110㎡左右的。3、主力总价分析（万）：分析：通过上图表明，各个楼盘的销售主力总价翡翠华庭和平安家园都在15万左右，酒都名苑主要是早期开发的产品所以价格稍微偏低一些，我们可以看出现在市场上主力总价最高是新城家园18万左右。4、平均单价分析（元）：分析：通过上图表明，市场上价格最低的是酒都名苑，因为它是早期开发的项目，另外就是翡翠华庭因为它的位置相对较偏，其次就是平安家园周边配套要好一些，价格相对比其它两家高，在有就是新城家园它位于洋河镇未来新区，是洋河镇重点开发的地段，在居住环境上

6、有不可多得的优势，该项目与本项目特别的接近，但本项目更为突出了环境的缔造，从而拉升了居住品味和生活档次。5、主力总价与月销售率之间对比分析：分析:通过上图所示，可以看出当地的消费者，还是比较看好南大街的未来发展。但通过整体市场反映新城家园因为户型面积过大，导致总价过高，因此从推出的时间来看，到目前为止它的销售情况并不理想；6、平均单价与月销售率对比分析：分析：通过上图表明，当地消费者追求主要的还是取决于地段，项目的档次、质量以及品味，而直接影响去化速度的是总价。二、综合分析：l从整体的市场分析来看，洋河房地产市场是刚起步的新型市场，2006年处于稳步发展阶段，但

7、从目前的市场环境来看，洋河的市场偏热，部分的消费者对价格还是有一定的抗性；l目前市场最受欢迎的户型面积大多集中在110㎡左右的小三房，从市场个案去化分析来看，销售去化速度最快的也是110㎡左右，其主要的原因是总价低；l从市场调查客户反映情况来看，目前大多的消费者还处于观望状态，大家都有个攀比的心灵，急迫等待我们的价格入市，这样也给了我们一个机会切入点，但从最近的来访客户反映情况来看，时间也给我们带来了极大的影响，致使消费者心不定；l从个案品牌效应来看，本项目的知名度在洋河是最高的，其次是新城家园，但由于种种客观愿意近来消费者对本项目的信誉度，持有疑惑心态；l目前

8、洋河市场上的项目可以看出